ホーム >> 不動産コラム >> 不動産売却 >> 相続した不動産の売却にかかる税金と節税する方法![徹底解説]
更新日 2019.4.1

相続した不動産の売却にかかる税金と節税する方法![徹底解説]

相続税の申告については、被相続人が死亡したことを知った翌日から10カ月以内に行うのが原則です。

従って、この期間に相続税も納めるのが原則になります。

相続財産が不動産中心で相続税納税義務がある資産があれば納税資金が必要になり納税資金が不足している場合は、不動産の売却をする必要に迫られる可能性があります。

また、相続人が兄弟姉妹など複数名いる場合は遺産分割の問題があります。

相続不動産が住宅であり被相続人と同居して兄弟姉妹の1人が住んでいた場合など、他の兄弟姉妹はその不動産を共有で所有しても実際には使うことはなく、多くの場合は現金化を望むでしょう。

この場合も、一般的には不動産の売却が必要になるでしょう。

そのため、相続した不動産の売却については一般の売却に関する要素とともに、その特殊性について知っておく必要があります。

相続した不動産を売却する際の予備知識

不動産の画像

相続した不動産を売却するのは冒頭で述べたような背景がある場合や、相続人が使う可能性のない遠方の親の実家不動産など遊休物件の場合などがあります。

特に重要なものは、兄弟姉妹など相続人が複数いる場合の遺産分割に関する問題です。

また、その他の注意すべき問題点について触れます。

被相続人の遺産が不動産しかなく、相続人が複数いる場合は不動産遺産の分割が課題になります。

遺産分割の方法については次の3つがあります。

不動産を売却して現金化して分割する方法です。

問題点は居住用不動産の場合、被相続人とともに住んでいる相続人家族が住宅を失うことです。

なお、同居する配偶者については相続税法の改正で、残された配偶者に居住権が認められることになりました。

(2020年4月1日施行)。

この場合は配偶者が死亡する第2次相続まで、配偶者は居住していた住宅に住み続けることができます。

不動産相続人のうちの1人が相続し、他の相続人に対して現金で、一括もしくは分割で遺産分割額を払う方法です。

相続人が兄弟姉妹など複数の場合で、被相続人と同居していた長男が自宅不動産にそのまま住み続けるため、長男が他の兄弟姉妹などに現金で遺産分割分を支払うなどの場合です。

ただし、不動産を相続する相続人にとっては代償金が多額になり支払えるかどうかの問題があります。

相続税は各人が各人の相続税額に従い支払う必要があります。

不動産を共有化し登記する方法です。

共有は実際にその不動産を使用する者は限定され、他の共有者にとっては不満がある場合があります。

その時点では問題が先送りされ、将来に分割問題が先延ばされる点があります。

共有者である相続人が死亡した場合は、その配偶者や子どもなどさらに複数の相続人に権利が移転していき問題の解決が複雑化します。

また、共有者の1人による物件の担保設定の要求などが出てきた場合の問題もあります。

共有物件の処理には相続人共有者全員の合意が必要と定めても、争族化する危険性が内包されています。

相続不動産が親の名義だと思っていたものが、実際には亡くなった祖父の名義のままだったなどはよくあることです。

相続の登記が未了の場合で、相続登記はいつまでにしなければならないという期限が定められていないためです。

相続の名義変更と相続登記をしないデメリット、危険性には次のような点があります

  • 単独で売却、担保設定ができません(売却先や担保設定する金融機関などから名義変更と相続登記を要求されます)
  • 他の相続人がいる場合、他の相続人が単独で勝手に売却、抵当権設定などをする危険性があります
  • 亡くなった親の兄弟姉妹(相続人からは、おじやおば)などの相続人も亡くなる場合がありその相続人(配偶者や子ども)がさらに複数化し複雑になってきます
POINT

✔︎遺産分割の方法は、現金化、1人が相続、共有の3つがある

✔︎相続登記・名義変更をしないと、単独で売却、担保設定ができない

✔︎相続登記・名義変更をしないと、相続人が増えてしまい複雑化してしまう

相続した不動産の売却時にかかる税金

不動産の画像

相続した不動産の売却時にかかる税金には次のようなものがあります。

不動産を売却して利益が発生した場合にかかる税金で、売却後に算定されます。

譲渡所得税には、国税である所得税と地方税である住民税があります。

税率は次の通りです。

長期譲渡所得(所有が5年を超える場合) 15%

短期譲渡所得(所有が5年以内の場合) 30%

その他復興特別所得税 2.1% 加算が加わり

長期譲渡所得税+ 復興特別所得税=15+(15×0.021)=15.315%

短期譲渡所得+ 復興特別所得税= 30+(30×0.021)=30.63%

住民税―長期譲渡所得(所有が5年を超える場合) 5%

短期譲渡所得(所有が5年以内の場合)  9%

長期譲渡所得(所有が5年を超える場合) 20.315%

短期譲渡所得(所有が5年以内の場合) 39.63%

土地を初め10,000円以上の取引であれば印紙税はかかります。

契約金額 100万円超え500万円以下

印紙税  2,000円

     500万円超え1,000万円以下

    10,000円

    1,000万円超え5,000万円以下

    20,000円

    5,000万円超え1億円以下

    60,000円

原則的に買主が負担するものですが、現住所と登記上の住所が異なる場合の正しい住所への住所変更登記と、売却する土地に抵当権がついている場合の抵当権抹消登記は売主が負担するのが一般的です。

費用は不動産1件に付き1,000円です。

不動産仲介会社の仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料の上限は消費税額8%の場合は次の通りです。

仲介手数料 200万円以下のもの

5% 消費税とも  5.4%

      200万を越え400万円以下のもの

  

4% 消費税とも  4.32%

      400万円を超えるもの

3%  消費税とも  3.24%

POINT

✔︎譲渡所得税には、国税である所得税と地方税である住民税がある

✔︎10000円以上の取引であれば印紙税がかかる

✔︎不動産会社による仲介手数料は税金がかかる

売却時にかかる税金の計算方法

不動産の画像

売却時にかかる税金の計算方法は下記のようになります。

譲渡所得額=売却価格―(取得費+譲渡費用)

譲渡所得税=譲渡所得額―譲渡所得の特別控除額

不動産の売値

相続特有の要素として、被相続人が所有した時期と価格が相続人に引き継がれます。

取得費に含まれるものとして次のようなものがあります。

  • 土地購入代金
  • 建物取得費(建物取得費=取得価格―原価償却費相当額)
  • 取得時の登録免許税
  • 不動産取得税
  • 売買契約書、建築請負契約書の印紙代
  • 購入時の不動産仲介手数料
  • 整地、埋め立て、盛り土、下水道費用など
  • 建物のリフォーム費用、改築費用、給湯設備の設置費など
  • 住宅ローンの事務手数料
  • 借主がいた場合の立退き費用
  • 土地造成費用
  • 土地購入のための土地測量費
  • 土地購入のための建物取壊費用

不動産を売却するために支出した費用をいいます。

譲渡費用には次のようなものがあります。

  • 売却時の不動産仲介手数料
  • 不動産登記費用
  • 土地売却のための土地測量費
  • 売買契約書印紙代
  • 売却時に借家人などに支払った立退き料
  • 建物を取り壊して土地を売る場合の建物解体費用
  • 売却のための土地造成費用

譲渡所得から差し引くことができる特例や控除があります。

居住用不動産の売却の場合の、居住用不動産の3,000万円控除や所有期間10年超の自宅を売却した場合の軽減税率などがあります。

詳細は「売却する際のコツと節税する方法」をご覧ください。

相続した不動産を売却した際にかかる費用

不動産の画像

譲渡所得の計算上差し引くことのできる譲渡費用とは、その不動産を売るために直接かかった費用をいいます。

なお、売却した物件にかかった小規模な修繕費などの維持管理の費用は、譲渡費用には含めることはできません。

また、確定申告の際には領収書が必要となります。

上記の譲渡費用で税金以外ものとして次のようなものがあります。

  • 不動産仲介手数料
  • 抵当権抹消登記費用
  • 土地売却のための土地測量費
  • 売却時に借家人などに支払った立退料
  • 建物を取り壊して土地を売る場合の建物解体費用
  • 土地造成費用
  • 売却のために土地建物を鑑定した場合の不動産鑑定料
  • 買主の要望で売却直前に行った建物修繕費
  • 売却のためにした広告費
  • 買主との交渉のために要した交通費、通信費など

売却する際のコツと節税する方法

不動産の画像

売却するに際して節税するには次のようなものがあります。

相続した不動産物件の売却は一定期間以内(3年10カ月以内)に行えば取得費に相続税の一部を加算できます。

加算できる相続税額は土地・建物にかかったものです。

取得費加算額=支払った相続税×売却した不動産の相続税評価額÷その者が取得した相続財産総額

この特例を受けるための要件は以下の3つです。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。

a.売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

b.次のイ又はロの売却をしたこと。

イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

c. 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

d. 売却代金が1億円以下であること。

e. 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

f. 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

g. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

自らの住んでいる自宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

譲渡所得税の計算式の譲渡所得税=譲渡所得額―譲渡所得の特別控除額での特別控除額に該当するものに3,000万円を上限として含めることができます。

要件としては次のようなものです。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

②売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

③売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

④売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

⑤災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

⑥売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

この特例は1人に付き最大で3,000万円の控除が可能であり夫婦で共有している場合は夫婦それぞれが3,000万円の控除が可能になり合計6,000万円の控除が可能になるものです。

また所有期間の長短に関わりなく適用することが可能です。

所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合で、かつ譲渡所得が3,000万円を超えている場合にその超えている部分(6,000万円まで)に課税される税率が軽減される特例です。

先述の3,000万円の特例との併用が可能です。

マイホームを売ったときの軽減税率 課税長期譲渡所得金額(=A)

税額

6,000万円以下  A×10%

6,000万円超   (A-6,000万円)×15%+600万円

この軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件全てに当てはまることが必要です。

①日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

なお、住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は他の要件も必要となります。

②売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

③売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

④売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。

ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

⑤親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

特定の居住用財産の買換えの特例とは、特定のマイホーム(居住用財産)を、平成31年(2019年)12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません)。

特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

特例を受けるための適用要件として次のようなものがあります。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

②売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

③売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

④売却代金が1億円以下であること。

⑤売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

⑥買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

⑦マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

⑧買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

⑨買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

⑩親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

これらの基本的な特例、特別控除以外にも細分化したものがあります。

しかし、法改正も多く適用期間の変更もあり注意が必要です。

詳細は国税庁ホームページ参照

売却した際の確定申告の仕方

不動産の画像

不動産の売却に関する税は分離課税ですので確定申告が必要となります。

確定申告は個人のことですから自分で行わなければなりません。

規模が大きければ税理士に依頼することもあるでしょう。

なお、確定申告が必要なのは原則として収入があった場合です。

被相続人が購入した時よりも土地価格が下落したり、物件の老朽化により価格が下落した場合などで、損失になった時は、確定申告は不要になる場合があります。

さて、税の控除を受ける場合の特例などでは必ず確定申告が必要となります。

必要な書類は下記の通りです。

  • 売却した不動産の売買契約書類
  • 売却した不動産購入時の売買契約書類
  • 仲介手数料や印紙税など諸費用の領収書
  • 売却した不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)
  • 住民票の写し

①譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

②売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類

イ 自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの(家屋の存在する場所に居住していた期間が10年以上であるものに限られます。

ロ 上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの(住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。

ハ 上記イ又はロの家屋及びその家屋の敷地や借地権

ニ 上記イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地や借地権(災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。

③売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの

④買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの

⑤売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

⑥買い換えた資産が中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書などなお、これらの特例に関して、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所と、そのマイホームの所在地とが異なる場合などには、下記のものが必要になる場合があります。

  • 戸籍の附票の写し
  • 消除された戸籍の附票の写し
  • その他、マイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするもの
POINT

✔︎税の控除を受ける場合の特例などでは必ず確定申告が必要

✔︎居住用不動産の3,000万円の特別控除の場合、譲渡所得の内訳書や敷地の登記事項証明書が必要

✔︎所有期間10年を超える自宅を売却した場合の軽減税率の特例の場合がある

まとめ

不動産の画像

相続と相続した不動産を売却する際に必要な税金は、相続税、不動産取得税、住民税などです。

同時に相続した居住用資産への税の特別控除の配慮もあります。

税制上の規定では、譲渡所得の特例、特別控除として各種のものがありますが多くは自宅の居住用資産を根拠にしているものです。

居住用の資産を売却するのはそうせざるをえない事情があることへの配慮で、税制からも居住用資産であるこれらの特例について認識しておきましょう。

なお、税制の特別控除、特例では、居住用財産の3,000万円の特別控除と、所有期間10年を超える自宅を売却した場合の軽減税率の適用については重複できますが、居住用不動産の買換特例については上記の2つのいずれとも重複適用はできません。