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更新日 2019.3.24

青色申告って?不動産所得を節税できる確定申告の流れ、必要書類を紹介

申告時期は?

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不動産は高価な財産の代表格ですが、それだけに取得、保有、売却の様々な段階で税金と無縁ではいられません。

取得する時には契約書に貼る印紙税、登記費用の登録免許税、不動産取得税などがかかり、保有している間は固定資産税、売却をする際には所得税と住民税などが主な税金です。

税金にはさまざまな種類があり、平成2年に導入された消費税は何度かの税率変更を経て今や最も身近な税金の一つになっていますが、バブル期の地価高騰時に導入されて今は停止されている地価税など、役目を終えてなくなる税金もあるので、すべてを列挙することはできません。

しかし、すべての税金は国が管理して国内共通の国税と、地方自治体が管理している地方税の二種類に分類することができます。

また、それ以外に納税者が自分で税金を計算して申告納付する申告課税、国や地方自治体などの課税側が税額を決定して通知する賦課課税という分類方法もあります。

国税は原則として申告課税、地方税は賦課課税が中心です。

個人の所得にかかる税金は国税の所得税と、地方税の住民税の二種類です。

所得税は、合算して高額所得者には高い税率をかける累進課税が適用される総合課税と、所得の種類別に税率が決まる分離課税があります。

給与や事業経営による所得は高額所得者ほど高い税率が適用されますが、土地売却や有価証券売却のように臨時で高額の収入に対しても高額という理由だけで高い税率をかけるのは不合理なので、分離課税という計算を適用します。

 

土地売却をしたら、1月から12月までの暦年を会計期間として翌年の3月15日までに所得税の確定申告をしなければなりません。

国税の所得税は申告期限までの納税が原則ですが、口座振替の届け出をした場合には引き落としは4月中旬まで約1カ月延ばすことができ、当然ながらその間は無利息です。

住民税は、所得税の確定申告を基に住所地の市区町村から6月に課税通知が届き、年4回に分けて納税します。

土地売却の税金は、所有期間が5年を超える長期譲渡では所得税15.315%と住民税5%の合計20.315%と、5年以下の短期譲渡では所得税30.63%と住民税9%の合計39.63%と、所有期間によって税率に約二倍もの差が生じます。

 

そのほかにも10年以上居住していた住宅の課税軽減など、売却のタイミングが税金を左右することが少なくありません。

その時に便利なのが譲渡の時期を選択できることです。

売却の翌年3月15日が申告期限ですが、売却時期そのものは契約日と引渡し日のいずれかを選択します。

例えば契約は年内、引渡しが年明けの場合は申告期限が契約の翌年と引き渡しの翌年のいずれかを選ぶことができます。

土地売却のタイミングを選ぶことで、適用される税率や適用できる特例が変わってきます。

例えば高値で買ってくれる買い手がいても、今売却すると短期譲渡の高い税率が適用されてしまう場合に、迷っている間に取引を逃してそれ以上の条件の買い手が現れなくなってしまうことも考えられます。

その場合は、契約は年内に締結して、引き渡し時期を翌年にしてもらうように買い手に提案すると効果的です。

買い手が物件を気に入っていれば、引き渡し時期の多少の遅れは承諾してくれる可能性が高く、せっかくの好条件の取引を逃すことなく、税金も節約することができます。

所得税は原則として申告納付ですが、不動産を売却した場合は、納税者が申告しなければいけないことを忘れないように、税務署から譲渡についてのお尋ねが届きます。

これは、不動産は所有権変更の登記をするため、税務署で売却をしたという事実を把握しているためです。

このお尋ねが届いた場合には譲渡所得の確定申告が必要ですが、買った値段が売った値段より高くて、売却によって損失が生じている場合は税金はかかりません。

その場合は、税務署から送られてきたお尋ねに、買った値段と相手先、売った値段と相手先をそれぞれ記入して、損失が出ているために申告義務がないことを回答します。

譲渡所得の税金は、収入金額ではなく買った値段と売った値段の差額=利益に対して課税されます。

その時に、建物は使用期間に応じた減価償却費を差し引いて計算しますが、土地の価値は年数によって減価しないので、買った値段自体が取得費になります。

なお、代々受け継いでいる物件で買った値段がわからない場合や、相当昔に取得して貨幣価値の変化もあって今とはかけ離れた安値で買っている場合、または買ったときの書類がなくて買った値段がわからない場合には売却価格の5%を概算取得費として使用することができます。

買った値段がわかっていても、売った値段の5%以下の安値の場合は概算取得費を使用することができるので、譲渡所得金額は最大でも売却価額の95%になります。

固定資産税は1月1日の所有者にかかるので、売却日を境にした日割り計算で買い手から元の所有者である売り主に支払って清算する取引が一般的な慣行として行われています。

でも、税法上の固定資産税の納税義務はあくまでも1月1日の所有者で、年の中途に新しく所有することになった買い手には納税する義務がないので、清算で支払った固定資産税は売買価格の一部とみなされます。

つまり、売却価額は契約書記載の取引金額と固定資産税清算金の合計になり、概算取得費を使用する場合はその合計額に対する5%を使用します。

不動産取引の費用の中で、金額が大きいものは仲介手数料、登記費用と、ローンの担保になっている場合には残債を清算して抵当権を抹消することも不可欠です。

このうち、登記費用は取得者側が支払うので売り手は必要がなく、仲介手数料やローンの清算に必要な資金は売買代金の決済と同時に清算するので、あとで足りなくなる心配はありません。

一方で、税金は翌年3月15日の確定申告以降に支払うため、納税資金を残しておく必要があります。

実際には申告時期が短期譲渡になるか長期譲渡になるかで税金の節約が可能になるなど、事前に備えることができることもあるので、売却の契約を結ぶ前に納税額の試算をしておくと有効です。

納税方法は?

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地売却が終わったら、必要な手続きは終了と思っている方も多くいます。

ですが実際には、確定申告をした後に税金を納めるというステップが待っています。

そのため土地売却後に確定申告を済ませたら、どのような形で納税することになるのか把握しておきましょう。

ここでポイントになるのが、土地売却後に納める税金の種類は1つではないという点です。

複数の税金を支払う必要がある点を把握したうえで、問題なく納税をできるようにすることを忘れてはいけません。

支払いを忘れると、延滞税がかかる可能性もあるということを理解しておくのもポイントの1つです。

延滞税で損をしないようにするためにも、確認をしておくことが大切です。

土地売却後に支払う税金の種類は、所得税と住民税に分けられます。

このうち所得税の場合には、国に対する税金になります。

一方で住民税は住んでいる自治体に納めることになるため、納付先や支払いのタイミングなどを確認することが大切です。

納付のタイミングや通知の有無などを確認したうえで、土地売却による税金を問題なく支払えるようにすることが大切です。

同じ税金なら、一括で納めることができると考えている方もいるかもしれません。

ですが所得税と住民税は支払うタイミングや額などに違いがあるため別々に考えていく必要があるのです。

疑問点があれば、税理士に相談して確認しておくのも1つの手です。

土地売却における所得税のポイントの1つが、確定申告と同時に支払う額がわかるという点です。

特に税務署で確定申告を行う場合であれば、提出したときに納税方法についての案内があります。

説明をよく聞いたうえで、問題なく税金を納められるようにすることが大切です。

また実際に所得税を払う方法は、1つだけではありません。

複数の方法が存在しているため、事前に確認したうえで確定申告を行うとスムーズに納税まで進められます。

事前にどのような方法があるのか確認し、自分に合った選択肢を選べるようにしましょう。

支払い方法の違いで、納付額が多くなるなどのデメリットは存在していません。

確定申告を終えた方であれば、税務署内の提出先と別のところでそのまま税を納めることも可能です。

税務署で納税するメリットの1つが、確定申告と支払いを1度に済ませられるという点です。

家から税務署までの距離が遠い場合には、何度も行くのが面倒だという方もいるでしょう。

そのような方は納税額をあらかじめ確認して、確定申告と同時に支払いまで済ませられるようにするのも1つの手です。

ただし日時によっては、税務署が込み合うこともあるので注意が必要です。

また税務署で納めるのではなく、金融機関に行って納付するのも1つの手です。

口座を持っている金融機関なら、自分の預金からそのまま納税できるというのもポイントの1つです。

土地売却の利益における確定申告の場合には、自分で思っていたよりも納付する額が多いという方もいるかもしれません。

そのような場合には、確定申告が終わってすぐに納付するだけの金額を確保するのが難しいということもあるでしょう。

そこで確定申告が終わってすぐに納税するのではなく、期間に余裕を作るのも1つの手です。

期間に余裕を作るための選択肢となるのが、振替納税の制度を利用するという点です。

振替納税制度は、1度口座を登録しておくと毎年自動的に納税額が引き落とされます。

個人事業主で毎年のように確定申告する方は、口座振替を利用を検討するのも選択肢の1つです。

所得税を納めるタイミングと、住民税を払うときは異なります。

前者は確定申告後すぐに支払うことになりますが、後者は申告が終わって5月くらいになると納付書が自宅に届きます。

納付書が自宅まで届いたら、内容に従って税金を納めるようにしましょう。

また住民税は一括で支払うのではなく、4回に分けて納税することが可能です。

お金に余裕があれば一括で支払うことも可能ですが、家計への負担が心配な方はわけて納税するのも1つの手です。

ただし4回にわけて払う場合には、納税期限を忘れないように注意する必要があります。

自治体から納付書が届いた後の問題にあるのが、どのような方法で納税をしたらいいのかという点です。

実際の納税方法の選択肢は1つではなく、複数の方法が存在しています。

例えば納税方法の1つが、市役所に直接行ってお金を払うというものです。

自宅まで届いた納付書を持って、市役所の税金担当の窓口を訪ねましょう。

市役所の方に手続きを任せることで、間違いのないように納税することにつながります。

この方法は確実に支払える一方で、市役所が自宅から遠いと行くのに面倒な思いをするかもしれません。

市役所が行きにくい場所にある場合には、ほかの方法で納税するのも選択肢の1つです。

わざわざ市役所まで行くのが面倒だという方は、コンビニで納付することも可能です。

自宅に届いた納付書をコンビニまで持っていくことで、納税をすることが可能です。

ただしコンビニでの納税には、納付額が30万円以下の人のみなどの制限が存在しています。

自分の状況で利用できる方法なのか確認したうえで、適した納税方法を利用するようにしましょう。

コンビニだけではなく、スーパーの中にも納税に対応しているケースも見られます。

自宅の近くのお店で納税ができる場所がないか確認してみることも大切です。

外出して納税するのが面倒だという方は、クレジットカード決済を利用してみましょう。

すべての自治体が対応しているわけではありませんが、クレジットカードによる納税が可能なケースも増えてきています。

実際にクレジットカード決済を利用するメリットの1つが、カードのポイントが貯められるという点です。

例えば1万円の納税でカードのポイント還元率が1%だとしたら、税金を支払っただけで100ポイント貯めることが可能です。

ただしクレジットカード決済の場合には、手数料がかかるケースが多くなっています。

手数料と貯まるポイントのバランスを考えたうえで、お得に利用できる方法か検討することも大切です。

確定申告に必要な書類

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会社員であれば年末調整を会社に任せることができるため、確定申告を自分で行う必要はありません。

そのため土地売却の際に確定申告の手続きを忘れてしまう人が多く見られます。

確定申告を行うためには必要な書類もたくさんあるため、期限が迫ってあわてて用意をすることのないように、事前に準備を進めておきましょう。

世の中には勘違いをしている人が多く見られますが、実は土地を売却した人全員が税法上確定申告をしなくてはならないというわけではありません。

土地売却により利益が出た場合には確定申告を行わなければなりません。

土地売却で得た収入から譲渡費用や取得費などを差し引いた金額がプラスになっている場合には売却益が出たことになり、その金額に対し譲渡所得税が発生することになります。

もしも土地売却により損失が出てしまった場合には、確定申告の必要はありません。

確定申告は給与所得だけではなくそのほかにも収入があった場合に申告するものであり、もしも損をしてしまった場合には、特に放置していても問題ありません。

しかし損失があったとしても確定申告をすることにより、毎月の給与所得などに対する税金を安くすることができます。

土地売却だけではなく株式やFXなどにも適用されることになるので、給与以外にもお金を動かしている人は活用する手はありません。

土地売却だけではなく、そのほかにも確定申告が必要となるケースは様々です。

例えば二つ以上から給与所得がある場合や会社で年末調整をしていない場合、年収が2000万円を超えている、アフィリエイトなどによって20万円以上の収入があるなどの例が挙げられます。

これら以外にも様々な細かい条件が定められていますが、一般的にはこれらのことを覚えておくとよいでしょう。

該当する場合には申告忘れのないように十分に注意しましょう。

確定申告をしなければならないのに申告の手続きをしなかった場合には、様々なリスクが生じることになります。

確定申告には期限が設けられています。

1月1日から12月31日の所得を、翌年の2月1日から3月15日までの間に申告し、さらには納税をしなくてはなりません。

この期間内に申告や納税を行わなかった場合には、無申告加算税が加算されることになります。

50万円までは15パーセント、50万円を超える場合には20パーセントの割合の税金が課されることになるでしょう。

納税額が大きくなるごとにペナルティーとなる金額も増えることになります。

しかし申告期限から2週間以内に自主的に手続きをしたり、納付するべき税額の金額を肯定の期限までに納付して、期限内申告をする意思があると認められる場合には、無申告加算税を課されることはありません。

少し要件は難しくなりますが、期限が少し過ぎたとしてもなるべく早目に申告する必要があります。

もしも税金を期限内に納付しなかった場合には、納付期限の翌日から納付する日までの日数に応じて、延滞税が発生することとなります。

たとえ申告しなかったのが故意でなかったとしても、それに関係することなく納付を迫ってくることでしょう。

ひどい場合には金額の大小に限らず資産差し押さえなどの可能性も出てくるため、申告の義務が発生した場合にはただちに済ませておく必要があります。

義務があるにもかかわらず申告を行わなければ、大きなリスクを背負うことにもなります。

このようなことを避けるためにも3月15日までには確定申告を済ませる必要があります。

申告の際には必要な書類がたくさんあるので、早い段階で忘れずに用意をしておきましょう。

確定申告の際の必要書類は、税務署で手に入れる書類と、自分で用意する書類の二つに分けられます。

税務署で手に入れる書類のひとつめが確定申告書B様式です。

申告書の様式には給与所得者用の申告書A様式と、個人事業主用のB様式の二つがあります。

B様式の方が幅広い対象者をカバーしているため、B様式を用意しておけば間違いないでしょう。

そして分離課税用の申告書です。

分離課税用の申告書とは、給与所得などの課税と土地売却の分離課税それぞれの税額を算出したうえで、納税額の決定をおこなうために必要な書類です。

確定申告書B様式を先に記入すれば分かりやすいでしょう。

そして譲渡所得の内訳書です。

売却した不動産の所在地や土地の面積、売却金額などの項目に沿って入力をしていくだけで簡単に入力が終わります。

もしわからないようであれば税務署のホームページなどには記入例が掲載されているので、参考にしながら入力を進めていきましょう。

申告の際に必要となる書類は、自分で用意しなければならないものも数多くあります。

まず最初に土地売却時の売買契約書です。

土地を売却した際に締結した売買契約書が必要となります。

これは必ず必要とされている書類ではありませんが、添付していなければ税務署から高い確率で連絡が入るものであるため、あらかじめ用意しておいた方が二度手間を防ぐことができます。

売買契約書についてはコピーも可能となっています。

次に登記謄本です。

売却した土地の管轄の法務局で用意されている申請書に入力して提出することで取得することができます。

1通600円で発行可能で、発行手数料は法務局の中にある印紙売り場で支払います。

そして売却の際に受け取っている仲介手数料のコピーや登記費用、その他の費用のコピーも準備しておきましょう。

近年では税務署に出向いて申告するのではなく、自宅でインターネットで申告できるサービスを利用している人も多く見られます。

その際にも必要なものや準備するものがあるため頭に入れておく必要があるでしょう。

事前準備としてe-Taxというソフトがパソコンで利用できるのかを確認しましょう。

電子証明書を取得して開始届出書を所轄する税務署に提出します。

その後利用者識別番号が発行されることになります。

本来税務署に出向いて書類一式を用意する必要がありますが、インターネットであればオンライン上で必要な書類への入力と作成を行うことができます。

まとめ

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土地売却にあたり、売却益が出た際には必ず確定申告を行う必要があります。

申告時期は土地売却の翌年の2月1日から3月15日です。

申告の仕方は税務署に出向いて行う方法と、インターネット申告の二つの方法があるので、自分のやりやすい方で行うとよいでしょう。

申告する際に必要となる書類は税務署でもらうものと、自分で用意するものの二つの種類があり、それぞれ複数の種類をそろえなければなりません。

申告時期に間に合うように、また間際になって慌てることのないように、早い段階で余裕を持ってそろえるようにしましょう。