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更新日 2019.1.11

マンションや自宅は売却と賃貸のどちらが得?費用や税金、収入面から比較

売却と賃貸のメリット比較

不要になったマンションは売却して処分することも可能です。

賃貸として活用する方法もありますが、売却にこそ選択の意義があることも考えられます。

メリットを把握し、ひとつの決断材料としてみると良いでしょう。

マンション売却におけるメリットと言えば、何と言ってもまとまった現金収入を得られることです。

例えば、新しいマイホームを購入するための頭金として利用することができ、購入計画を前向きに進めていくことが可能です。

また、高く売ることができれば、今後の支払い負担を楽にしていけます。

物件によっては優れた不動産価値を秘めていることで、思わぬ臨時収入となることもあるのです。

売ろうと考えているマンションの、ローンの支払いをまだ行っている場合、売却によって完済ができるのもメリットと言えます。

不動産は大きな買い物ゆえに、時には返済が負担になってしまうことも少なくありません。

長い間のローン生活の中で、収入や支出が変わることで生活に支障をきたしてしまうこともあるほどです。

もしもローン地獄に陥っている場合でも、その状況を打破できるのがマンション売却です。

言わば、身の丈に合った生活を手に入れるためのリセットプランになってくれます。

マンションは買って終わりというわけではなく、維持するための費用が必要になります。

固定資産税や修繕積立金、リフォーム費用などが挙げられますが、これらは小さくない負担のために、維持していく上でのリスクとして捉えることもできます。

しかしマンション売却をすることでこうしたリスクから解放されるのです。

特にそこには住んでおらず、ただの空き家として持っている場合、金食い虫としての存在にもなり得ますが、処分することで全てを整理することが可能です。

その上、まとまって資金も得られますので、不必要に所有している場合は早急に売った方が良いこともあります。

資産価値のあるマンションは所有しておくことで大きなメリットを得られます。

将来への備えとして役立ち、いざという時には現金化することも可能です。

ただ、不動産は下落リスクをはらんでいる点に注意も必要と言えます。

何らかの理由によって将来的に価値が下がってしまうこともあるのです。

そのようなリスクを踏まえて、早々に売却することも時には有効です。

下落をする前に高く売ることで資産を形成しやすく、損をするリスクも回避できます。

また、今後どのように価値が変化していくのかを気にする必要もなくなりますので、精神的に気軽になれるというメリットもあるのです。

誰も住んでいない状況の場合でも管理をしていくことも必要ですが、手間が掛かるために煩わしく感じていることもあるのではないでしょうか。

特に遠方で暮らしている場合は移動だけでも一苦労です。

また、放置していることで空き巣などの被害に見舞われていないか不安を感じることもあるものです。

マンション売却はこれらの煩わしさや不安を一挙に解消する手段になってくれます。

手元を離れてしまうのは名残惜しく感じるかもしれませんが、整理ができたことで気持ちをすっきりできることもあるはずです。

マンションは売って処分する以外にも、賃貸化して活用することも可能です。

売却に関してもメリットがあるものの、場合によっては売らずに貸し出した方がより大きなメリットになることもあります。

売ってしまった後では手遅れになるため、賃貸にする意味をチェックして希望にマッチする方を選択することが大切です。

賃貸化する大きなメリットは家賃収入に期待ができることです。

マンション売却によってまとまったお金を得るのも魅力的ではあるものの、安定して収入を得られる賃貸も大きな魅力と言えるはずです。

下手に大きな金額が入ってくるよりも、細かく入ってきた方が余計な遣い方をせずに済むこともあるでしょう。

そして不労所得があることで、もしもの際の安心感にも繋がります。

例えば突然の失業で収入がなくなったという場合でも、家賃収入でしのげる可能性があります。

こうした収入がひとつでもあると安心感がまるで違ってきますので、安泰の生活を手に入れるという意味でも賃貸は魅力ある選択です。

まだローンが完済に至っていない場合、家賃収入を返済の使途に活用できるのもメリットです。

購入はしたものの、返済で苦労しているというケースも少なくありませんが、そうした場合にも家賃収入が補助となってくれるのです。

また、ローンを組むに当たって、長期的なプランで契約をしていることもあると思われますが、月々の返済額が小さい場合は、返済を行ってもおつりがくる可能性があります。

黒字とすることできるため、返済をしながらも手元にある程度の額を残すことが可能です。

正に一石二鳥で経済的な負担を減らしていくことができます。

賃貸用のマンションと比較した場合、分譲用の方が高く貸し出せるのもひとつのメリットです。

分譲マンションは設備が豪華、造りがしっかりとしている、管理が行き届いているなどの特徴がありますが、それゆえに賃貸にする場合も高い家賃設定を実現しやすいのです。

また、物件としての魅力が高いことで借り手も見付かりやすいです。

それによって家賃収入を得やすくなると共に、安定した収益に益々期待ができます。

マンション売却をしてしまうとそれっきりとなってしまいますが、賃貸の場合は資産として残すことができる点にアドバンテージがあります。

将来的に何かの形で活用したいという場合でも、売ってしまった場合はプランを立てていくことができませんが、賃貸としながらも資産として残しておけば、今後活用していくこともできます。

例えば、またそこで暮らしていくことはもちろんのこと、子供夫婦に遺産相続することもできるでしょう。

今後を見据えた場合、資産を残すことで何かと安心感に繋げていくことができるのです。

確定申告をする際に、経費にできるようになるのもメリットと言えます。

住宅ローンの金利や固定資産税、修繕積立金など、こういった費用は通常、マンションで暮らしている場合は何気なく支払いをしていますが、賃貸にすると経費とすることが可能なのです。

すると控除額が増えますので、その分の節税効果を得ることができます。

家賃収入もあることで諸々の負担を減らしていくことが可能です。

売却と賃貸のデメリット比較

マンション売却にはいくつかのメリットがありますが、良いところばかりに目を向けてしまうのも注意が必要です。

一方ではデメリットと言える部分もあり、売ってしまった後に後悔する恐れもあります。

メリット・デメリットを天秤にかけて考えることも必要ですので、「売って失敗した」ということにならないように注意しましょう。

マンション売却におけるデメリットは、その後の発展性がなくなってしまうことです。

例えば賃貸化して収益に繋げることも可能ですが、売ってしまうことでそのチャンスを逸してしまいます。

ケースによっては売ってしまうのがベストと言える場合もある一方、売却は早まった考えとなる可能性も否定できません。

売ってしまった後は、取り戻すことができないため、目先の利益だけに囚われることなく、今後のことも見据えた判断をすることが大切と言えるでしょう。

不動産は資産価値のある存在であり、所有をしておくこと自体がメリットになることもあります。

そこで自由に暮らすのはもちろんのこと、子供に譲るなどして活用してもらうことも可能です。

しかしマンション売却をしてしまうと不動産という資産がなくなってしまいます。

資産は時に人生設計にも大きく影響を及ぼす存在であり、所有している事実が大きな有益となることも少なくありません。

安心感にも繋がる要素ですので、特別な理由でもない限り所有しておく意義は大きいです。

マンション売却をした場合はそうしたメリットを失ってしまいます。

売った後にどのような影響が出てくるのか、その点を踏まえ判断をしないと後悔をする恐れがあります。

仮に売ってしまおうとなった場合、注意したいのが必ずしもスムーズに売れるわけではないことです。

不動産会社に買取をしてもらう場合ならまだしも、媒介契約での売却を目指す場合はある程度の時間が必要になることが多いです。

当然、魅力的な物件でなければ買い手は付きにくくなってしまいますので、長い目で考えていかなければいけません。

それならばスムーズに処分ができる不動産会社による買取が良いのかと言えば、これもまた注意が必要です。

媒介契約で売る場合と違って、安価になってしまうことが多く、急いで処分をしようとすると大損をすることもあるのです。

マンション売却をする場合に注意が必要なのが、丸々手元にお金がくるわけではないことです。

仲介手数料や印紙税などが発生しますので、ある程度の目減りは理解しておく必要があります。

そしてこれらの費用は時に、高く付いてしまうこともあるのです。

良い金額で売れそうと喜んでいても、実際の額はそこまで高くないということも考えられますので、よく内訳を計算した上で判断をしなければいけません。

他にも引っ越し費用が必要になることもあります。

そこで暮らしている場合はマンション売却にあたって荷物などを整理する必要があるため、それもまた高い費用が掛かってしまう要因です。

少しでも高く売却をしたいという人が多いかと思われますが、そのためにはしっかりとタイミングを見極めなければいけません。

マンション売却はその時々によって相場が変化しますので、誤ったタイミングで売ってしまうと損をする可能性があります。

こと不動産に関しては動く金額も大きいため、何百万円の単位で失敗することもあるのです。

慎重な行動が求められますので、その判断で悩んだり、売るまでに時間が掛かったりと、売却ならではの苦労が発生することも考えられます。

臨時収入を得るために賃貸化するケースも少なくありません。

資産形成の一環として意義のある判断とも言えます。

ただ、マンション売却の時にデメリットがあるのと同じよう、賃貸にする時も注意点があるのです。

したがってしっかりとリスクを踏まえて選択をしなければいけません。

賃貸化のデメリットとしては、空室リスクがあることです。

そもそも賃貸として利益を得るためには入ってくる人がいなければいけませんが、スムーズに入居希望者が見付かるとも限らないのです。

仮に住んでくれる人がいたとしても、いつまで住むのかも分かりません。

もしかしたらすぐに退去してしまうこともあるかもしれませんが、その場合はまた入居者募集をしなければならないため、手間も費用も掛かってしまいます。

魅力ある物件ではないと、こうしたリスクが益々高くなってしまいますので、そもそも借り手が付く物件なのか見極めが必要です。

一般の人は賃貸化するにあたり、不動産会社に依頼することになるはずです。

その際、当然のことながら無料というわけではありませんので、一定の費用を支払う必要があります。

費用の内訳としては仲介手数料や広告料などが挙げられますが、この金額も安くありません。

多くの場合は家賃の一ヶ月分をベースに、不動産会社によっては、業者に頼らざるを得ないオーナーの弱みに付け込み、金額を上げてくるケースもあるのです。

すると実際に手元にくる額も減ってしまいますので、思ったよりも収益にならないこともあり得ます。

人が住むことになりますので、部屋が傷んでしまうのもデメリットと言えます。

入居者からすれば、ただの借りているだけの部屋ですが、オーナーからすれば大切なマイホームです。

誰もがキレイに住んでくれるとも限りませんので、どのように使われているのか不安になってしまうこともあるでしょう。

入居者には原状回復の義務があるとは言え、これは隅々まで元通りにするというものでもありません。

自然発生的に生まれる汚れや劣化は残されてしまいますので、気になる人は気になることもあるはずです。

もしも賃貸として貸し出している時に、やっぱりそこで暮らしたい、子供に譲りたいなどの場合でも、自由に活用できないデメリットもあります。

そこで暮らしている人がいる限りは基本的に我慢をするしかなく、何かしらの案があっても制限されてしまいます。

また、現在の入居者はどの程度、暮らし続けるのかも不明ですので、これからの予定を立てにくくなってしまうこともあるでしょう。

ただ、定期借家という選択肢もありますので、その限りでもありません。

この場合は期間を区切って貸し出すことができるため、適宜予定を立てやすくなるはずです。

結局どちらがいいの?

結局は立地次第マンション売却か、賃貸に回すかでどちらがいいかは、結局立地次第となります。

立地の良いマンションであれば、賃貸にするほうがお得でしょう。

しかし、立地がさほどいいわけでもないマンションなら、売れるうちに売っておくのが得策です。

わが国は人口減少時代に突入しましたから、これまでのイメージは捨てて、頭を切り替える必要があります。

不動産は絶対的な資産ではもはやなくなりました。

出費を要するだけで、何の利益にもならない負の資産になる可能性が大いにあります。

人口が減少するということは、不動産が余っていくということです。

余るというのは、供給が需要を上回るということで、価格は必然的に下がって行きます

好立地であれば、マンション売却よりも賃貸にしたほうが、いい場合もあるでしょう。

たとえ人口が減少しようと、不動産余りが加速しようと、好立地の物件には常に需要があります。

好立地の場所というのは限られており、狭い面積の奪い合いですから、それほど価格も下がりません。

人口減少が始まったばかりの今のうちに売っておいたほうが高く売れる可能性も高いので、すぐ売却したとしてもそう後悔することにはならないと見られます。

ただ、駅のそばなど非常に立地のいい場所は、今後需要がいっそう高まる可能性もあります。

人口減少によってコンパクトシティ化する必要に迫られ、郊外から駅のそばのマンションに移る人が増えそうだからです。

今後進むと見られるコンパクトシティ化ののち、コンパクトシティの中心部に、中心部は無理でも少なくともコンパクトシティの中に存在しそうな立地であれば、マンション売却を急ぐ必要はないかもしれません。

駅のそばであれば、持ち続けていたほうがお得になる可能性もあります。

マンションPERが20になるような家賃も、十分期待できそうです。

実質利回りも4%以上というのは難しくても、銀行預金よりは高い利回りとなりそうです。

老朽化したあと手放すにしても買い手はいるでしょうし、建て替えを経て持ち続けるとしても、さほど損失は出さずに済むと見られます。

容積率緩和が受けられるマンションなら、なおさらです。

マンションが老朽化した果てのことは、あまり考えたくないこととなっており、持ち続けるに当たって顧みられないこともありますが、それは望ましくありません。

スクラップアンドビルドが盛んにおこなわれるわが国において、マンションの建て替えだけはほとんどおこなわれてこず、実現したのは全国でわずかに250例ほどです。

老朽化して寿命を迎えるマンションは増えていくため、今後は建て替えを意識してマンションを保持する必要があります。

建て替えに迫られる前に、マンション売却ができればそれに越したことはないのですが、それができるのはよほどの好立地のマンションだけです。

いずれは手放したくてもできない状況となります。

日本の人口が戦後初めて減少に転じ、今後も減少し続けると見られているにもかかわらず、新築マンションの供給は続いています。

販売ということを考えた場合、好立地でない中古マンションはもちろん不利ですから、売るなら早い者勝ちといった状況でしょう。

コンパクトシティ化が進んだ場合に、コンパクトシティの中に入れそうもないマンションなら、売れるうちに売っておいたほうが得策です。

賃貸にしてまで、持ち続けるメリットはほとんど見当たりません。

売れないから賃貸にする、というのも考えものです。

なかなか売れないようなマンションなら、いずれ借り手もいなくなります。

よほど家賃を下げないと、入居者が確保できなくなりそうです。

バブルの頃に建てられたリゾートマンションが、タダ同然の値段で売りに出されている状況を見聞きした人も少なくないでしょう。

わが国では有史以来ずっと住宅不足が続いていましたから、不動産イコール資産であるというイメージを払拭できないのも無理はありませんが、リゾートマンションの顛末を見据えて、今後を考えて行く必要があるでしょう。

よもやということが起こる世界です。

持ち家を持つことは信頼につながる、という状況が依然として続いていますが、持ち家はいずれ処分しなければなりません。

賃貸に出している場合も同じです。

土地の区分所有があるから買い手がつくというのは、好立地のマンションならではのことです。

よほどの好立地のマンションでなければ、賃貸にして持ち続けるのではなく、すぐに売却するほうが得策です。

住宅不足が続いていたこれまでの常識は、通用しなくなっています。

バブル崩壊で不動産価格は下がりましたが、その後も家賃だけは高止まりしてきましたが、その状況も変わりつつあります。

賃貸物件余りが目立つようになってきて、敷金礼金ゼロ物件というのも増えてきました。

家賃が値崩れするのも時間の問題でしょう。

マンションPERに使ってきた家賃の数字も、変更を余儀なくされます。

売却するなら、早い方がいいのは明白です。

家賃を下げても入居者を確保できなくなった頃の売却価格は、相当低くなっているでしょう。

賃貸にしておくと、住宅内の設備の修理や交換の費用が生じます。

これは、マンションの修繕積立金や管理費とは別なものです。

家主は、入居者と契約したときの居住環境を保ち、不自由なく生活できるように室内設備を整える義務があります。

風呂釜が故障したり、経年劣化で設備に何らかの不具合が生じたりしたら、修理したり交換したりしなくてはなりません。

居住者にその費用を負担させることはできません。

不自由な状態で居住させることもできないため、すぐに修理・交換という対応をすることになります。

そうした臨時出費も覚悟しておかなくてはならないわけです。

もちろん、それに備えて普段から積立などをして準備しておくことが望まれます。

日本は人口減少時代に入りました。

これは、誰も経験したことのない前代未聞の事態であり、住宅不足が続いていた頃の常識は通用しなくなっています。

高止まりを続けていた家賃も、そのうち値崩れが始まるでしょう。

保有しているマンションを賃貸にしても、よほどの好立地でもなければ、維持経費を上回る家賃を得続けるのは困難です。

固定観念は捨て、新しい事態に対応していくことが必要となります。