住宅ローンは、一度組んでしまった後も一定の条件さえ満たせば借り換えを行うことが可能になります。

ではそもそも住宅ローンを借り換える時は一体どのような時なのか知っておく必要があるでしょう。

住宅ローンは、どの段階で組むかによってその金利が異なります。

例えば、極端な話ですが不動産バブルの頃に組んだ時の金利と不景気の2017年から18年頃組んだ金利では2%位異なることになります。

2%と言うとあまり大したことがないように感じるかもしれませんが、実際に借りる金額を考えるとそれなりに大きな金額になるのは間違いありません。

例えば、住宅ローンで3,000万円のお金を借りてはいた場合には、60万円ほどの違いが出てきてしまうことになります。

この金額は、平均的なサラリーマンの2か月分かそれ以上の給料の額になりますので、それほど低い金額ではないことになるでしょう。

つまり、せっかく借り換えのチャンスがあるのに借り換えをしなければ60万円お金をドブに捨てるような事と同じです。

つまり、借り換えは高い金利の時に借りた人が低くなった金利の時に行うことで大きなメリットを受けることができます。

住宅ローンの借り換えは、2017年から18年位がチャンスと言われています。

何故かと言えば、前代未聞の低金利時代だからになります。

現在金利が低いのはそれなりに理由があり、金利を低くしなければお金の回りが悪くなるからです。

国は、その時期のGDPにより国の景気を客観的に見るようにしていますが、景気が悪ければそもそも金利を高くするわけにはいきません。

なぜなら、金利を高くするとわざわざ住宅ローンを組む人が減少する傾向にあるためです。

このように考えるならば、しばらく低金利の時代が続くといえますのでチャンスですがこれから数年後にどのようになるかわからないため、今すぐ借り換えをしておいた方が良いでしょう。

これ以上金利が下がる可能性があるかと言えばなかなかありませんので、日本国内の金利が上がる前に行動しておいて損はありません。

実際に借り換えを行う場合には、何らかの手続きを経る必要がありますが、通常なかなか宣伝をしていないためどのようにしたら良いか分からない人も少なくないはずです。

そこで、そのやり方や注意点を説明していきます。

住宅ローンを変更するためには、まず金融機関の中で借り換えを行っているところを探す必要があります。

すべての金融機関が行っているわけではありませんが、最近はブームになっていますので積極的に受付しているところも少なくありません。

金融機関のメリットとしては、他の銀行のローンを自分の会社に移すことになりますので金利の分だけお得になるわけです。

そこで、可能な限り条件を緩くして積極的に他の金融機関からのローンを取り込んでいる状態です。

メリットは、1つだけではなく複数ありますが直接住宅ローンとは関係ないところでメリットを感じた場合に金融機関を変更することがあります。

例えば、ポイントがついてくる場合にはそのポイントを利用して買い物することができますので、ポイントがついている金融機関に変更しよりお得に買い物を行います。

住宅ローン自体は毎月支払うことになりしかも金額が大きいですので、かなりポイントがたまることになります。

これにより、本来支払いだけの住宅ローンが、買い物に良い影響を及ぼすことになり結果的に家計を楽にすることになるでしょう。

住宅ローンの借り換えでは、審査基準がどのようになっているかを知っておくことで本当に自分が借りることができるのかを知ることができます。

審査基準の1つは、返済率になりますがこれは1年間の収入に対してどれだけの金額を設定しているかを意味しているわけです。

通常住宅ローンを借りるときには35%が1つの金融機関の基準になっています。

年収に対して1年間で35%の支払いならばお金を借りることができるわけです。

ところが、借り換えを行う場合にはそれよりも若干審査が厳しくなり今度は35%の返済率を超えていなければ審査に通る事はないと考えた方が良いでしょう。

このように少し審査が厳しいのは、より確実に返済してもらうためです。

もう一つは、今までの滞納状況を見ていきます。

もちろん、債務整理になってしまった場合には借りることができませんが、1回程度の滞納ならば借りる事は不可能ではありません。

ただ総合的に判断して大きくマイナスになる可能性もありますので可能な限り滞納はしないようにしましょう。

特に、金銭面での信頼は非常に重要になりますので、借りたお金は確実に支払うことが大事です。

住宅ローンを借り換えるにあたって本人確認書類を使って、確認作業を行います。

例えば運転免許証やパスポート、個人番号カードなどは顔写真が印刷されており身分を偽ることが難しいので信頼できる本人確認書類です。

それらの書類は有効期限内でなければ効力を発揮できませんので、期限切れにならないように注意が必要です。

外国籍であるときには在留カードまたは特別永住者証明書が本人確認書類となります。

それから家族の名前などが記載されている住民票の写しと現住所が、記載されている健康保険証なども用意しなければいけないこともあります。

住民票のように役所に発行してもらうものは、発行から一定期間内でなければいけません。

住宅ローンの借り換えをするときでも収入は重要です。

給与所得者は会社から税金を差し引いた残りをもらうのに対して、自営業は自分で確定申告をして税金を納める形になります。

ですから給与所得者については会社からもらう源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書が収入がわかるものになります。

個人事業主の場合には所得税の確定申告書と附属明細書、所得税の納税証明書などが必要です。

金融機関によって必要な年数が異なるので、間違えないように提出してください。

なお確定申告では確定申告素を使わずに電子申告をしたときには、その事がわかるデータと証明書を用意しましょう。

住宅ローンは物件を担保としてお金を借りるので、どのような物件なのかを知ることが大切です。

どんな書類でそれを確認していくのかと言うと、不動産売買契約書、需要事項説明書、建築確認申請書、建築工事請負書、建築検査の検査済証、不横断登記簿謄本などです。

物件を購入したときに不動産業者あるいは建築業者からもらうものもありますし、法務局で手に入れなければいけないものもあります。

住宅ローンの借り換えを申し込むときには、多くの書類を用意しなければいけません。

しかし売買契約書など保管しておかなければいけない書類にもかかわらず、紛失してしまうこともときにはあります。

再発行できるものであればよいのですが、それが出来ない書類も少なくありません。

そういときには、売買契約書などであれば不動産会社が保管しているものをコピーしてもらう、ということで対処する事ができます。

また通帳の振込金額で購入金額を証明できることもあります。

借り換えを申し込む金融機関に必要な書類を紛失しても、代替書類で受け付けてくれるかを確認してみることです。

住宅ローンの借り換えのために、せっかく揃えた書類ですが、審査に通るかどうかに関わらず終われば不要の代物です。

書かれているのは極めて重要な個人情報ばかりですから、返して欲しいという人もいるでしょう。

しかし、多くの金融機関では、審査が終わっても提出された書類は返却しないという方針をとっていることが多いです。

その場合でも一定期間が経過すれば破棄するところもあるので、永久に保管されているわけではありません。

それを踏まえて住民票のようにいくらでも発行してもらえるものであればそのままで問題がないですが、売買契約書など原本を持っておくべきものは、絶対にコピーをとって原本は提出しないように気をつけましょう。

申込み時に伝えた情報に基づいて審査が行われれば、新しい住宅ローンの契約です。

それを行う前提として申し込んだ金融機関に返済用の口座を開設するように求められます。

口座を解説しなければ借り換えができないわけですから、そのための準備も必要です。

口座開設で求められるのは本人確認書類です。

運転免許証やパスポートなど本人確認が出来るものであれば1点だけで大丈夫です。

しかしそういった本人確認書類をもっていないときには健康保険証や年金手帳に住民票の写しや公共料金の領収証を組み合わせて提示します。

なお公共料金の領収証を使うときには、日付が指定された期間内でなければ効力がありません。

新しい住宅ローンの契約をするためには、申込時と同じく本人確認書類に加えて実印と印鑑登録証明書、住民票の写しなどは用意しておかなければいけません。

それから住宅ローン契約書、抵当権設定関係契約証書、登記原因証明情報、登記申請委任状なども必要になります。

例えば登記原因証明情報はなぜ登記申請をするのかという原因を明らかにするもので、ここでは住宅ローンの借り換えということが記載されます。住宅ローンの借り換えでは収入印紙も貼る必要があります。

収入印紙は郵便局などで購入することができます。

収入印紙の額面は借入金額に応じて変わってくるので、金額を間違えないように気をつけましょう。

住宅ローンの借り換えが注目されていますが、その大きな理由は金利が下がっているということにあります。

アベノミクスやマイナス金利政策の影響などです。

バブルの時期には年5％以上の金利で住宅ローンが貸し出されていたこともありました。

3,000万円の住宅を買うためにそれと同じ3,000万円の利息を支払って購入していたという人もいたのです。

現在は金利が過去最低水準にあるので借り換えをすることで利息を大きく節約できることがあります。

数年前に住宅ローンを借りた人でも、よく比較検討せずに不動産会社にすすめられた銀行で借りたという人などもいます。

そのような人も借り換えをすることで有利な条件になるかもしれません。

ローンの借り換えでは単純に金利が下がればメリットがあるとは限りません。

カードローンの場合には、単純に金利だけを比較してOKですが、住宅ローンの場合にはもっと複雑です。

その理由は手数料などの諸費用がそれなりに高額になることにあります。

諸費用の金額は商品によって異なりますが、3,000万円を借りた場合なら100万円前後が目安です。

住宅ローンの借り換えでは、新規で借りた時と基本的に同じ諸費用がかかります。

この諸費用の分を考慮していないと、結果的に損をしてしまうこともあるので注意が必要です。

金利が下がっても諸費用が高額になり、総合的に損をしてしまっては意味がありません。

トータルでいくらの利益が出るのかしっかりと計算してみることが重要です。

とはいっても、正確な金利などは審査を受けてみなければわからない部分があります。

変動金利の場合には優遇幅が適用されますが、どのくらいの優遇幅が受けられるのかは銀行が判断をするので審査の結果が出てからしかわかりません。

参考になるのが「残高1,000万円」「金利差1.0％」「残り返済期間10年以上」という基準です。

昔は3つの基準すべてを満たしている必要があると言われていましたが、現在では3つのうち1つでも満たしていたらメリットが出る可能性があります。

住宅ローンの借り換えにかかる手数料ですが、基本的には新規で借りたときと同じです。

契約書貼付印紙税、事務手数料、保証料などです。

繰上返済手数料は銀行によって異なるので調べておきましょう。

事務手数料と保証料の2つが高額になりやすいです。

保証料を一括で前払いしていた場合には、一括返済をすることで短縮できた期間の分の保証料が戻ってくるということも忘れてはなりません。

借り換えが成功するかどうかの目安は「残高1,000万円」「金利差1.0％」「残り返済期間10年以上」という3つのポイントです。

ところが、現在では2つの基準を満たしていなくても、金利差が大きいといったように1つのポイントがとび抜けている場合にはメリットがでることもあります。

住宅ローンの最終的な契約条件は審査を受けてみないとわかりません。

優遇金利が適用されたり、そもそも審査に落ちたりといったことが起きるからです。

ホームページに書かれている条件は1つの目安にすぎません。

契約自由の原則があるので、交渉をすることによって金利が下がることもあります。

住宅ローンは同時に複数申込みをすることも可能です。

仮審査と本審査の2種類がありますが、両方とも複数の銀行に申込みができます。

仮審査に通過したら高い確率で本審査にも通るので、仮審査には複数同時申込をするが、本審査には1社だけ申し込むという人が多いようです。

現在ではネット銀行の住宅ローンにインターネットから手軽に一括で申込みができるというサービスも登場しています。

複数の銀行に申込みをしてみて、審査の結果が出てから比較をしましょう。

住宅ローンの借り換えで重要になるのは、過去のクレジットヒストリーです。

新規で審査に通ったのですから、年収が足りないということは基本的に起きません。

ただし転勤をして勤続年数がリセットされたり、年収が下がった人などは注意が必要です。

基本的には、新規で審査に通っているのですからこの点は心配ないでしょう。

それどころか勤続年数は増えているはずなので有利になる可能性もあります。

一番気をつけておくべきなのが、ローンの返済で延滞をしてしまうことです。

一度でも延滞をしていると借り換え審査に通る可能性はかなり下がります。

住宅ローンの返済で延滞をしないことはもちろんですが、クレジットカードなどの返済でも延滞をしていると不利になるので気をつけておきましょう。

住宅ローンを借り換えるにあたって金額的に、期間的なメリットが出ることがわかったら、目当ての金融機関へ申し込みをしなければなりません。

まずは審査のための申し込み書類を発送してもらうように依頼をかけます。

依頼をかければ数日で書類が届くので、必要事項を記入し返送するなりしないといけませんが、その他にも準備しなければいけない書類は多いです。

住宅取得以外の借り入れがある場合はその内容に関する申出書が必要です。

また、生命保険に関する書類、本人確認書類、1ヵ月を経過していない住民票も必要です。

その他納税証明書または源泉徴収票、今住居している物件の確認書類、住宅ローンの返済予定表の写し、住宅ローンの返済分直近12ヶ月分が記載された通帳のコピーなどです。

これらはあくまでも一般的に必要とされる書類です。

これ以外にも提出を求められるものもありますし、1人ずつ住宅ローンの状況は違うため、それぞれに合わせた書類が必要になることもあります。

詳しくは借り換え先の金融機関に確認をすると丁寧に教えてくれます。

通帳を紛失したり破棄してしまった場合などは取引明細書を発行すれば済む場合があるなど、様々なケースが考えられます。

必要書類を全て揃えて提出したら審査の結果が出るの待ちます。

これも金融機関や置かれた状況によって違いますが、おおむね1週間から2週間ほどで結果が出ることが多いです。

審査に通ればいよいよ借り換えの手続きに移ります。

その結果がいつまで有効なのかは金融機関によっても違うので、事前に確認をしておくと良いです。

ここから実行日を決め、そのための準備をさらに進めていきます。

住宅ローンを借り換える時に意外と疎かにしてしまいがちなのが、現在借り入れをしている融資先への申請手続きです。

こちらにも当然連絡をしなければなりません。

希望する新しい融資実行日から遡って、少なくとも2週間から3週間前までには連絡をしておく必要があります。

この通知は早いに越した事はありません。

金融機関によってはもっと時間が必要なところもあります。

申し込みが多いとそれだけ時間もかかってくるので、注意が必要です。

住宅ローンの借り換えには1ヵ月から2ヶ月かかるのが通常です。

住宅ローンの借り換えを検討する場合は現在借り入れているところにも事前に問い合わせをし、実行までどれぐらいの日数が必要かを確認しておくと良いです。

実行日はただ勝手に決めれば良いというものではありません。

現在の借り入れ先、借り換え先、同席してもらう司法書士のスケジュールなどをすり合わせなければならないため、慎重に決定する必要があります。

特に司法書士の予定は大切なので、そちらから優先的に選択肢を絞っていくと良いです。

その後に現在の借り入れ先には完済申込書を提出します。

郵送してもらい内容を確認し、必要事項を記入します。

抵当権の設定に関する書類を代理で受理してもらう場合などは委任状が必要になる時もあるので、その都度確認すると良いです。

申し込みが遅れた場合、完済が予定通りに進まなくなることもあり得るので、完済申込書が届いたらすぐに提出することを心がけます。

受理が完了すれば、返済用口座の連絡がきます。

融資実行日に必要な情報なので、なくさないように場所を決めて保管しておくことが大切です。

次はいよいよ融資の本申し込みです。

店舗まで出向いて手続きを行うのが一般的です。

この際、印鑑証明書や住民票、登記の権利書等が必要になります。

司法書士との面談も含め、必要事項を確認していきます。

借り換え実行日のスケジュール確認や司法書士への報酬の支払いについても説明を聞くことができます。

ここまでくると後は融資実行日を待つのみです。

融資実行日には司法書士の人と借り換え先へ出向きます。

いくつか書類が必要になるので、忘れず持参しなければなりません。

返済用の口座の情報記載の資料や融資金を受け取るための預金口座、銀行印や身分証明書、実印が必要になることもあります。

これらの必要書類は借り換え先の担当者が詳しく教えてくれるため、よく聞いてメモを取っておくと良いです。

必要書類一覧表をくれることもあります。

どれか1つが欠けても手続きができなくなってしまうリスクがあるので、事前に準備をしておくと安心です。

金融機関で出金伝票や振り込み伝票を記入します。

一度口座からお金を出金し、指定された返済用口座に入金するパターンが多いです。

この手続きでも司法書士がアドバイスをくれることが多いです。

最後まで面倒を見てくれる人を選んでおくと安心できます。

融資先からの入金が確認できれば窓口で伝票を提出します。

借入先送金が完了すれば、借入先の住宅ローンは完済となり、借り換えも同時に完了です。

住宅ローン借り換えの手続きは必要書類の段取りも含めてかなり手間のかかる作業です。

事前の準備と早めの対応がうまく手続きを完了させるためのコツです。