ホーム >> 不動産コラム >> 不動産売却 >> マンションローン返済のコツは「抵当権」にある!手続きの方法と費用まとめ
更新日 2020.1.25

マンションローン返済のコツは「抵当権」にある!手続きの方法と費用まとめ

この記事を執筆した人
smileの画像
-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
Smileでは、不動産をテーマに不動産売買や不動産投資について情報発信をしています。
Smile編集部が監修した他の記事はこちら→

抵当権について

_SMILEの画像

高額なマンションや戸建て住宅などの購入にあたり、自己資金でまかなえない場合に住宅ローンを使い不動産を購入します。

少額であればすぐに貸してもらえることが多いのですが、数千万単位になると不動産を担保にしてお金を借りることになります。

 

もしも返済が滞ってしまったときは、金融機関は担保にした不動産を売って返済に充てることになり、その権利のことを抵当権といいます。

無担保で借金しようと思えば、カードローンなどを使うことになりますが、どんなに多くても数百万程度しか借りることができません。

高額の借金でも購入する不動産を担保とすることで、返済できなくなっても売却して原資にすることができるのです。

抵当権と呼ばれますが、居住しながら担保にできることから、担保とは言わず抵当権と区別して呼ばれます。

抵当権を設定してしまうと、借入金の返済ができなくなったときに、金融機関が自由に家を売ることができるようになります。

裁判を経ることなく強制競売が可能となるので、ローンはしっかりと完済しなければなりません。

たとえ建物や土地に抵当権が設定されていたとしても、あくまで法務局での登記上のものです。

見た目だけでは抵当権がついていることなど全くわかりませんが、ローンを完済するまでは抵当権は消えず、自分の家とは言えません。

居住することはできても、勝手にマンションの売却などを行うことはできないのです。

所有者自身にとっても、信用問題にかかわるなど色々なデメリットが出てくるので気をつける必要があります。

ローンを組んで借金するときに担保にする場合、金融機関との間で書面のやり取りが行われます。

書面のみでも有効な効力を発揮しますが、その上でさらに法務局に登記を行います。

このことを抵当権設定登記といいます。

不動産についての知識が全くない人が多いでしょうが、自分で手続きをすると正しい登記が行われないことがあるので、必ず専門知識のある司法書士などに依頼し、抵当権設定登記を行うことが大事になってきます。

抵当権設定登記は、国が運営している法務局に届けを出すものです。

住まいの土地や建物に関し、ローン返済が滞った場合、金融機関が優先して取り上げることを約束したことを届け出るのです。

登記が終わると、抵当権を国に保証されたことになります。

手続きが難しく、司法書士などの専門家を通じて行われます。

ローンの借主は、書類への署名捺印や印鑑証明書の提出など簡単な手続きで済みます。

抵当権がそのままだと、永遠に自分の不動産にはなりません。

完済してしまったら、抵当権の抹消登記が必要になります。

この手続きをすることで所有権が自分のものになるのです。

抵当権がそのままだと、登記上の流用にあたると判断されてしまうこともあります。

たとえ住宅ローンを返済し終えていても、別のローンに登記の状態を利用しているとされるのです。

もしもマンション売却時に、登記簿上の抵当権がついていたらどうなるのでしょう。

不動産を購入する側からすると、ローンが完済されているか判断がつきません。

そのままでは買い主がローンを組めなくなるなど不利益を受けることがあるので、必ず抹消手続きを行います。

売却用の物件にまだローンがある場合には、残りの負債を精算して抵当権を抹消したうえで、買い主側に引き渡しを行うようにします。

 

売買を行うときは抹消だけでなく、所有権の移転手続きもしなければならないので、専門家に依頼するのが確実です。

専門家へ依頼もできますが、抵当権の抹消手続きだけならば、必要書類をそろえれば自分でも可能になります。

ローン返済が終わったら、金融機関から手続きに必要な書類が届きます。

申請先の法務局がどこなのかを確認して、書類の準備を行います。

その後法務局へ申請し、完了後に書類を受け取ることになります。

手続きには色々な費用もかかってきます。

一戸建てで不動産1件ごとに1000円、土地と建物では別々に支払いが必要です。

複数に分かれていれば、その件数分の費用を支払わなければいけません。

敷地権化されている分譲マンションでも複数に分かれていることがあるので、抵当権設定契約書を確認しましょう。

また、登記簿の内容を示した登記事項証明書が不動産1件ごとに600円が必要です。

インターネットでも可能ですが、別途料金がかかります。

基本的には登記しようとする人が法務局で手続きを行いますが、代理で手続きしたいときは、委任状を作成して持参することになります。

委任されたら、免許証や保険証など本人が確認できる書類を持参するようにしましょう。

司法書士に依頼した場合は、抵当権抹消1件ごとに5000円から15000円ほど報酬が必要になります。

複数のローンがあると、状況次第では加算されることもあります。

他にも交通費などがかかることもあるので注意しましょう。

住宅ローンの返済が終了すると、金融機関から金銭消費貸借契約書と呼ばれる借用証や、登記の抹消に必要となる書類一式が送られてきます。

そういった書類の中には、有効期限が発行日より3か月しかないという代表者事項証明書もあります。

抵当権の抹消手続き自体には、いつまでという期限は設定されていないのですが、注意しなければいけません。

忙しいからとつい放っておくことがあるでしょう。

しかし放置すると、金融機関から送られてきた書類がいつの間にか期限切れになってしまうことがありますし、金融機関が合併してしまい、名前が変わったことを理由に使用できなくなることもあります。

金融機関から書類を受け取ったら、できる限り早く抹消手続きを行うと安心です。

書類が到着して1、2か月の間に手続きを済ませれば確実でしょう。

書類を受け取った後、それ自体をなくしてしまうこともあります。

書類の中には再発行をしてもらえないものもあるので、もしも紛失してしまうと特別に手続きをしなければなりません。

こうなると自分や家族では行うことができず、司法書士への相談が必要となり、その分余計に費用が発生することになります。

返済を終えたら速やかに抹消を行って、後々煩わしい思いをしないようにしましょう。

注意点と対策

_SMILEの画像

マンションを購入した時には住宅ローンで購入したわけですが、住宅ローンの返済が終わる前にマンション売却をしたいと考える人も少なくありません。

通常住宅ローンは、2年や3年で終わるものではなく20年から35年の間で返済するものです。

当初は35年ぐらいは住む予定だったとしても途中で環境が変わり売却せざるを得ない場合もあります。

この場合、売却できるかどうかの問題を見ていきましょう。

借金をしている場合には、その者に担保がついていることはほとんどです。

もちろん、消費者金融などからお金を借りる場合には無担保で借りることができるため担保は必要ありませんが住宅のローンに関してはほぼ確実にその不動産が担保物になります。

そうだとすれば、まだ住宅ローンの返済が終わっていない段階で売却することはできないはずです。

なぜなら、売却をしてしまえば抵当権が消滅してしまうからです。

しかし、状況によっては売却できる可能性があります。

例えば、住宅ローンの金額よりも売却した金額が大きな場合です。

マンションを売却できる場合の条件は、確実に売る時のお金のほうが大きい場合です。

例えば、まだ借金が1000万円ほどあれば売る時の金額が1000万円以上だとすれば売ったお金で借金を返済することが可能になります。

このような場合には、借金が残っていたとしても売り出しても構わないと考えるべきです。

とはいえギリギリの金額の場合には不動産会社も迷うことになるでしょう。

例えば、1000万円で売れるかどうかギリギリのラインだった場合には売らないことも一つの方法になります。

それよりも、確実にそれより高い金額で買ってくれると予想できるときには売ることが可能です。

このように、売却額で充当することもできるわけですが売る場合には入ってくるお金だけでなく出ていくお金があることも考えておかなければなりません。

多くの人は、ものを売る古都でお金が入ってくるイメージがあるかもしれません。

確かに、古着や不用品などではそのような可能性がありますが必ずしもそうとは限らないのが不動産になります。

ではいったいどのようなお金が出ていくかといえば、一つ目は仲介手数料になります。

仲介手数料は、不動産会社に支払うものになりますがその金額をあらかじめ確かめておかなければなりません。

仲介手数料は、一律にいくらと決まっているわけではありませんので計算しなければなりません。

どのように計算するかといえば、大雑把にのべれば売却する不動産価格のおよそ3パーセントになります。

例えば、その不動産の価値が2000万円だったとすればその6パーセントの120万円が仲介手数料になります。

つまりその金額だけ不動産会社に支払わなければならないため2000万円がそのまま売り主の懐に入るわけではありません。

別の例で言うと1100万円で売れた場合に仲介手数料が120万円ならばすべての住宅ローンを返すことができない計算になってしまいます。

売却する時には、登記の費用を頭に入れておかなければなりません。

これは、所有権が移転した時に登記も一緒に変更しておかなければ第3者に対抗できないからです。

どのようなことかといえば、所有権が移転したのにまだ売り主が占拠している場合だれのものかを客観的に確かめるのは不動産登記にいの内容になります。

そのため、買い手としては必ず売り主に登記の変更を要求する必要があるわけです。

この時の費用は売り主が出しますがそれがおよそ30万円ぐらいかかるわけです。

それ以外にも、印紙代やローンを一括で返済する場合の手数料などもかかりますので要注意になります。

自己資金があれば、それをもって充当することも可能になります。

借金が1000万円あった場合住宅の売値が1000万円でそこから仲介手数料や登記費用が差し引かれたとしても自己資金が200万円ぐらい用意することができれば特に売却は不可能ではありません。

もし、資金がない場合には自動車を持っていればそれを売却してお金に換えることもできます。

ただし、自動車もローンで購入しておりは支払いが終わっていない場合には勝手に売ることはできませんので要注意です。

お金は十分にない場合には、もはやマンション売却は期待できないように考えられます。

ですが、自己資金もなく売値もそれほど大したことがない場合でも別の方法でお金を作ることが可能になります。

それは、新たにローンを組むパターンですがこのような場合、具体的に審査に通るかそしてどれぐらいのお金を借りることができるかが問題です。

新たにローンを組む場合を住み替えローンなどと呼ぶことがありますがこのような時にはお金を借りることができるかが問題になります。

基本的に初めて借金する時に比べると厳しい条件になることが多いですが、安定した収入などがあれば通ることも珍しくありません。

実際に、金融機関などで相談会などを行っているところもありますので一度見ておく必要があります。

基本的には、借りた銀行から再び借用する形になるでしょう。

もし今まで順調に返済していたならば審査に通りやすいといえます。

借り換えを行う場合には、不動産会社に対して告知をしなければなりません。

なぜ告知をするかといえば、絶対的な義務ではありませんがやはり不動産会社に知らせておくことで売却が有利になることを知らせるわけです。

また、不動産会社の方でより有利な金融機関などを紹介してくれる可能性があります。

比較的不動産会社の金融機関はつながっていますので、有利な条件を引き出すことも可能になるかもしれません。

マンション売却には、不動産会社の力かなくてはなりません。

お金が足りない場合でもローンの紹介などをしてくれるだけでなくより高く売却する方法などを考えてくれます。

より多くの力をもらうためには、専任専属媒介契約と呼ばれるものを結ぶ必要があります。

そうでなければ、そこまで真剣に向き合ってくれない可能性が高いでしょう。

例えば、一般媒介契約と呼ばれるものを結ぶと複数の不動産会社と同時に結ぶことができるためそこまで力を入れてくれません。

ローン返済のコツ

_SMILEの画像

マンション売却に踏み切った際に、売却代金がローンの残債よりも上回っている時は、マンション売却費用で残っているローンを完済してしまいましょう。

住宅ローンが残っている段階でマンションを売却する際、一番手っ取り早い方法と言えます。

まずは、ローンの残債とマンション売却金がどれぐらいなのかを確認しておくことが大切です。

売却代金でローンを払った後、手元に少しでもお金が残るようにしておけば、手続きや諸費用などに利用することができますので、少しでも高くマンションの売却をする必要があります。

マンションの売却を考えたら、まずはどれぐらいの値段で売却できるかを知らなくてはいけません。

売却を依頼する不動産会社を一社に絞ってしまうと、実際の相場を知ることができませんので、必ず複数に査定をお願いしてください。

そうすることで、比較することができますし、自分の条件にあった金額での売却も可能です。

ただし、注意が必要なのは不動産会社と一言で言っても、得意な分野が異なるということです。

不動産会社によって、賃貸専門で扱っているところもありますし、投資物件に力を入れている会社もあります。

土地の活用をメインにしているなど、不動産会社によって得意分野が異なりますので、マンション売却に力を入れている会社を探すことが、マンションを高く売るコツなのです。

マンション売却時には、複数の不動産で査定をしてもらうことがコツと言いましたが、何社も依頼するのはとても面倒な作業です。

そこで役立ってくれるのが、一括査定サービスです。

一括査定サービスというのは、自分の持っているマンションについて情報を入力すれば、複数の不動産会社が同時に査定してくれるシステムです。

このシステムを利用すれば、一社に査定をお願いしているだけではわからないことに気付くことができたり、売却価格の比較が可能になります。

比較検討の上、その中で一番信頼できる不動産会社にマンション売却をお願いしてください。

マンションを売却する際に、ローンの残債を上回らないケースもあります。

いくつかの不動産会社に査定をお願いしたものの、どうにも足りずに困ってしまうこともあるでしょう。

その際には自分でローンを完済する必要があります。

貯蓄などを切り崩して、ローンを完済することができれば、マンション売却に踏み切ることができるというわけです。

ただし、中には自己資金でローンの完済が難しいという場合もあります。

その際には下記の方法を試してみてください。

ローンの残債が完済することができない場合、任意売却という方法があります。

これはお金を借りている金融機関や保証会社と交渉し、債務を残したまま抵当権を外してもらう方法です。

これをすることで通常の売却が可能になる場合があるのです。

今現在返済が滞ってしまうかもしれないと悩んでいる人も覚えておいて損がない方法です。

ただし、任意売却をする為には、住宅ローンを延滞していることが前提となります。

どうしても売却しなければならない状況のみに適用される為、延滞もせず貯金もある場合は適用されません。

さらに、認めてもらえたとしても住宅ローンの延滞事故として扱われてしまいしまい、信用情報に一定期間記録が残ってしまうというリスクもあるのです。

これはブラックリストと言われるもので、新しくローンを組むこともできませんし、クレジットカードが作れなくなるなどのデメリットも発生してしまいますので、任意売却を利用する場合は、そのようなリスクも頭に入れておくことが大切です。

任意売却は普通の売却方法とは異なりますが、競売にかけられるよりは高い金額で売却することができるメリットもあります。

もし売却後に残債があったとしても無理のない返済プランに変更することも可能ですので、困っているという人は任意売却を考えるのもマンション売却のコツと言えます。

マンション売却をして、新しい家を購入する予定ならば新しい家の住宅ローンに残債分を組み込んでしまうという方法もあります。

これは住み替えローンと呼ばれるものです。

住み替えローンならば、マンションの残債があったとしてもその分を組み込み、マンション売却に踏み切ることも可能です。

ただし、売却と同時に新居の購入に踏み切らなくてはいけないので、手続きが大変というデメリットもあります。

決済や引き渡しのタイミングや、マンション売却相手の手続きなどが重なってしまうので、スケジュール調整がかなりシビアになってしまうというリスクがあります。

また、新しい家に上乗せできる上限も決まっていますので、希望通りになるかはわかりません。

売却にかけられる期間や審査条件などが厳しいのも事実ですので、スケジュール調整や管理をしっかり行ってくれる不動産会社を選ぶことがコツです。

マンション売却のコツまとめ

_SMILEの画像

マンション売却が一番スムーズに行う為には、マンションの売却金額と残債が帳消しできるかを把握しておくことです。

これがクリアできていれば、面倒な方法をとらなくてもスムーズに売却することができるでしょう。

もし、残債が売却金額よりも上回ってしまう場合は、他の方法を試すしかありません。

マンション売却の際、一番スムーズなのが上記でもお話しましたが、マンション売却金額=残債であることが望ましいのです。

しかし、これはマンションがいくらで売れるかが重要となります。

知識のない人にとっては不動産会社に任せておけば安心と思ってしまうところですが、不動産会社によってもマンションの売却価格は変わってしまうのです。

その為、一社だけに査定をお願いすることはやめましょう。

マンションを高く売るコツは売る側も知識を身につけることです。

自分のマンションの売却相場を知ることは、交渉の上でもとても役立ってくれます。

マンション売却を考えているならば、必ず複数の不動産会社に査定をお願いしてください。

金額だけではなく条件などもしっかりチェックし、自分が信頼できる場所で売却するのが一番大切なポイントとなります。

忙しい人は一括査定サービスを利用すると自分の希望に合致した不動産会社を手軽に探すことができます。

シノケンプロデュース

シノケンプロデュース

初めての不動産投資はシノケンがオススメ!
★年間着工棟数ランキングで4年連続日本全国No.1!
自己資金が少なくても始められる!

_

詳しくはこちらをご覧下さい! ▶︎