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更新日 2019.7.18

【不動産経営】儲かる土地活用法をメリット、デメリット、口コミから比較!

そもそも不動産経営って何?

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不動産経営というと、大家さんがいて店子がいて、大家が自分の所有するアパートやマンションを入居者に貸して、入居者は毎月定期的に家賃を大家に支払うことで、成り立つ商売であることは承知のとおりです。

しかし細かいことは、意外にも知られていない事が多いのです。

不動産経営は賃貸業と呼ばれる立派な商売であるということなのです。

不動産経営は不動産投資とも呼ばれますが、最大の魅力は何でしょうか。

それは、ほかの投資よりもずば抜けている「安定性」です。

他にもいろいろな投資がありますが、この安定性が何よりもの魅力なのです。

例えば、1億円で購入した土地があるとします。

その土地が突然暴落し、1千万円まで突然下がってしまった、などということはありません。

不動産というのは価格の波が非常に穏やかなのです。

ですからいちいち価格の推移を見守る必要もあまりありません。

株式投資の場合だと毎日株価の推移を見守る必要も出てきますが、若干の上下を繰り返すことはもちろんあっても、突然価値がゼロになるなどということはないのです。

そこが不動産の安定していると言われる最大の魅力のひとつと言えるのです。

アパートやマンションを建てれば、当たり前ですが、そこに住む人、つまり入居者が毎月定期的に一定の家賃を払ってくれます。

二つ目の魅力はその家賃収入にあるのです。

アパートやマンションを建てたり購入した時はその頭金をだいたい3割ほど積むことが多いですが、そのほかの部分は金融機関の借り入れに頼ることが多いです。

もちろん余裕がある人は現金で借金をせずに建てることもできます。

さらに金融機関から借りたローンは自分でせっせと働いて返す必要はないのです。

つまり家賃収入から返済出来ます。

つまり「入居者が借金を返してくれる」のです。

このように2つ目の魅力は安定した家賃収入と、そこからローンが返せるということにあります。

その他にも魅力的なことは金融機関がローンのお金を貸してくれるということです。

それは「不動産」という安定した「担保」あるからなのです。

もし株を買いたいのでお金を貸してくださいと金融機関に行っても果たして貸してもらえるでしょうか。

大家さんという職業に就いたからといって、突然忙しくなるわけではありません。

その理由は、不動産管理会社にその物件の管理を完全に任せることができるからです。

不動産管理会社にはその物件の家賃のほんの数パーセントを毎月支払えば管理してくれるところがほとんどです。

つまり自分で物件を管理するのではなくて、管理会社に完全に任せてしまうということです。

ですから大家さんは家賃を回収したりとか、入居者から夜中に突然電話がかかってくるとかそういったことは防げるのです。

そのため、管理会社に管理をすべて任せてしまえば、大家さんがすることと言えば実はさほどありません。

不動産オーナーになったら入居者に快適に住んでもらうために仕事をしなければなりません。

その為には定期的に建物の修繕をしていく必要があるのです。

オーナーの仕事と言えば、その物件を数十年先まで持たせるように、修繕をしてきちんと外見も内部も綺麗に保ち続ける努力をすることが主な業務になってくるのです。

やることはそれくらいなのですが、そういった努力を積み重ねることで、毎月定期的な家賃が入ってくるのです。

不動産オーナーの仕事とは、入居者を「お客様」だと考えて、快適に安心して住んでもらうために常に努力しなければなりません。

一昔前の不動産オーナーだったら、そんな考え方はしなかったでしょう。

しかし今は時代が違うのです。

入居者は「お客様」であるという考え方で経営していかないと、入居者にそっぽを向かれてしまい、挙句の果てに空室だらけの物件になりかねません、そのためには安全面でのメンテナンスも大事になります。

例えば、木造アパートなら、階段の補修も必要ですし、鉄筋コンクリートのマンションやビルなら、建物のひび割れ(クラック)が入ったら、専門の業者にきちんと見てもらうなどの、建物の「健康診断」を心がけましょう。

不動産経営を始めるときはまず何から取り掛かるべきなのでしょうか。

オーナーとして、初めにしなければならないこととはどのような事があるのでしょう。

投資で成功するために一番大事なのは「準備」をすること、つまり「投資の勉強」をしてから臨むことです。

インターネットや書籍を読んだり、セミナー等に参加するのも良いでしょう。

そうして、準備の勉強をすればするほど詳しくなりリスクも理解して成功に近づくことが出来ると言えます。

特に書籍を使った勉強は、一番お薦めです。

本なら何度でも読み返せるというメリットがあり、大事な部分は傍線を引いてみたりすることも出来ますので、必ず書籍を何冊かは購入して何回でも読んでみることによって賃貸経営について勉強して、さらに深く学びたいならセミナーに参加するのも良いでしょう。

有料や無料のセミナーがいろいろありますので、ご自身で判断され参加されるのも良いでしょう。

きっと役に立つはずです。

今はインターネットのホームページでも投資用不動産を見つけることが出来ます。

しかしいざ良い価格で立地の良い物件を見つけたからと言って、不動産投資は値段の高い買い物ですから、衝動買いをするなどということは良くありません。

きちんとその物件の実質利回りやリスク等をリサーチして、出来ればその物件のある現地まで行ってみる事も大事です。

自分の目で見ることによって、パンフレットやインターネット上で見た写真よりも多くの情報を得ることが出来るからです。

このように不動産経営は「購入する時」や「購入した後」も常に努力をしなければならないのです。

それが「満室経営」へとつながってゆくのです。

不動産経営のメリット

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不動産投資には数多くのメリットがあります。

他の投資では考えられないようなものもありますが、どのような利点があるのでしょうか。

不動産投資の沢山のメリットのなかでも一番優れているのは、何と言っても安定性が高いということでしょう。

不動産投資は株式投資とよく比較されることが多いですが、株式投資の場合は株価の推移が、毎日のように上昇と下降を繰り返しています。

しかし、不動産投資は物件の値動きが極めて緩やかで、毎日価格がジェットコースターのように上げ下げをすることはありません。

株のように1日で紙くずになることはなく、不動産価格の推移なども気にすることはないのです。

不動産投資は、別名「不動産賃貸業」とも呼ばれる立派な職業なのです。

賃貸業ですから家賃収入が必ず発生します。

その家賃収入こそが将来の不安を拭い去ってくれる安定した収入になるのです。

不動産投資を始めるときは、金融機関からローンを組んでスタートすることになります。

安い物件だったら現金買いすることも出来ますが、基本的にローンを組んで不動産投資を始めることになります。

その時に金融機関にお金を貸してもらえます。

不動産投資だからこそ貸してくれるのです。

他にも投資はいろいろありますが、お金を貸してくれるのは不動産投資だけです。

それは不動産という「担保」があるからこそ貸してくれるわけです。

不動産投資は昔なら地主さんやお金持ちがするものだと思われていることが多かったですが、最近ではサラリーマン大家なるものも登場し、普通の企業に勤める会社員が「副業」感覚で始めることが多くなってきました。

では会社員が副業で始めた場合のメリットを考えてみましょう。

金融機関は会社員が賃貸経営を始めるための物件を購入するときに、その人の属性を必ず重要視します。

そこで役に立つのが「会社員」という身分なのです。

実は会社員は自営業の人と比べると、金融機関は「安定した収入のある人」という風に見ることが多いのです。

とくに一つの会社に長く勤めている人であればあるほど、属性が良いとされます。

ですから、会社員というのは金融機関からローンを借りるときに、大きな「武器」になるのです。

では、いざ不動産投資を始める時、金融機関からローンを借りることも出来て、不動産投資を始めるとなると、物件の管理業務は本人がやらなくてはいけないのでしょうか。

そういった時に便利なのが「管理会社」を利用するという手です。

その物件の管理からクレーム処理、家賃の回収などをほんの物件の数パーセントの管理費で請け負ってもらえる、便利な会社があるのです。

要は、大家と入居者の間に入ってくれるわけです。

忙しい会社員が賃貸経営をする場合には、管理会社の利用は避けられません。

自分で管理することも出来なくはありませんが、大変であることは言うまでもありません。

不動産投資とは、何十年先まで安定した収入をもたらしてくれるものなのですが、そのためには投資を始めたオーナーが、きちんとその物件を保ち続けることが出来て初めて実現するのです。

ではどうすればよいのでしょう。

アパートやビルを所有しているオーナーは、必ず定期的にしなければならない仕事があります。

それは所有する物件の定期的なメンテナンスです。

ビルであれ、アパートであれ、マンションであったとしても土地は擦り減ることはありませんが、建物は必ず年々老朽化していくものだからです。

特に築30年以上のアパートやビルであるならば一度もメンテナンスをしたことがないという物件はさほど存在しないでしょう。

メンテナンスと言えども十数年に一度の大規模な修繕から、入居者が退去した時の小さな修繕までいろいろあります

株式投資は、株価の上げ下げをコントロールすることは、まず不可能です。

しかしオーナーが自分の所有している物件をコントロールすることが出来るのがメリットの一つです。

たとえば、修繕が必要になった時は、どこをどうメンテナンスしたらよいかはオーナーの一存で、決めることが出来ます。

昔は例えば木造の住宅でしたら、30年くらいで建て替えの時期を迎えていることが日本では当たり前のようになっていました。

しかし現在では状況が変わってきています。

諸外国では100年くらいまえから続いているアパートや一戸建ても普通に存在しています。

ところが日本では物件の寿命が短かったのです。

しかし現在では建物が丈夫になりつつあり、きちんとオーナーがメンテナンスを施していけば諸外国のように長く寿命を保つことが出来るようになってきました。

つまり、子供や孫の世代まで、物件が家賃収入をもたらしてくれる可能性があるということなのです。

一度良い立地のところに物件を購入してしまえば、半永久的に家賃が入り続ける可能性もあるのです。

投資の中でも短期的なものもあれば、そうでないものもあります。

アパートやビル、マンションのオーナになるということは「長期的な視点」で見ていくことが出来る投資であるということです。

長い将来を見据えて、きちんと計画を立てて投資を実行すれば、これほど安定した収入をもたらしてくれる投資は他にはありません。

毎月定期的にその所有する物件からの家賃収入があるわけですから、それが子供や孫の代まで続くということは、その子たちに余計な苦労をさせずに済むということにもつながります。

アパートやビルの投資には何も資格等は必要ありません。

ただ大事なのは、きちんと資金などの計画を立てて、利回りや立地などを考えて投資すればよいのです。

需要のある所に物件を構えれば、必ず入居者は入ってくれますし、毎月の定期的な家賃収入も見込まれるでしょう。

別ジャンルの投資と比べてみる!

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不動産投資は、他にもいろいろある投資とはどこがどのように違うのでしょうか。

投資にはそれ相応のリスクが伴いますが、リターンが大きければ大きいほどリスクもそれに比例して大きくなるのが当然の世界なのです。

そんな他の投資法と比較してみましょう。

株式投資は投資の中でも一番身近であり、不動産と比べてみても気軽に購入できますし、一番入っていきやすい投資です。

現物投資(借金をしないで株式投資を行うこと)でしたら、比較的安全に、借金をせずに株式を買うことが出来ますし、それから発生する、配当金を狙ったり、購入した株の値段が上がったところで売ってキャピタルゲイン(売却益)を狙ったりすることもできます。

最近ではインターネットの普及により主婦なども気軽に参入できるようになってきています。

しかし、株式投資はハイリスク、ハイリターンと言われており、株の値段は頻繁に上がったり下がったりを日々繰り返しています。

株価の推移を毎日気にしなければならないというデメリットもあります。

とくに低位株などとよばれる安く買えるもののリスクが高いものも存在します。

しかし低位株は比較的、大手企業の株式と比べ人気がないため、安く購入できるものの、その会社の倒産などのリスクも存在します。

そうなってしまったら買った株式はすべて紙くずになってしまうことになります。

株式投資はサラリーマンだけではなく、主婦などもネット証券の普及によって敷居が低くなってきていますが、きちんとリサーチをしてリスクを考えてから投資しないといけません。

FXの正式名称は「外国為替証拠金取引」といいます。

このFXも株式投資と同じでハイリスクハイリターンの投資法です。

取引の仕方によっては非常に高いリスクを負うため、実際の取引の時には外国為替相場に関する十分な知識や経験を必要とします。

素人が勉強もしないで、このFX投資に飛び込むのはかなりのリスクを覚悟しなければならないです。

次に、債券や金銀投資を見ていきましょう。

国債は株式などに比べても比較的リスクは低く、投資しやすい投資法と考えてよいでしょう。

それに株式投資では基本的に元本は保証されていませんが、国債は元本が国によって保障されており、元本割れということはほとんどないと言われています。

国債には変動10年、固定5年、固定3年などいくつかの種類が存在しているのが特徴です。

国債は、ローリスクローリターンと言われていますが、リスクが少ない分リターンもやはり少ないのが特徴です。

株式投資は配当金、不動産投資は家賃収入、国債は利子、などのインカムゲインが定期的に入るのが魅力的ですが、金や銀、プラチナなどの現物投資では残念ながら、インカムゲインは得られません。

金や銀への投資はリスクも少なく国債と一緒でローリスク、ローリターンです。

しかし債券は利子というインカムゲインがありますが、金銀はそれがないのが特徴です。

それ以外にも純金積み立てやプラチナ積み立てなどの、積み立て型の投資法も存在しています。

では最後に不動産投資についてみていきましょう。

他の投資はハイリスクやローリスクなどリスクの大きさもリターンの大きさもさまざまですが、不動産投資はどうなのでしょうか。

不動産投資といえば、昔は地主さんやお金持ちがやる投資法でしたが、現在では将来の年金不安や、雇用不安の影響から、「サラリーマン大家さん」などが登場しています。

方法は様々ですが、中古の一戸建てアパートを1棟まるごと購入したり、ワンルームマンションを区分所有で購入したりする投資家もいます。

基本的に3割程度の頭金と、金融機関の融資で購入することが可能です。

ただし、不動産は株式などに比べてもけた違いに値段が高いものも多く、なかには億単位の物件もあります。

値段が高いため敬遠しがちな人も多いですが、不動産の魅力は何といっても安定性でしょう。

株式投資は、ハイリスクハイリターンなのに対し、不動産投資は昔から、ミドルリスクミドルリターンと言われており、安全面からすると株式投資に比べたら、比較的安定した投資法になります。

例えば、購入した投資用物件が、一夜にして価格や価値がゼロになってしまうなどということはありません。

株式の場合だと会社が突然倒産したりなどしたら、そういうこともありますが不動産はそういったことはないのです。

さらに株式市場は、日々上昇と下降を繰り返しており、株価の推移を見守る必要も出てきます。

しかし不動産は、価格の上げ下げは若干あるものの非常にゆったりとした動きなのです。

不動産投資の魅力の一つに「家賃収入」があります。

株式の配当金は微々たるものですが、不動産の家賃収入は、比較的大きな金額になりますので、家賃収入だけで生活している人もたくさんいるわけですが、株の配当金だけで生活しようとするならばよほどの数を購入する必要が出てきます。

この家賃収入がなんといっても不動産投資の最大の魅力であり、強みでもあります。

株式投資の場合、株価を自分でコントロールすることはもちろん出来ません。

しかし自分で所有している投資用物件であるアパートやマンション、ビル等は「コントロール」することが出来るというメリットがあります。

例えば、修繕が必要になったら自分の判断で業者や日時などを選んだりすることも出来ますし、修繕した場合の家賃の上昇なども自分で決めることが出来るのです。

物件の価値を上げることをオーナーである自分の判断で出来るのです。

他の投資法では自分でコントロールできる事はほとんどないでしょう。

話は少しずれますが、投資信託を所有している場合でも、ファイナンシャルプランナーの言うがままに購入し、運用を完全に任せっきりにしてしまっていたりしたら、もう完全にコントロールする力を失ってしまっていることになります。

このように不動産投資には自分でコントロールできるという、他の投資には決してありえない利点があるのも特徴です。

まとめ

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以上のように、不動産経営には他の投資と同じように、メリットとデメリットが存在しています。

特徴としてはミドルリスク、ミドルリターンであり、価格の値動きも緩やかなために、株式投資のような大きな売却益は狙えませんが、非常に安定している投資法であると言えます。