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更新日 2020.3.9

[解説]マンション売却の相場を知る方法は3つ!高額売却のコツは?

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-Smile編集部-
この記事は、Smile編集部が作成した記事です。
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マンションを売却する前に、必ずやらなければいけないことは、自分が所有しているマンションの価格の相場を知っておくことです。

今回は、マンションの相場を自分で知る方法と、少しでも高く売るにはどうすれば良いのかということを徹底的に解説していきます。

マンション売却で失敗したくない人は、しっかりと最後まで呼んでください。

マンションの価格はどのようにして決まるのか

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マンションの相場を知る方法を紹介する前に、まず、マンションの価格がどうやって決まるのかというところを見ていきましょう。

新築マンションと中古マンションで、価格の決め方が違いますので、注意しましょう。

マンションの価格を構成する1つに土地代が挙げられます。

土地代は、マンションの価格を構成する4つの中でもっとも割合が高く、ある程度地盤がしっかりして、周辺に住んでいる住人たちの理解がなければいけません。

当然、高級住宅地などにいる場合は、土地代が高くなります。

次に、マンションを建てる時に必要な、建築費用が挙げられます。

当然のことですが、土地があっても建物をたてなければ、人が住むことはできません。

2020年のオリンピックを控えた、日本では建築業界の中での深刻な人手不足により、人件費が高騰しています。

その結果、建築費用が高くなるので、マンション価格にも影響をもたらしています。

次に、マンションが建ったことを知らせるための広告宣伝の費用が必要になってきます。

その中には、モデルルーム運営費用、営業マンへの人件費、広告出稿費用など様々かかります。

利益

マンションの価格の中には、当然企業側の利益の費用が入っています。

マンションが売却された時に、企業側に利益が入るように価格が上乗せされています。

新築マンションの価格の決まり方は、主にこの4つから成り立っていますが、その比率は当然、各マンションによって千差万別です。

中古マンションの価格は結果から言うと、不動産会社が出した査定によって決まります。

不動産会社はマンションの「敷地」、「建物全体」、「専有部」の中の個別的要因(18個)を加味して、査定額を算出します。

そのほかにも、過去に取引された事例などを元に、算出してくれます。

しかし、ここで注意しなければいけないのが、査定額は不動産会社によって全然違うということです。

なので、あとで紹介する不動産一括査定サービスを活用して、複数の会社に同時に査定を依頼しましょう。

POINT

✔︎中古マンションの価格は、過去の取引の事例や、マンションの敷地、建物全体などがどうなのによって決まる

マンションの相場を知る3つの方法

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マンション売却の相場を知るには3つの方法があります。

相場を知る方法3つ

✔︎物件情報サイトで類似物件を探す方法

✔︎国土交通省の不動産取引価格情報検索サイトで過去の成約価格を参考にする方法

✔︎不動産一括査定サイトで売却したいマンションを査定してもらう方法

これらの方法について詳しく解説していきます。

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自分が売りたいマンションと似たような条件の売却物件を見つけて価格を確認することが最初のステップです。

現在販売中の物件を紹介しているサイトを活用して、最寄り駅や駅からの距離、広さや築年数などが似た物件を探してみましょう。

自分が売りたい物件と似たような物件の数が多いほど、相場を把握しやすくなります。

マンション売却の場合には、同じマンションが売りに出されていることがあるので、同じマンションの売り物件を見つけると、自分の場合の売却相場が推測しやすくなります。

広さが異なる物件の価格を比較する場合には、平米単価や坪単価をチェックしましょう。

平米単価とは、物件の価格を広さで割った金額のことで、60平米のマンションと90平米の値段を比較するときに単純に比較をすると90平米の方が高いけれども、平米単価で比較をするとほぼ同じだったという場合には、その平米単価が相場に近いということになるので、自分のマンションに当てはめてみると売却価格の相場が分かるということになるのです。

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実際の成約価格の情報が出ているサイトが、国土交通省から出ている検索サイトです。

不動産の種類ごとに選択することができ、住所や路線、最寄り駅などから絞り込むことができます。

具体的にマンションを特定することはできませんが、取引価格が一覧で表示され、最寄り駅からの距離や間取り、取引価格を知ることができるのでマンション売却の相場を知るための参考になります。

都心のマンションなどはひとつの町名で年間に数十件の情報があることもあるので、取引価格を知りたい場合に有効な手段のひとつです。

不動産取引価格情報検索

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マンション売却の相場を知りたいときに、便利なのが一括査定サイトです。

自分でひとつひとつの業者に連絡を取って査定をしてもらうこともできますが、一括査定サイトなら情報を入力するだけで、複数の業者の査定を受けることができるため、時間や手間を省いて相場を見分けるための情報を得ることができるのです。

業者によって査定額が大きく異なることはよくあることなので、ひとつの業者だけではなく複数に依頼をすることがポイントになるということを考慮すると、一括査定は効率よく複数の業者が売り出すのに妥当な価格を出してくるので現実に近い数字を知ることができるというメリットがあるのです。

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マンションを少しでも高く売るコツ

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大切な資産でもあるマンションを売却するのであれば、相場よりも高く売ることが出来れば手にするお金が多くなりますが、簡単にはいきません。

ここでは、マンションを少しでも高く売るためのコツを紹介していきます。

マンションの査定額に影響する主なポイントとしてまず挙げられるのが立地です。

一般的には駅から近い物件の方がプラス査定になります。

ただし、子育て環境が重要視されるファミリー向けのマンションの場合は、良好な周辺環境ならプラス評価になるケースが多くなっています。

物件自体のプラスポイントとしては、高層階で南向きが挙げられます。

全戸南向きの場合は角部屋や、ルーフバルコニー付きの部屋などもプラス査定になることが多くなっています。

また、築年数や構造もポイントです。

旧耐震基準で建てられた物件はマイナス評価になってしまいますが、きちんと耐震補強工事が行われているような場合はその点を考慮して査定が行われます。

鉄骨造よりは鉄骨鉄筋コンクリート造の方が、丈夫で遮音性などにも優れていることからプラス査定になります。

築年数が古いマンションの場合は、新しいものを求めている人には興味を持ってもらう事が出来ません。

ある程度利便性のいい場所であれば、築年数はあまり関係なく興味を持ってもらう事が出来ますが、古いというだけで避けたいと思う人が多いのも確かです。

築年数が古いのであれば、リフォームをすれば内装部分は新築同様にする事が出来ますが、売却前にリフォームをして設定価格に上乗せするのは失敗する事があります。

リフォームをすれば新築同様に綺麗になるとはいっても、購入希望者からしてみると好みではない可能性があるからです。

そうなるとせっかくお金をかけてリフォームをしても意味がありません。

マンションが売り出されている事がわかったとしても、内覧をする事もなく購入しようとする人はほとんどいません。

自分の目で確かめて、納得した上で購入しようと思うものですので、購入する前には内覧をするようになります。

内覧したいと思うという事は、それなりにマンションに興味を持っているという事ですが、そこからさらに購入したいと思わせなくてはなりません。

まだマンションに暮らしている居住中の状態の時に内覧をしてもらう場合には、印象をよくするために、家の中を綺麗に掃除してすっきりさせておく必要があります。

散らかっていれば部屋が狭く感じるようになりますので、実際の魅力を損ねてしまうことになり、売却者に対する印象も悪くなってしまいます。

内覧者がいい部屋だなと思ってくれることこそが、少しでも高く売るコツなのです。

POINT

✔︎どんな立地、築年数、構造だと、高額売却になるのか、しっかり調べておくこと

✔︎物件価格を上乗せできない可能性があるのでリフォームしない

✔︎内覧者に綺麗な部屋だなと思ってもらうことで高額売却に繋がる

マンションの相場を知る際の注意点

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ここでは、マンションの相場を知る際の注意点について紹介します。

先ほど、マンションの相場を知る3つの方法の中で、自分でマンションの価格を調べる方法を紹介しましたが、そこで注意しなければいけないが、「売り出し価格」と「成約価格」は異なるということです。

1つ目の方法で、情報物件サイトで類似物件を探して、相場を知る方法を紹介しましたが、それはあくまで「売り出し価格」であって「成約価格」ではありません。

ですので、マンション売却をする際の「成約価格」は「売り出し価格」よりも安くなっているのが一般的です。

最終的に手元に、残るお金がどれくらいになるのか把握するためにも、「成約価格」を意識して相場を調べるようにしましょう。

ここまで、マンション売却の相場の調べ方や、高額でマンションを売却するには、どうすれば良いのかということを解説しました。

冒頭でも、記述しましたが、マンション売却で重要なのがマンションの相場を知るということです。

査定依頼前に、自分で相場を調べるのでもいいですし、いっぺんに査定額を出してもらいたい、という方は、不動産一括査定を利用することもいいでしょう。

いずれにせよ、マンション売却を高額で売却することは正しい相場感がなくてはいけません。

ですので、まずは、オンライン上で、60秒の入力のみでできる「不動産一括査定」をやってみてはいかがでしょうか。

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