マンションの固定資産税っていくら？目安の計算方法や減税のコツまで紹介

分譲マンションには専用部分と共有部分があります。

専用部分に関しては家屋として固定資産税が算出されます。

共有部分に対しては敷地全体に対する専有部分の割合に応じて負担します。

分譲マンションの場合は土地の部分と建物の部分にかかる固定資産税を合わせた納付書が届きます。

マンションの所有者は年4回の分割払いか一括払いを選んで納付します。

支払いを行う時期については市町村によって納期がことなるので事前に正確な情報を確認しておくことが大切です。

固定資産税はマンションを売却するまでは毎年支払う義務を負います。

不動産を持っている人には土地と建物に対して固定資産税がかかります。

毎年税金に頭を抱えている人もいますが、固定資産税の場合は安くする方法が3つあります。

固定資産税を安くする方法を把握しておくことで、毎年の家計の負担を減らすことが可能です。

知っているだけで節税が可能なので、知らないと損をします。

アパートやマンションなどの物件が立っている土地は節税が可能です。

小規模住宅用地として認められれば税額が6分の1になり、一般住宅用地なら3分の1になります。

土地を更地で所有しているよりも建物を建てた方が固定資産税は安くなります。

広い土地を持っている地主は、土地を分けて建物を建てた方が固定資産税を安くできることが多いです。

都市計画税は固定資産税と合わせて納税しますが、都市計画税も住宅用地であれば税の軽減措置があります。

登記簿に登記されている土地の面積に対して税金がかかっているので、計算してみて実際の土地の面積が登記の面積よりも少ない場合は役所に話して減額することも可能です。

新しく区画整理された土地であれば正確なケースが多いですが、昔から所有している土地だと登記の面積と実際の面積が異なることは意外と多いです。

高い評価を受けている土地や広い土地の場合は、土地の面積を正確に把握しておくことが大切です。

古い住宅を取り壊して新しく建物を建てる場合は、取り壊しの時期に注意が必要です。

土地の利用状況は1月1日をチェックします。

12月に建物を取り壊して1月1日に建築段階へと進んでいれば税の優遇措置を受けられる可能性があります。

土地にかかる税も軽減され、建物も完成していないので課税されないというメリットがあります。

もし1月1日までに建物が竣工している状態だと建物の固定資産税がかかります。

税金に関する知識があれば大幅な節税も可能です。

新築で家を建てた場合は固定資産税の軽減措置があるのでお得ですが、軽減措置を受けるには一定の条件があります。

家屋の場合は原則として評価額イコール課税標準額です。

課税標準額に税率を乗じたのが固定資産税額です。

一定の条件を満たしている新築の場合は、減額制度によって税額が半分になります。

減額は3年間続き、3階建以上の耐火建築物や順耐火建築物だと5年間減額されます。

減額期間が3年の場合は4年目から税額は元に戻ります。

新築住宅で減額を受けるための条件のひとつが、平成32年3月31日までに新築された住宅であることです。

居住部分の床面積にも条件があり併用住宅の場合は居住部分の割合が2分の1以上必要になります。

土地の軽減措置をチェックしてみると、利用する用途が住宅だと特例制度によって優遇措置が受けられます。

土地の場合だと新築住宅の減額とは軽減の仕組みが違うので、課税標準額が減ることで税額が減ります。

住宅用地の場合は特例により課税標準額の大幅な軽減が期待できます。

評価額は課税標準額とイコールなので、課税標準額が評価額の6分の1になるということはかなり負担が軽減されます。

6分の1になるのは小規模住宅用地の部分で、土地の広さによって特例率が変わります。

新築住宅の減額は多くの人に喜ばれていますが一定期間の軽減です。

土地の特例については期限がなく、用途を変えたり住宅を解体することがないならば、特例措置はずっと継続します。

専用住宅の敷地として供され、家屋の総床面積の10倍までの土地が条件です。

軽減制度を知ることのメリットは大きく、自治体によってはさらなる優遇措置を設けているところもあります。

マンションなどの住宅を取得する計画がある場合は、その前に自治体のホームページを小まめにチェックして情報を収集しておきます。

最近はインターネットのおかげで特例や補助金などの情報もすぐに拡散されて広まります。

税金に詳しい専門家が税金についての情報を自分のサイトで紹介しているケースもあります。

節税に関する正しい情報が広がることで、家計の負担が少なくなる家庭も増えます。

固定資産税を正確に算出するために必要になるのが固定資産税評価額です。

この金額に各市町村でもうけられている税率をかけることで固定資産税の額を計算することが出来ます。

基本的に、税率に関してはそれぞれの市町村で一律で決まっているものですが、評価額はその通りではありません。

それぞれの土地や建物で大きく異なってくることになる金額なので、まずはその詳細について知っていくことからはじめていきましょう。

評価額についてある程度の知識を持っていれば、住宅を購入する際にも役立ちますし、後々の後悔を少なくする事ができます。

固定資産税を算出するために必要なこの金額はそれぞれの市町村の担当者が細かな確認を行い決めていくことになります。

土地の場合は市町村でそれぞれに決められている固定資産税路線価という土地1㎡あたりの価格を参考に、土地面積や形状を考慮してその評価額が決められていきます。

もちろん、それぞれの土地の科目なども考慮して計算がなされていくので、その都度自身の所有する土地がどのケースに当てはまるのか、しっかりチェックしていくようにしましょう。

建物の固定資産税評価額の算出方法は土地のケースよりもさらに複雑になっていきます。

というのも、こうした建物の評価額は屋根や外壁、内装や各種設備など非常に細かな評点を加算しながらその計算がなされていきます。

素人が簡単にできる計算というわけではもちろんありませんし、それこそ正確な建物の価値を知っている人でなければ理解することも難しいでしょう。

とは言え、こうした建物の評価金額は建築費の約6割から7割程度に抑えられていることが多いので、もしも計算が難しいという場合には、新築時の建築費を参考に数字を出していくのがおすすめです。

固定資産税評価額は先にも挙げたように、住宅の購入価格とは異なってきます。

この金額はあくまで固定資産税を算出するために必要なもので、その住宅の築年数や土地の時価によって毎年変化していきます。

建物の評価額は経年劣化を考慮した計算がなされるので、必然的にその金額は抑えらえていくことになります。

購入金額は住宅を購入する際には必要になってくる金額の事、固定資産税を算出する時にはあまり必要にならないので、この点はしっかり押さえておくようにしましょう。

先にも挙げたように、大まかなものであれば簡単な計算方法で固定資産税評価額を把握することが出来ます。

実際に固定資産を所有しているという人であれば、ある程度正確な金額を知ることが出来ますし、それによっておおよその固定資産税もチェックできます。

実際にその年の1月1日時点で土地や建物を所有していれば、その分の固定資産税の納税書が自宅に送付されることになるので、その金額を参考に評価額をチェックしていくというのも一つの手です。

ただ、今はまだ固定資産をもっていないという人、これから住宅を購入するという人は注意が必要です。

それこそ、より正確な数字を事前に知るのは難しいですし、建物の評価額となれば計算はさらに複雑になり、専門家の力を借りなければ素人が判断しようがありません。

マンションの場合、一戸建て住宅に比べてその評価額計算が難しくなる傾向にあります。

もちろん、一戸建て住宅の場合でも正確な評価額算出は難しいのですが、それが住宅の購入前というのであれば猶の事注意が必要です。

住宅購入前に、マンションなど集合住宅の評価額を知りたいという場合には、地域の相場をチェックするのがおすすめです。

近隣の新築マンションの評価額を参考にしていけば、おおよその固定資産税の金額を把握することができます。

住宅購入時にかかる費用はもちろんですが、税金のようにその後毎年必要になってくる金額についてもしっかりチェックしておきましょう。

住宅を購入するときにしっかり押さえておきたい税金の知識、その過程で必須となるのが先にも説明した評価額の算出方法です。

決して簡単な話というわけではありませんし、それぞれのケースで正確な金額も変わってきます。

とはいえ、大まかな金額さえ把握することが出来れば、後々の税金対応もしやすくなりますし、家計を大きく圧迫することもなくなります。

一戸建ての場合には住宅購入後も定期的なメンテナス費用、リフォーム費用が必要になっていきます。

マンションの場合でも、管理費や修繕費など出費は重なることになるので、ランニングコストに関しても、しっかりおさえていくようにしましょう。

後々に後悔しないように、住宅購入費用だけでなくトータルでのコスト負担について考慮していくべきだということです。

家屋にかかる固定資産税は、土地と比べて計算方法に大きな違いがあります。

家屋は経年劣化により、建物そのものの価値が下がっていくからです。

土地は地価の上昇という変動条件がありますが、家屋にはありません。

家屋は建てられた当時をピークとし、その後は年々劣化していくという考えに基づき、固定資産税を定めることになります。

老朽化していく以上、建物の評価額が下がるのは致し方ありませんが、税金面では多少有利にはなります。

価値によって税額が決まるからで、毎年納税する金額に差が出るのは建物の老朽化が大きな要因の一つです。

建造物には使われている材料や建築工法に違いがあるため、算出ポイントも変わってきます。

まずは減点補正で、木造住宅の場合には経年数原点補正率とともに、積雪寒冷地補正率を掛けて数値をはじき出します。

木造家屋以外の素材で建てられた建物に関しては、経年減点補正率を掛けるにとどまり、これによって家屋に対する固定資産税が出てきます。

さらに二つ目として、評点1点当たりの価格はいくらかという要素があります。

木造の場合は0.99円、木造でない場合は1.1円を乗じて計算する方法です。

この二つの建物に関する固定資産税算出計算方法を見る限りにおいては、木造住宅とそうでない住宅を比較した場合、木造住宅に対する固定資産税の方が安くなります。

マンションにも木造とそうでない構造のものがありますが、マンションには戸建て家屋とはまた違う計算方法があります。

築年数が影響するのは戸建てと変わりませんが、新築マンションの場合、建物部分に関して5年間は半額となる軽減特例というものがあるのです。

新築マンションとなると、新しいだけに建物部分に関する税金は高くなるところですので、この減額は非常に大きいといえます。

さらに、5年が経過し、6年目に入るとどうなるのかというと、軽減特例期間は終了するものの、5年が経過したことによって建物の価値は下がったとみなされ、それに応じた計算額へと変わります。

これが経年減価補正率と呼ばれるもので、数値は市区町村によって異なることから、住んでいる地域によってはじき出される納税額が若干異なってくるのが特徴です。

マンションの場合、新築から5年というのが建物に対する固定資産税額算出の最初の節目ですが、その後、6年目からも固定資産税の割り出しには明確な数値が定められています。

その後、どの程度のスパンでこの節目がやってくるかというと、次は築15年と考えていいでしょう。

ここで経年減価補正率は再び変わり、6年目の時よりもさらに下がります。

建物の老朽化は年々進むことから、徐々に下がっていくのは納得できます。

次なる節目は築25年で、この時点での経年減価補正率は築6年時の約1/3、築15年と比較してもおよそ1/2にまで下がります。

建物そのものの老化もかなり進んでくるとみられる年数ではありますが、固定資産税の支払い負担額は相当減ってきたと実感できるのではないでしょうか。

住み替えをするにあたって、新築マンションではなく中古マンションを購入すると、築年数による固定資産税の計算方法のもととなる経年減価補正率は、当然のことながら最初から低くなります。

建造物の経年劣化は避けようがありませんが、もし、リフォームされるなどして快適な住環境になっているのであれば、毎年納める必要がある納税額を少しでも抑えるために、中古マンションという選択肢が一役買うことは間違いありません。

築20年が過ぎた中古マンションであれば、経年減価補正率はかなり低くなっていますので、固定資産税における家屋部分の納税額はそれほど高くはないと予想されます。

近年、子供部屋などを確保した広い戸建て住宅を手放して、夫婦二人だけで済むのに十分なスペースのマンションへの住み替えが進んでいますが、固定資産税のことを考慮するなら中古マンションを探すのがいいでしょう。

居住スペースの維持管理費とともに、納税額も抑えることができ、一石二鳥といえます。

とはいえ、実際には納税通知書が来てみないと、いくら支払わなければならないかはっきりしないということの方が多いのも事実です。

そのため、住居スペースの縮小だけでなく、住まいに対する固定資産税の減額を目的に中古マンションの購入を検討する場合には、不動産会社に相談し、築年数によって具体的にどのくらいの納税額になるかを尋ねてみるのがいいでしょう。

築年数が経っていればいるほど納税額は安くなると思っていたら、築年数にそこそこの差があるにもかかわらず、納税額はさほど違いがないということも考えられるからです。

答えられない不動産会社であれば、変わることを検討するのもいいかもしれません。

マンションか戸建てを購入すると悩んでいる際には色んな条件で決めるでしょうけれど、不動産を所有すると発生する税金の額を考えてみたことはあるでしょうか。

家を購入すると、誰でも初年度は不動産取得税、その後は年に1度固定資産税を払い続ける必要があります。

では実際に同じ場所で同じような評価額で、と想定した場合、マンションと戸建てではどちらの固定資産税が多くなるかみてみましょう。

まずは一般的な固定資産税の出し方で、「課税標準額に1.4パーセントをかける」計算で求めます。

そこにマンションの軽減処置や土地部分の軽減処置、新築マンションであれば建物部分の軽減処置などもあります。

集合住宅では敷地全体の面積を居住用住戸の数で割った面接を用いますので、ほとんどの場合は課税標準は6分の1になるでしょう。

ですから固定資産税評価額が1200万円である場合の例では、1200万円に6分の1をかけ、1.4パーセントもかけるので28000円と出ます。

これが固定資産税額です。

こちらも課税標準額に1.4パーセントをかける計算ですが、戸建ての土地が広い場合には減額割合を6分の1と3分の1を併用して遣えますから、200平方メートルまでは「×6分の1」、超過面積については「×1分の3」で計算します。

また、新築住宅における減額は同じくありますし、戸建ての場合は一定の築年数まで2分の1に減額されることも覚えておきましょう。

なお、コンクリート造りなどの耐年数が良い建物や、太陽光発電、手入れの不要な外壁など設備が良い高機能住宅と呼ばれる建物は評価額も高くなりますからまた違ってきます。

実際に同じ条件である場合、マンションの固定資産税と戸建ての固定資産税では戸建ての方が安くなります。

それは、マンションと戸建てを比較した場合には購入価格に占める土地と建物の比率が大きく違っているからなのです。

マンションは敷地面積を個数で割ったものがそれぞれの土地の所有区分となりますから、土地よりも建物の価格の方が高くなるのが普通ですが、戸建ては土地とその上に建つ建物では土地の方が購入価格が高くなることが一般的と言えます。

一般的に物件価格を10とした場合、マンションの場合は土地が3建物が7となりますが、戸建ての場合には逆に土地が7、建物が3という比率です。

特例処置を含めた金額で比較してみると、建物に対する割合が2分の1で土地に対する割合が6分の1なので、土地に対する割合の方が大きくなるのです。

ですから新築という条件で比較をすると、一般に購入金額に占める土地の割合が大きい戸建ての方が固定資産税が低く抑えられるということになります。

集合住宅は一般的に土地の所有面積は少なくなりますのでこういう比率が決められており、その分減額処置に影響しているのです。

そして、建物の耐用年数は木造の戸建てで15年から35年、相場では22年で設定されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションの場合は長くて60年、相場では47年で設定されているため、マンションの方が建物の価値が減りにくいということもあります。

つまりはどれだけ頑丈か、という点が評価に影響しているのです。

戸建ては約22年、マンションは約47年で価値がなくなるということですから、どれだけボロボロになったと感じる築35年のマンションであっても、実際にはまだ価値が認められています。

35年も経っていれば木造建築の戸建ては価値を認められないでしょうから、その結果、マンションの方が税金は高い状態が長期間続きますので、同じ年数不動産を所有した場合には支払った合計税金金額は戸建ての方が安くなるのです。

不動産売買における評価と固定資産税における評価は全くの別物であると知っておきましょう。

固定資産税の評価の場合、どんなに古くなっても評価額がゼロになるということはありません。

勿論火事や天災でなくなってしまうことは別ですが、基本的にはなくなることはないのです。

そのため汚れて古く、今にも倒壊しそうな木造住宅であって売買評価としてはゼロになっていても、固定資産税の評価はゼロにはなりません。

税金を安くするためには計算するための基礎となる評価額を下げるという方法があります。

それは例えば、家の形状は出来るだけ正方形に近い形にする、とか、家の間仕切りは極力少なくする、とか、高価な設備をいれて家のグレードアップを図らないなどです。

集合住宅でも例えばリフォームをする場合にはこれらのことを念頭において実施することで、建物の評価額に影響を与えることは可能であると覚えておきましょう。