固定資産評価額て何？時価や評価基準の説明から計算方法まで紹介
消費税をはじめ、我々はさまざまな税金を納めなければなりません。
なぜならそれが社会を支える対価となるからです。
道路や水道の維持、整備であったり医療費や福祉の充実のためにも必要なのです。
土地や家屋を所有している場合に納めなければならなくなるのが、固定資産税です。
所有している限りは毎年、徴収されるでしょうから覚悟しておいてください。
持っている土地や家屋の大きさや価格というのは人それぞれ異なります。
その場所によっても異なり、田舎だと土地はいくらでも余っているけれど都会はほんの少しでも高額に、だからこそ固定資産税の額というのは人それぞれ変わってきます。
その基準となるのが「固定資産評価基準」というものです。
実売価格とはまた異なります、土地については60から70％、建物については建築費の50から70％とされているのです。
不便だと思っていた土地であっても、近くに駅が出来たり大型店舗がやってきたり、大学などが作られると途端に便利になります。
その逆に大学が他の場所に拠点を移して、一気に寂れていった例もあるでしょう。
それでもそのままの評価額で続けられるのであれば不公平さが生まれます。
そのため、この評価額というのは3年に1度評価替えが行われるのです。
場合によっては固定資産税の額が減額されることもあるでしょうが、増額するかもしれないの注意してください。
一度建てられたら、増築でもしない限りは家屋の大きさというのは変わりません。
ですが年数を経ていくことで次第に劣化し古くなっていきます。
同じ地域に立っている良く似た大きさの２つの家、でも新築のものと築年数が何十年も経つ古い家屋で評価額はまったく同じというのはやはり問題がありそうです。
そこで関係してくるのが「経年減点補正率」というものです。
これは、家屋を建築してからの年月の経過によって生じる消耗の状況による減価率ということです。
これを建築費に乗じて評価額を求めるようにしてください。
3年に一度は評価替えが行われているのですから、そのたびに劣化具合も加味されて金額が決まるというわけです。
下がった分の金額を、劣化した箇所の補修代に当てればよいと計画していたら、その計画はうまくいかない可能性もあります。
評価替えによって確かに経年減点補正率は上がっていくでしょうが、建築費の方が上昇していたら結局の金額は下がるどころか、上がってしまうこともあるからです。
とはいえ、評価替えしてその評価額が前の価格よりも上回ったとしても、その場合には原則として評価替え前の価格で据え置くようにはされています。
これ以上は金額が上昇してしまうという心配はありません。
そうすると税金の負担が大きすぎて支払いが大変だからです。
でも古い家屋だから固定資産税は安いはずという計画立ては危険なので止めておいて下さい。
そのままの額で行くか、これからこの地域が活性化していくのであれば評価額も高くなるかもということで、ある程度は余裕を持って資金計画をしていないと、劣化が進んで補修しなければならない箇所が出てきてどんどん費用はかかるし、固定資産税も数ヶ月に1度は徴収されるしもちろん住宅ローンもあるし、とアップアップの状態になってしまいます。
更には、その地域が市街化区域として形成されていたり、10年くらい先を目処として市街化されるのであれば都市計画税もかかってくるのです。
都会の暮らしやすい地域を選んで家屋を所有しようと思ったらそれなりの負担は覚悟しておかなければなりません。
家を購入しさえすれば、それで終わりではないのです。
固定資産税は年に数回に分けた状態で納めなければならず、毎月の住宅ローンにプラスされる月もあるため、購入前にきちんと資金計画は立てておく必要があります。
そしてそれ以外にも、同じく年に数回かかってくるお金に「都市計画税」もあるのです。
こちらも評価額という形で金額が決まるので人それぞれ、支払わなければならない額は異なります。
ただし、都市計画税は住宅を建てた地域によってはかからない場合もあります。
どちらも住宅所有と関係するものの、固定資産税が「住宅を所有している場合にかかる税金」なのに対して、都市計画税は「市街化区域に対してのみ課される税金」だからです。
購入前には、こちらの税金も必要となるかどうか調べておいた方がよいでしょう。
ちなみに、固定資産税評価額に都市計画税の税率を掛けることで都市計画税は算出されます。
固定資産税を算出するために必要になってくるのが、土地や建物の評価額です。
それぞれで実際の計算方法は異なってくることになりますが、土地の場合であれば各市町村が定めている固定資産税路線価という土地の価格と実際の土地面積、形状を考慮してその金額を決定していきます。
建物に関してはより細かな評点をチェックして、その上で経年劣化を考慮した計算を行い金額を出していくことになります。
では、具体的にこうした土地や建物の評価額が必要になってくるのはどのタイミングなのでしょうか？まずは詳細をチェックしていきましょう。
先にも挙げたように、固定資産税を算出するために、こうした土地や建物の評価額は欠かせない要素となります。
ある程度の金額がはっきりしていないとその年に課税される税金の金額もわからないので、住宅購入の際にも支障がでてしまうことがあります。
こうした固定資産税はその年の1月1日時点での固定資産所有者に納税の義務があるため、これから住宅を購入するという人も注意していくに越したことはありません。
ある程度の評価額を知っていれば、実際に住宅を購入した後に税金の納税書が自宅に届いても迅速に対応することが出来ますし、その金額が本当に正しいのかチェックしていくことも可能です。
土地や建物の評価額が必要になるのは何も固定資産税の正確な金額を知る時だけというわけではありません。
それぞれのケースで違いはあるものの、中には相続税の資産のために評価額を参考にする人もいます。
もちろん、土地や建物の評価額だけで正確な税金の額がわかるというものではありませんし、人によってはその計算自体が難しく感じてしまうこともあります。
とはいっても、大まかな資産だけであればこの数字を把握するだけでも十分に計算できますし、住宅購入後の税金対策の一環として覚えておくのもおすすめです。
そもそも、土地や建物など固定資産を所有している人に納税の義務が発生することになる固定資産税、この金額は毎年のように変化していきます。
というのも、土地や建物の評価額は一定というわけではありません。
土地は時価によっても変動が起きることになりますし、建物に関しては新築時の評価額から経年劣化を考慮した計算がなされていくことになります。
経年劣化は致し方ない事、築年数がたっていればいる程建物としての価値は下がって自然と固定資産税も低くなっていくことになります。
固定資産税の基本的な情報として、こうした点はしっかり押させておくといいでしょう。
先にも挙げたように土地や建物の評価額は毎年変化していくものです。
もちろん、それぞれのケースによって具体的に必要になる金額は変わってきますが、建物の価値に関しては年々下がっていくことがほとんどです。
住宅を購入する際、同じような条件の物件だったとしても新築物件に比べて築10年程度経過した中古物件の建物評価額が低くなっていくのは経年劣化による計算が加えられているからです。
少しでも固定資産税を抑えていきたいというのであれば、中古物件を選択するのも一つの手というわけです。
毎年のように金額が変化することになる固定資産税、もちろん地価の大きな変動、建物の増築などを行わない限り極端に金額が変化することはありませんが、毎年しっかりチェックしていくに越した事はありません。
毎年1月1日時点で登記簿に登録がなされている固定資産は先にも挙げたように税金が発生していきます。
5月から6月にかけて所有者には納税書が送付され、正確な税金の金額を把握することが出来ますが、できることならその数字の算出された仕組み、その内容を知っておくに越した事はありません。
必要に応じて自ら計算を行い、納税書にミスがないか確認するのもおすすめです。
最近でこそ数は少ないものの、過去には納税書に明記されている金額にミスがあったというケースもありました。
こうした事態を防ぐためにも税金の計算はしっかりしていきましょう。
固定資産税を算出するために、先に挙げた土地や建物の評価額は定期的にチェックしていくのがおすすめです。
特に、建物に関しては経年劣化によってその金額が大きく変動していくことになるため、その評点は押さえておくのがベストです。
実際に経年劣化によってどの程度の金額変動が起こるのかは、それぞれの建物の面積によっても異なってきます。
ただ、その面積が大きくても小さくても、築10年以上がたった建物であればその評点は0.5ほどになってしまう、つまりは税金が新築時の半値程度になっていくこともあります。
すべてのケースがそうという分けではありませんが、住宅の購入時にはこうした点も参考にしていくといいでしょう。
固定資産税評価額が用いられる場面には様々なタイミングがあります。
固定資産税や都市計画税等の各種の税金の支払いタイミングや不動産登記の際の登録免許税の評価のタイミング等で評価額を用いていくのが通常です。
正確な評価値を算出していき、適切な税金の支払いを実践していきましょう。
毎年のように支払いの義務が生じていく税金ですから、事前に自分なりに納付する税金の金額を算出していくことで、自分なりの資金繰りの計算を行えるようになっていくはずです。
評価地を算出しておくことで、納付する税金を事前に把握でき、余裕を持って税金の納付に対処出来るようになることでしょう。
固定資産税は対象の土地建物の評価金額に応じて年に4回に渡って納税する税金です。
納税通知書に記載されている金額を算出する際には評価金額が用いられていきます。
自分が納付する資産税の金額を予めどの程度の金額になるかを事前に評価していくには、評価額の算出式を用いて事前に計算していくのが良いでしょう。
資産税の納付は資産を保有している限り発生していくものです。
年初に自分なりに納めるべき税金の金額を把握しておくことで、納付書が来たタイミングでも慌てることも無くなるでしょう。
市街化区域内に土地や建物を所有している場合には都市計画事業や区画整理に関する事業の経費を一部負担する必要があり、土地や建物の所有者に対し都市計画税の請求が実施されていきます。
都市計画税の計算には、資産税評価額に税率を乗じて計算を行なっていくことが必要です。
資産税同様、事前に自分で請求される金額がどの程度になるかを事前に把握するには、所定の算出式を用いていくのが良いでしょう。
都市計画税は市区町村によって相違があるケースもあります。
事前に税率を調べておき、納付前に算出を行なっておくことで落ち着いて都市計画税の納付に対処出来るようになるはずです。
正確な資産税評価を行なっておくことが大切です。
不動産を購入した際には、購入後に一定期間が経過したタイミングで不動産取得税の納付義務が生じていきます。
取得税を納付するタイミングは、通常は半年程度の期間が経過したタイミングです。
不動産取得税の支払いタイミングでも、資産税評価額を用いて納付する税金の算出を行なっていくようになります。
不動産の購入を行う際には、諸経費の中に取得税の計算も含めておくことも大切です。
新規での物件購入の際には、自分の資金計画に取得税も含めておくことも大切です。
不動産を購入した場合や建物を新築した際に法務局に登記を申請する義務が生じるのが通常です。
法務局へ登記申請していくタイミングで発生する登録免許税の計算にも資産税評価額が利用されていきます。
登録免許税の適用範囲は広く、抵当権の背設定等のタイミングでも活用されていきます。
納付の機会が少ない登録免許税ですが、少ない納付といっても、いきなり納付書類が来ては慌てるの方も多いはずです。
自分なりに計算をしておき、落ち着いて対処出来るように準備を進めておきましょう。
固定資産税の計算にはその基準となる評価額を知る必要があります。
これは簡単に知ることができるので、以下で紹介する方法で調べて下さい。
固定資産税の課税明細書には、固定資産税評価額が記載されています。
これは、毎年対象となる不動産を所有している人に対して市町村から送られてくるものです。
これは市町村によって書式が異なりますが、見方について書かれているので、それを参照しながらチェックしていけば理解できます。
その他にも課税明細書には、建物の種類や軽減相当税額があればそれが記載されるなど、必要な情報を知ることが可能です。
固定資産課税台帳には、固定資産評価基準によって評価され、各市町村が金額を決定して固定資産課税台帳に記します。
これは役所で申請をすれば閲覧可能で、閲覧することができるのは納税義務者や相続人、借地人や借家人などです。
自治体のホームページで書式をダウンロードして本人確認書類や手数料を添えて提出して閲覧を行います。
閲覧できる時期には限りがあり、4月1日から最初の納付期限までの間に閲覧することが可能です。
それ以降に閲覧したい場合は、以下の方法を活用するようにしましょう。
固定資産評価証明書を取得することでも、固定資産税評価額をチェックすることは可能です。
これは、役所に直接言って取得することもできますが、郵送で取得することもできます。
取り寄せ方については各自治体のホームページでチェックすることが可能であるため、そちらを確認しましょう。
自治体によって対応が異なることがあるため、そちらを直接見た方が確実に理解することができます。
固定資産評価額からわかることは、まず固定資産税がいくらになるのかを知ることができます。
固定資産評価額に標準税率の1.4％をかけ合わせた金額が、固定資産税の額となります。
計算はそれだけなので、特に難しくはありません。
ただし、実際にいくら課税されるのかはそれだけで決まるものではないです。
最終的なことは他の軽減措置等についても知らなければなりません。
これは、課税明細書に記載されているのでそれを見ればよいですが、ごくまれに間違って計算されていることがあるため、自分で知っておくことも重要です。
前述のように、固定資産税の基準となる評価額がわかれば、大体のことはわかります。
しかし、課税額には様々な調整の制度や減税措置などがあるため、それだけで最後まで分かるわけではありません。
すべてを把握するのは困難であるので税理士に聞いた方が良いですが、代表的なものは知っておいて損はないでしょう。
土地に関しては、負担調整率という概念があります。
これは、課税標準額に一定の利率を乗じることで土地の固定資産税を算出する場合の一定の利率を指します。
これは、負担水準が低いほど負担調整率が高くなるようになっていて、適正、公平な課税が実現されるために導入されているものです。
調整率を用いるには負担水準を算出する必要がありますが、これも具体的な計算方法があります。
前年度の課税標準額÷当年度の価格×100です。
住宅用地の場合は、これが100％を超えると、当年度の価格に住宅用地の特例率をかけて出た金額が課税標準額となります。
100％未満であれば、前年度の課税標準額に対して、当年度の価格に住宅用地の特例率をかけ合わせて算出された金額の5パーセントを加えた額が課税標準額になります。
ただし、もしそれが当年度の価格に対して住宅用地の特例率をかけて出された額よりも大きくなる場合は、低い方が採用されます。
20パーセントを下回る場合は、20パーセントに相当する金額になりますので注意しましょう。
文字で見ているとわかりにくいですが、固定資産税の納税通知書にはこれらが計算されたうえで記載されているので、大まかに覚えておけばきちんと採用されているかどうか理解することが可能です。
固定資産税には様々な軽減措置があります。
ただし、中には期限を設けているものもあります。
その場合、その期限が過ぎればその措置は受けられなくなり、税の負担が重くなることがありますので、調べておいた方が良いでしょう。
知らないでいると、急に高くなったことに対して理由がわからずもやもやしてしまいます。
納税は国民の義務なので払わなければありませんが、すべて法律で決められているもので、軽減措置に期限があるケースも、法律で定まっています。
なかなか一般の人は法律について知る機会はありませんが、固定資産税について扱っているサイトを閲覧すれば、それを知ることが可能です。
固定資産税評価額は自治体の担当者によって一つひとつ確認して算出されています。
その評価法は土地と建物で異なります。
土地には経年劣化してもそのもの自体が損耗することは通常ありえず、市場動向などの影響を受けるものの、所有者になって長時間経過しても価値が減殺するわけではないと言う特徴を持っています。
土地の固定資産税評価額を計算するに当たっては、まず地目を確定することが必要です。
地目とは具体的には宅地や山林、田、畑、雑種地等が代表的です。
地目の判定には土地の現況と利用目的をもとに現況について判断します。
地目が確定したら地積を確定します。
通常は所有権などの権利の登記簿が備えられているはずなので、登記簿記載の地積を採用することになるのです。
具体的な土地の評価法として市街地宅地評価法を取り上げてみましょう。
市街地宅地評価法による土地の価格の計算式は、固定資産路線価×土地面積×評点、の算出式で計算されることになるのです。
固定資産路線価とは、道路につけられた価格で、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格を示しています。
従って場所的に近く、同じ面積の土地でも路線価の違う道路に接することによって、大きく価格が変わることも珍しくありません。
なおこのいわゆる「路線価」は市町村で確認することが出来ます。
固定資産路線価が分かったら、評点の計算方法を見てみます。
評点と言うのは、要は土地の形状などによって価格の補正を行なうわけです。
補正率は①土地の接道状況（一つだけでなく複数の道路に面していると高く評価されます）②奥行きの長さ（いわゆる「うなぎの寝床」状態に近づくほど低い評価に）③間口の狭さ（道路に接している長さが少ないほど評価が下がります）等の状況を勘案することになります。
尤もこれらの補正率は10％前後とされており、大きな影響を与えるのは、次に解説する④不整形の土地とされています。
不整形の土地とは四角な土地などと異なって、いびつな方向に土地の境界が分布している土地のことです。
この時に基本になるのは、どれだけいびつな形状の土地でも、比較的単純な形に近づけて考える点にあります。
次に土地が四角形などの整形の土地の場合を想定して、整形地の面積と不整形地の面積の比率を計算します。
例えば整形地の面積が300㎡、不整形地が150㎡と判明したときは、150/300＝0.5が係数になり、この係数の数値に応じて補正率が決定することになる訳です。
整形地を1とした場合、尤も不整形地の割合が多くても0.6が限界に設定されています。
不整形地であっても、価値が極端に低くなる訳ではないと言えます。
その他の市街化区域以外の土地の評価法には、標準宅地と批准して求める方法もあります。
つまり対象となる土地の近くの標準宅地の単価をベースに差異を対照して対象土地の価格を決定すると言う方法です。
路線価が設定されていないときに有効な評価法です。
標準宅地は状況が類似した地区ごとに道路に隣接する土地のうち、奥行き、間口、形状等から見て標準と見られるものを選定する考えで運用されています。
具体的には標準土地が単価が10万円出会った場合に、旗竿地（道路と接している部分が小さい）の場合、0.7の係数が設定されています。
例えば100㎡の場合だと100㎡×10万円×0.7となり、700万円の評価額になる訳です。
建物の場合、再建築に必要な費用を算出した上で、経年劣化による損耗分をへらして評価する方法が取られます。
土地と違って建物は建築後年数を経るに従って、価値が減少する点に特徴があり、その点を考慮しないと適正な評価額を算出することになりません。
建物の固定資産評価では、評価対象の建物と同等のものを建築した場合に、どれほどの金額になるのかを計算することになります。
つまり再建築費用を求めるもので、「再建築価格方式」と言う方法です。
具体的には総務大臣が定めた「家屋の固定資産評価基準」に基づいて、屋根、基礎、内壁、天井等をひとつ一つの材料や寸法などをこと細かく評価します。
その後、それらを合算して新築時の評価額を算出します。
あくまで新築時の評価なので実態にそぐわないことになります。
家屋は経年劣化するものなので、その点を反映し、建築後の経過年数に応じて逓減率が設定されています。
そこで新築時の評価に逓減率を乗じることで具体的な評価額が算出されることになるのです。
最も劣化すると言っても0になることはなく、最低新築時の20％が下限とされています。
固定資産税は土地や建物などにかかる税金で、市町村が課税していますが、総務大臣が固定資産評価基準を定めていますし、評価額計算式も決まっています。
基本的には税額は、課税標準額に1.4％をかけたものとなりますが、土地の場合と建物の場合では、当然ながらさまざまに異なる点があります。
土地の場合はその用途や面積などによって、更に細かく分かれます。
土地の用途によって、地目が決まります。
地目には、田や畑、宅地、山林および牧場などがあり、宅地の場合は課税標準や税額での軽減措置が受けられます。
なお、その土地に住宅が建っていれば、宅地とみなされます。
土地が宅地として利用されている場合は、軽減措置が受けられます。
200平方メートル以下の小規模住宅用地なら、課税標準が6分の1となります。
かなりの軽減措置です。
200平方メートルを超えた住宅用地であっても、200平方メートルまでの分には6分の1の軽減措置が受けられます。
200平方メートルを超えた部分は、一般住宅用地として扱われます。
一般住宅用地は、課税標準が3分の1となります。
ただし、どんなに広大な敷地にもそれが適用されるわけではありません。
建物の課税床面積の10倍が上限です。
店舗と併用している住宅であっても、居住用部分が半分以上であれば、その敷地全体が住宅用地とみなされます。
土地に住宅が建っていれば、宅地として扱われはしますが、その土地が市街地的形態を形成する地域かそうでないかによって、計算方法が異なります。
市街地的形態を形成する地域とは、都市部のいわゆる住宅密集地域のことです。
市街地的形態を形成する地域では、路線価方式で算出されます。
その計算式は、固定資産税路線価×土地面積×評点＝土地の固定資産税評価額となります。
固定資産税路線価は、道路に面した宅地の、1平方メートル当たりの評価額で、国が決めているものです。
市街地的形態を形成する地域でない場合は、標準宅地比準方式となり、土地の固定資産税評価額は、標準宅地の価格を基準にして算出することになります。
標準宅地とは市町村が定めるものです。
最寄りの標準宅地の価格を基準にして、差異を考慮しながら個別に価格を決定するのが、標準宅地比準方式となります。
標準宅地の価格は、地価公示価格や都道府県地価調査価格、不動産鑑定士による評価などを基準にして決められます。
土地はほぼ同じ場所にあるとしても、形状や日当たりなどが異なることが多く、それによって価値も異なります。
固定資産にかかる税ですから、資産価値をどう評価するかというのは大きな問題となります。
なるべく現況に即した公平な評価ができるよう、さまざまな工夫がおこなわれており、それが「評点」と言えます。
固定資産税路線価は、同じ道路に面していれば同じ価格となります。
しかし、複数の道路に面している宅地というのもあり、そうした宅地はなにかと便利な場所にあるということになり、高く取引されがちです。
そのため、複数の道路に面した宅地の評点は高くなります。
評点の数字が高くなると、固定資産税評価額も高くなり、軽減措置を受けた後の課税標準額にもそれが反映されます。
課税標準額に1.4％をかけて算出される固定資産税にも、それは影響するわけです。
道路に面して奥行きが長い形状の場合は、道路に面している部分、即ち間口が短いということになり、評点は下がります。
奥行きよりも間口が長いと、評点は上がる傾向にあります。
土地の形も評点に影響し、例えば不整形と呼ばれるいびつな形の土地は、評点が低くなりがちです。
どういう形ならどういった評点になるかという基準は、国が定めています。
評点の基準はインターネットで公開されており、誰でも閲覧できます。
最終的に決めるのは市町村の職員ですが、独自の基準で決めているわけではなく、国によって定められた基準に基づき決めています。
固定資産税評価額の計算方法は統一されており、公開されてもいるので、自分の土地の固定資産税評価額や課税標準および固定資産税を算出することも可能です。
そうする人はあまり多くはないでしょうが、その気になれば十分可能なことです。
計算式は統一されていても、土地の価値はさまざまな要素で決まりますので、機械的にできることではなく、市町村職員が人手をかけておこなっています。
自分なりに算出した数字と納付書に書かれた数字が大きく違ったら、疑問を呈することが可能です。
疑問が解決しなかったら、裁判に持ち込むという道もあります。
そうした制度が確立されており、それを利用する人は決して少なくありません。
固定資産税は、建物を保有しているとその建物に対して課税される税です。
対象となるのは、土地や建物、事業に用いる設備等です。
一般の人が関係しているのが土地や建物でしょう。
マイホームに住んでいる方なら毎年かかります。
土地や建物が自己の保有財産ではなく、賃貸で住んでいる場合にはかかりません。
賃貸の場合は大家さんがそれを負担しているからです。
税なので、明確な算定方法が法律により定められています。
具体的な計算方法は、固定資産税評価額と標準税率をかけ合わせて算出されます。
税率は1.4％ですので、差が生じるのは評価額となります。
評価額は固定資産課税台帳に載っていて、役所から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書で知ることが可能です。
また、固定資産課税台帳は毎年3月に縦覧することができます。
そのため、確認したい場合は各市区町村の窓口で閲覧しましょう。
固定資産税の産出には評価額が重要になってきますが、そこで疑問なのは、この評価額計算はどのように行われているのかです。
確かに確認をすれば知ることができる評価額ですが、納税者としてはそれがどのように決まっているのかを知っておきたいでしょう。
これは結論から行くと、やや機械的に決まります。
具体的には、土地の場合は公示額の70％を基準として設定されます。
もちろん単純にそれだけを基準とするのではなく、不動産鑑定士の評価なども参考にされます。
土地には公示価格があるので、それを基準とすることもできますが、建物の場合はそれがありません。
建物の評価額計算は、大体同じ建物を建てるとした場合にかかる費用の50％から70％に設定されます。
これは再建築価格方式という方法で、役所の家屋実地調査の調査員が新築時に来て、屋根や外壁、基礎などそれぞれ点数化されている項目をチェックしていって計算します。
建物が劣化していくことも想定していて、経年減点補正率を乗じることで評価額計算に反映させていますので、適正な評価になるようになっているので問題はありません。
固定資産税の基本的な計算方法は上記の通りになっていますが。
実務ではほかにも知っておくと役立つことがあります。
固定資産税は、3年に一度、評価額が見直されます。
地価が基準の一つとなっているので、それを反映させる必要があるからです。
したがって、常に一定額を支払うことになるわけではありません。
地価が下がれば評価額も下がっていくのでその分課税される額は低くなります。
反対に上がれば税負担も上がることになるでしょう。
地価をもとに評価額が計算されているということは、同じような建物であっても、所在している自治体によって変わることになります。
つまり、地価の高い都市部であれば高い税率でも、地方の地価が安い地域であればそれが低いため、固定資産税も低くなります。
固定資産税は毎年支払いますが、一括で支払うだけではなく4期に分けて支払うことも可能です。
また、一定の条件に該当する場合は、納税額が軽減される措置も取られています。
住宅用地であれば、小規模住宅用地なら評価額が6分の1になりますし、一般住宅用地なら3分の1に軽減されることになります。
その他にも、時折期間の制限がある減税措置が合って、消費行動をコントロールしています。
例えば、2018年3月31日までは、新築の一般建物の場合は、購入後3年間は固定資産税が2分の1になる措置が取られていました。
それにより、新築建物を建てやすい環境になっていたといえます。
基本的に間違いは少ないですが、毎年約500人に1人ほどの割合で、間違って計算がなされていることがあります。
すでに支払ってしまっている場合、これを取り戻すことが可能です。
土地や建物そのものの評価額が間違っているケースと、使える特例が使われていない結果計算が間違っている場合の2種類が考えられます。
残念ながら、土地や建物の評価の間違いは、高度な計算が必要なので、不動産鑑定士などでないと気づくことができないでしょう。
しかし、使える特例が使われていないケースなら、税についての知識を得ているならば簡単に気づくことができます。
税の軽減措置となる代表的な特例が、住宅用地の特例です。
これは、簡単に表すと、人が住むためのなら6分の1の固定資産税で良いというものです。
人が住むためなので、一戸建てに限らずアパートも当てはまります。
人が住むためのものかを基準とするのは毎年の1月1日です。
別荘は人が住むものではないので、軽減はされません。
別荘であるかどうかの判断は、毎月1日以上住んでいるかどうかです。
こういった特例が用いられていないことが明らかであれば、還付を請求することができます。
固定資産税は実は毎年のようにその金額が変化していきます。
税率に関しては各市町村で設けられているものなので、大幅に変動することはないのですが、建物の固定資産税評価額に関しては例外です。
建物の場合、新築の場合であればまだいいのですが、経年劣化を考慮して評価額計算がなされていくことになります。
築年数が経過していればいるほど、税金は安くなっていくというわけです。
建物の固定資産税を算出する際、必要になってくるのはその建物の評価額です。
この評価額に対して標準税率である1.4％をかければより正確な数字の固定資産額を算出することが出来ます。
もちろん、財政難の市町村の場合にはこの税率自体が変わってくることもあるため、一概にこの計算ですべての固定資産税がわかると断言できるわけではありません。
とは言え、おおよその金額を把握していくことで住宅購入時の不安は幾分解消されていくことになります。
これから住宅を購入するという人は参考にしていくといいでしょう。
先にも挙げたように建物の固定資産税は経年劣化による計算でその金額が年々変化していきます。
では、具体的にどの程度の金額が変化していくことになるのでしょうか？その原価率は建物の面積によっても多少変化していきますが、新築物件に比べて築数年以上経過している物件であれば、その原価率が0.5以下になることもあります。
より正確な原価率をチェックしていきたいという場合には、個別に市町村が設けているホームページなどで確認してみるのも一つの手です。
役所によっては問い合わせをすることで原価率の数字を教えてくれるところもあるので参考にしていくといいでしょう。
先に挙げたように、建物は新築の時にくらべて年数がたっていればいる程その痛みは顕著になっていきます。
自然に劣化が進んでその分建物自体の価値も落ちていくことになるというわけです。
固定資産税に関しても、こうした劣化による建物価値の低下を考慮してその金額が決められています。
いつまでも新築当時の税金が課せられるというわけではないので、この点は住宅購入時に参考にしていくといいでしょう。
それぞれの固定資産によって正確な減額の額は変わってくることになります。
先に挙げたようにそれぞれの築年数によって原価率は異なってくることになりますし、それこそ評価額はそれぞれの建物で千差万別です。
まずは自身の所有している固定資産の評価額はどの程度なのか、ここをチェックしていくことからはじめていくといいでしょう。
ある程度の数字を把握した上であれば、減価率を考慮した計算もしやすくなっていきますし、より正確な固定資産税を把握することが可能です。
固定資産税は基本的に毎年1月1日時点でその固定資産を所有している人に対して発生していく税金です。
そのため、住宅購入の際にはそのタイミングを考慮しなければ余計な出費がかさむことになるので、時に注意が必要です。
その年の1月2日に住宅を購入する場合でも、年末に住宅を購入する場合でも、初年度に関しては固定資産税が自身に発生することはないということです。
うまく税金による出費を抑えたいという人は参考にしていくといいでしょう。
毎年のように経年劣化による計算で評価額が下がっていくことになる建物、では、具体的な固定資産税の金額はどうやって計算していけばいいのでしょうか？実はその計算方法は非常に簡単です。
単純に建物の固定資産評価額にこの減価率をかけるだけです。
もちろんより正確な数字を知りたいという人は実際に市町村から送付される納税書を見て内容を確認していくのがベストですが、おおよその金額だけでも把握していきたいという人は参考にしていくといいでしょう。
具体的にこの計算をしてみると、素人でも簡単に試すことができるという事がわかります。
まず必要になるのはその建物の新築時にチェックする評価額です。
通常は建築費用の約6割から7割程度に抑えられているケースがおおいのですが、こうした情報も参考程度にとどめておくといいでしょう。
そして、この評価額に、市町村がそれぞれで公開している減価率をかけていきます。
築10年ほどが経っている物件の場合、元々の評価額が1000万円であれば減価率は約0.6ほどとなります。
もちろん、それぞれのケースでこの数字は変わってくるので一概には言えませんが、単純計算でも評価額は600万円ほどに下がっていきます。
ここに固定資産税の標準税率1.4％をかければ、その年に発生する大まかな固定資産税の金額がわかるというわけです。
このケースであれば年額8万4千円の金額が税金として必要になっていく、住宅購入の際にはこうした計算方法も参考にしていくべきです。
そもそも固定資産に関しては総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価した価格があります。
この価格に基づいて市長が決定を行い、固定資産課税台帳に登録したものが固定資産税評価証明書です。
不動産に課税される税金を計算する上で重要な根拠となるため、重要性の高い書類と言えます。
加えて土地や建物などを売却する時の価格の参考地としても用いられることがあります。
固定資産の評価額は毎年算定が行われるわけではありません。
3年ごとに評価替えが行われる仕組みとなっています。
ただ、新築や増改築などを施したことで家屋や地目の交換等があった場合は、翌年に新しい価値が決定されることとなります。
売却や譲渡などで所有者が変わった場合でも固定資産の価格は変更されません。
固定資産評価証明書とよく似ているものに固定資産公課証明書があります。
これは固定資産の評価額の証明を行うために作成される書類です。
陶器を申請する際には登録免許税を計算する根拠などに使用されます。
次は実際に記載されている内容について紹介していきます。
証明書を取得した際にはこれらが正確に記載されているかを確認しておく必要があります。
土地の所有者氏名、住所、土地の所在地などが記載されています。
この証明書に記載されている情報の中でも最も基本的な内容と言えます。
この部分に間違いがあると大変なので確実にチェックしておきましょう。
他にも登記地目、課税地目、地積などが記載されています。
地目というのは土地の用途による区分のことを表します。
住居としての土地なのか、商業用なのかによって税金も変わってくるので明白に記載されます。
地積とは土地の面積のことを表します。
あとは評価額や共有部分の按分が書かれています。
按分は基準となる数量に比例した割合で物を割り振っていくことを示します。
比例配分と言われることもあります。
所有者の氏名や住所、土地の所在地が記載されていることはもちろん、土地の所在地や種類、口座なども書かれています。
土地の種類は宅地や田、畑、塩田、水道用地などがあります。
商業に使用されている場合はその大まかな内容が、そうでない場合は宅地となっていることが多いです。
後は土地の場合と同じく地積、評価額、共有部分の按分が記載されています。
固定資産公課証明書にはこれらに加えて、課税標準額と税相当額が書かれることになります。
固定資産税と都市計画税は固定資産公課証明書に記載されている課税標準額を元に計算される仕組みになっています。
固定資産税評価証明書と固定資産税公課証明書に書かれている内容はよく似ており、いずれも重要となります。
固定資産税は1月1日時点でのその土地、建物を所有している方にかかります。
都市計画税に関しては全ての不動産に課税されるわけではなく、都市計画区域と市街化区域と言われる場所にある不動産が対象となります。
固定資産の評価額については3年ごとに算定が行われる仕組みになっています。
そのため、実際の人々が持つ印象とは一時的に異なる可能性があります。
何らかの理由で固定資産の価値が急上昇しても、それが反映されるのは3年後という形です。
それゆえに一般に発表される地価とは必ずしも一致していません。
ただ、このおかげで毎年の固定資産税が大きく変動することはなく、安定的な支払いとなります。
この税金は人々の生活に及ぼす影響が大きいため、大幅な変動が少ないことは利点となっています。
固定資産評価証明書の取得は窓口と郵送のいずれにおいても行えます。
窓口としては市区町村の役所や出張所、駅などにある証明書発行コーナーなどがあります。
つまり、必ずしも役所まで訪れる必要はありません。
最寄りの証明書発行コーナーで受け取ることが出来ます。
発行する際には必要な方の住所や氏名、生年月日、資産の住所などを記載することになります。
取得する際には固定資産評価証明等請求書を用意することに加え、本人が確認できるものが必要となります。
委任状があれば本人で無くても受け取れますが、必要なものに関してはお住いの市区町村の役所のホームページなどで確認しておくことをおすすめします。
固定資産評価証明書の記載内容に誤りがあった場合は、市区町村の役所にてそのことを伝えておきましょう。
その際には誤りであることを証明できるものを用意しておくことをおすすめします。
基本的に間違いがあることはほとんどありませんが、必ず正しいとは限らないので念のための確認が重要となります。
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