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更新日 2018.11.17

おすすめ注文住宅のメリット・デメリット、坪単価を徹底比較!

戸建て住宅を購入する場合、建売住宅を購入するか注文住宅で建設するかの選択肢があります。

今回は注文住宅を検討している方に役立つ情報をご紹介します。

注文住宅とはどのようなものなのか、また相場価格はどの程度なのか知っていただければと思います。

また注文住宅のメリットとデメリットもご紹介します。

注文住宅とは

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注文住宅とは、自分で土地を用意して設計を依頼し、施工してもらうことで好みの家を建設できるものです。

オーダーメイドでの建設ができますが、どのような材料を使いどんな設備を備えるのかを施主自身で決めることができます。

注文住宅を手掛けている業者は大きく分けて3種類あります。

まず大手ならではのスケールメリットを生かした提案ができるハウスメーカーと、地元できめ細やかな対応ができる工務店、そして設計に特化してこだわりの家を建てられる設計事務所となります。

それぞれの特徴は異なりますが、まず最初に注文住宅を建設する流れをご紹介します。

まず最初に家を建てる土地を入手する必要があります。

親から譲り受けるなど元々土地を保有していればよいのですが、多くの場合はまず土地探しから始めます。

その方法は、まず自分で情報収集を行い、売り出している土地を見つけて購入するやり方があります。

更地が見つからなくても、解体できる古い家が建っている物件を購入するのもひとつの手段です。

次に土地を仲介している業者に頼んで探してもらう方法があります。

希望する条件を伝えて、それに合うところを紹介してもらいます。

あるいは、注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店に依頼して探す方法もあります。

会社によっては、すでに保有している土地を紹介したり、あるいは提携する業者と連携して紹介してくれます。

そしてどの業者に設計と施工を頼むのかを決めます。

できれば土地探しと同時に業者も選ぶ方がよいのですが、これは土地の購入には現金が必要であることが関係します。

住宅ローンは建物がなければ融資が下りません。

そこで先に業者を決めておけば、つなぎ融資を利用する形で現金を用意せずとも土地を購入できます。

それでは業者ごとにどのような特徴があるのかをご紹介しましょう。

ハウスメーカーとは、全国的に広く建設を手掛けている住宅会社を総称したものです。

大手の積水ハウスや大和ハウス、ミサワホームなどから新興住宅メーカーのタマホームや一条工務店などがあります。

ハウスメーカーはオーダーメイドであるはずの注文住宅を規格化することで、様々なコスト削減を行っています。

使用する材料を自社工場で生産しているので、完全なフルオーダーではありません。

また土地の広さや形もある程度の制限があるので、都市部の狭小地などには対応できないことがあります。

その代わりに施工もマニュアル化されているので、職人の技術に影響されず一定の品質で建設できます。

またメンテナンス期間が長いことや、修繕のための材料をいつでも入手できる安心感があります。

規格化されたハウスメーカとは異なり、狭小地や変形地にも対応できるのが工務店です。

また地域に根付いて活動しているので、そのエリアの気候風土に合わせた設計ができるのも特徴と言えます。

さらにハウスメーカーのような大々的な宣伝活動をしないので、費用も安いことが魅力です。

工務店は使用する材料は予算に応じて選ぶので、場合によっては品質に差がでることもあります。

また熟練の技術をもった職人がいればよいのですが、その技術力によっても仕上がりに差が生じる点には注意が必要です。

設計事務所は完全なフルオーダーの注文住宅を設計することができます。

そのため建設費用がかなり高くなるケースもあります。

設計事務所によってはこだわりのデザインを持っているために、施主との相性も必要になります。

また施工会社は自分で探す点にも注意が必要です。

中には工務店と提携している設計事務所もあります。

オーダーメイドの注文住宅は、施主の意向を反映させた設計をするので、何度か打合せが必要になります。

予算の中でどの程度の広さ・間取りにするのか、材料や設備は何を使うのかなど細かく決めていきます。

ハウスメーカーは担当者が対応し、工務店は設計する者が直接対応することもあります。

設計事務所は建築士と細かく内容を決めていきます。

注文住宅の相場

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さて、土地選びや業者選び、そして設計を決める上で重要なのが予算です。

どの程度の予算であればどのような場所でどんな規模の家を建てられるのかを知っておく必要があります。

そこでまず最初に、注文住宅の相場をご紹介します。

注文住宅建設に必要な費用は大まかに分けると、土地の購入費用と建設費用になります。

土地は地域によって地価が異なりますし、広さや立地条件によっても当然かわります。

注意したいのが、建設費用も地域による違いがあるということです。

そこで建設費用のみの相場を地域ごとにまとめました。

都道府県名 延床面積( ㎡ ) 延床面積( 坪 ) 建設費相場( 万円 ) 坪単価( 万円 )
北海道 137.5 41.6 3115.9 74.9
青森県 132.6 40.1 2836.7 70.7
岩手県 130.4 39.4 3047.9 77.4
宮城県 134.2 40.6 3151.4 77.6
秋田県 130.7 39.5 2847.5 72.1
山形県 144.5 43.7 3328.2 76.2
福島県 134.1 40.6 3279.7 80.8
茨城県 128.3 38.8 3185.9 82.1
栃木県 127 38.4 3111.6 81
群馬県 124.5 37.7 2982.2 79.1
埼玉県 128.2 38.8 3428.9 88.4
千葉県 126.4 38.2 3248.4 85
東京都 126.5 38.3 3929.6 102.6
神奈川県 127.4 38.5 3657.3 95
新潟県 134.8 40.8 3124.5 76.6
富山県 137.7 41.7 3103.2 74.4
石川県 131.8 39.9 3117.9 78.1
福井県 138.5 41.9 3260.2 77.8
山梨県 128.7 38.9 3077 79.1
長野県 129.7 39.2 3152.5 80.4
岐阜県 129.7 39.2 3233 82.5
静岡県 133.6 40.4 3455.9 85.5
愛知県 133.9 40.5 3498.6 86.4
三重県 126 38.1 3194.3 83.8
滋賀県 130.1 39.4 3442.8 87.4
京都府 125.9 38.1 3394.1 89.1
大阪府 134 40.5 3598.4 88.8
兵庫県 129 39 3329.1 85.4
奈良県 131 39.6 3415.5 86.3
和歌山県 126.9 38.4 3263.6 85
鳥取県 119.5 36.1 2972.1 82.3
島根県 113 34.2 2513.8 73.5
岡山県 125.3 37.9 3164.8 83.5
広島県 129.9 39.3 3268.3 83.2
山口県 123.4 37.3 3220.8 86.3
徳島県 128.8 39 2998.8 76.9
香川県 127.1 38.4 3117.3 81.2
愛媛県 118.4 35.8 2756.9 77
高知県 119.3 36.1 2910.5 80.6
福岡県 131.4 39.7 3262.3 82.2
佐賀県 134.3 40.6 3148 77.5
長崎県 129.2 39.1 3075.6 78.7
熊本県 124.2 37.6 2997.3 79.7
大分県 128 38.7 3059.1 79
宮崎県 113.8 34.4 2632.1 76.5
鹿児島県 114.1 34.5 2674.5 77.5
沖縄県 129.5 39.2 3305.7 84.3
全国平均 129.3 39.1 3308.2 84.6

これは2016年度フラット35利用者調査からのデータです。

土地の取得費用とは別に、建設費用の平均価格をまとめたものですが、地域ごとに違いがあることがわかります。

もちろんハウスメーカーや工務店、設備のグレードなどでも変わりますが、それでも地域差というものは生じます。

その理由は色々とありますが、まず都市部は人件費が高いことが理由のひとつです。

さらに都市部のように土地が込み入った場所である場合、施工に手間がかかる分だけ費用も膨らむ傾向があります。

また、これは木造住宅の価格ですが、鉄骨造住宅や鉄筋コンクリートとなれば価格はさらに高くなります。

さらに鉄骨や鉄筋コンクリートは家全体の重量も重くなるので、基礎工事も木造よりしっかりと行う必要があります。

そのための費用もかかる点には理解が必要です。

上記のデータを見て、案外と坪単価が高いと感じるのではないでしょうか。

ハウスメーカーによっては坪単価50万円を提示するところもありますし、ローコスト住宅の中にはさらに安いものもあります。

ハウスメーカーを選ぶ際に、坪単価を比較することがあります。

坪数を乗じれば建設費用が算出されるわけですが、注意すべき点があります。

基本的にハウスメーカーが提示する坪単価は、最低限の設備を設置する場合で算出されます。

そのために床暖房や浴室換気乾燥機などを設置するとなると、建設費用は高くなっていくので注意が必要です。

またデザインや機能性などによっても価格は違うので、ハウスメーカー同士の単純な比較は難しいことがわかります。

最低価格の坪単価に加えてさまざまなオプションを追加することで、実際には上記のような価格になるようです。

住宅産業新聞社が公開しているデータを見ても、例えば2016年の平均坪単価は三井ホームが96.1万円・住友林業が95.2万円・旭化成ホームズが93.1万円・積水ハウスが88.9万円・大和ハウス工業が85.4万円などとなっています。

だいたい同じような坪数で必要な設備を揃えるとなれば、相場価格とそれほど変わることはないと思っておいてよいでしょう。

注文住宅の予算の決め方と資金計画の立て方

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注文住宅の建設を計画するならば、まずは予算を決めることから始めます。

だいたいどの程度の費用までなら負担できるのかを検討するわけです。

頭金として用意できる現金や、土地を保有しているか否かなどによっても違いますが、まず自分がどの程度の住宅ローンを組めるのかを考えるとよいでしょう。

一般に住宅ローンの目安は年収の5倍程度まで、などと言われます。

けれども融資限度額はあくまでも自分たちの生活スタイルを考慮して考えるべきです。

また同じような家族構成であれば、例えば食費などはそれほどの違いは出ないものですが、年収が少ないほどにその負担する割り合いは大きくなります。

月々どの程度のローン返済ができるのかを考えてから、借入金額を決めることが大切です。

次に土地を購入する際の予算について考えてみます。

その取得方法によっても負担するお金は変わるので、よく理解しておきましょう。

例えば土地を仲介業者を通して購入する場合には、仲介手数料が必要になります。

土地の取得価格の3%に6万円を加え、さらに消費税も加算します。

けれども業者が保有する土地を購入する場合には、そのような手数料はかかりません。

また、購入した土地に古い建物が建っているならば、その解体費用も必要になります。

さらに地域によっては敷地内に水道が引かれていないといったケースもありますし、傾斜面であれば地盤強化の工事が必要な場合もあります。

次に資金計画の立て方をご紹介します。

一般的に注文住宅を現金で建てるケースは少なく、大抵は住宅ローンを組むことになります。

けれどもこの住宅ローンは、あくまでも家が完成してから融資が実行させるものです。

つまり土地を購入する際には、融資を受けることができないので現金での支払いが必要になります。

さらに住宅建設の着工時にも着工金を支払いますし、上棟時には中間金を、そして竣工時に竣工金を支払うこともあります。

いずれにしても、このような現金は用意できるものではないので、つなぎ融資を利用することになります。

これは土地の購入費用や着工金などを支払うための借入です。

住宅が完成したら住宅ローンが実行されるので、そのお金で返済することになります。

つなぎ融資では返済するまでの利息と手数料、印紙代や保険金などを支払うことになるので、その分も予算に組み込む必要があります。

最後に建設費用の決め方をご紹介します。

ハウスメーカーや工務店、あるいは設計事務所に依頼して設計から施工までに要する費用を決めることになります。

ここで大事なことは、住宅の基本性能はしっかりと確保するということです。

例えば坪単価の安いハウスメーカーで見積を出してもらい、その後担当者と話をするうちに費用がみるみる膨れ上がってしまったという話はよく聞きます。

これは最初の見積に必要とする設備が入っていなかったり、あるいは材料にこだわることで予算がオーバーしてしまうという典型的なケースと言えます。

このような場合、そこから何を削るかを考えることになります。

その結果、住む上で大事な基本的性能を犠牲にしてしまうケースも出てきます。

そこでまず最初に、断熱性や生活する上で最低限必要な設備を備えた上で何をプラスしていくのかを考えることが必要になります。

そこで、求める性能や設備を備えた状態で見積が安い業者を比較検討するとよいでしょう。

注文住宅のメリット・デメリット

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マイホームの購入には注文住宅の他に建売住宅やマンションといった選択肢もあります。

そのような中でなぜ注文住宅を選ぶのかを考えることも大事です。

そこで注文住宅のメリットとデメリットをご紹介します。

メリットは自由度の高さ

安定した品質のハウスメーカー

狭小地に強い工務店

満足度の高い家を造れる設計事務所

注文住宅のデメリットと言えば、やはり完成物件よりもお金がかかる点が挙げられます。

オーダーメイドとなればどうしても色んな材料や設備を揃えることになるので、業者側からすれば調達コストがかかることになります。

ハウスメーカーはそのスケールメリットを生かして調達コストを下げることもできますが、それでも建売住宅と比べればつなぎ融資などの余計なコストも発生します。

また完成までに時間がかかることもデメリットとなります。

引っ越しを考えてから完成するまでに時間がかかるので、場合によっては一時的な転居先を探すことも必要になります。

次に業者ごとのデメリットをご紹介します。

ハウスメーカーは従来のフルオーダー式注文住宅を、効率化して建設しています。

そのために選べる建材や設備にある程度の制限がありますし、間取りなども建材のサイズに合わせるため自由度は案外と低いものです。

また効率化や人件費削減でコストを押さえても、宣伝活動などの費用が上乗せされる点もデメリットと言えるかもしれません。

さらに、土地はある程度の広さがなければスケールメリットを生かすことができないのも弱みと言えます。

工務店のデメリットは職人の技術力にかなり違いがあるという点でしょう。

ハウスメーカーの下請けとしても施工を手掛けるのが工務店ですが、自らが設計を手掛けることが少ない業者もあります。

そのために施主の希望をそのまま反映させた設計をすることで、肝心の住みやすさが二の次になってしまうケースもあります。

工務店はハウスメーカーのように大々的に宣伝活動はしないので、その分費用は安くなります。

その反面、どの程度の技術を持つのかも分かりにくいものです。

つまり業者選びが難しく、品質の良い家を建てるのが難しい点がデメリットと言えるかもしれません。

設計事務所は完全フルオーダーの注文住宅を設計できる反面、打合せの時間がかなり必要であったり、材料などへのこだわりによっては費用も相当かかる点がデメリットとなります。

また金融機関と提携しているハウスメーカーとは異なり、住宅ローンの融資申し込み先も自分で探さなければなりません。

自由度の高さに比例して施主としてしなければならないことが多いのが難点と言えます。

そしてハウスメーカーや工務店と設計事務所が違う点は、事務所によって設計の個性がかなり違うということです。

それぞれにこだわりがありますが、施主の好みと合うかどうかも重要なポイントになります。

そのために施主としては、自分の希望をきちんと反映した設計ができる設計事務所を探さなければなりません。

まとめ

不動産

注文住宅は施主の希望を細かく叶えるほどに価格も高くなることがわかります。

ハウスメーカーなどは坪単価で価格表記していますが、実際には使用する材料や設備に応じて価格が高くなる傾向があります。

その点を踏まえて、予算内でどのような家を建てるのかを考えることが大事だと言えます。