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更新日 2019.4.12

不動産売却における仲介手数料とは?費用を安く抑える方法を解説!

子供の成長に伴いより良い環境を求めて、また、高齢になり駅近の便利な場所に住み替えを考えている人は多いのではないでしょうか。

また、急な相続で相続税を収めるために、実家の不動産を売却しなければならないこともありますね。

不動産の売却は、人生でそうなん度も経験することではないため、まず何から始めればよいのか途方に暮れてしまいます。

売却には多くの専門知識が必要で、不動産会社に依頼することになりますが、業者に依頼する仲介手数料のほかにも様々な費用が発生します。

売却で必要となる費用の正しい知識を得て、少しでも有利に不動産を売却できるよう、売却時に必要な手数料や税金、その他の費用についてご説明します。

不動産売却にかかる仲介手数料とは

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不動産を売却するときの費用で、最も大きな比率を占めるのが仲介手数料というものです。

仲介手数料とは何か、どのくらい費用を予算としてみておけば良いのか、また、手数料を支払うタイミングはいつかについてみてみましょう。

仲介手数料とは、不動産を売る時に自分で買主を探すのではなく、不動産会社に依頼する場合に、その仲介をしてくれた会社に支払う費用のことです。

不動産の仲介業務ができるは、宅地建物取引業の許可を受けている会社だけですので、売却依頼をするのは許可を受けている不動産会社であることが前提になります。

また、不動産を売る場合は、不動産会社に依頼して買手を探してもらう「売却」と、不動産会社に直接物件を売る「買取」があります。

「買取」の場合は仲介手数料は発生せず、不動産会社に即座に売却できるのがメリットですが、通常、買取価格は相場より安くなります。

仲介手数料は、仲介業者が不当に高い手数料を請求することがないよう、宅建業法46条で下記のように上限が規定されています。

売買価格 手数料の上限
200万円以下 5.40
200万円超、400万円以下 4.32%+2.16万円
400万円超 3.24%+6.48万円

算出の基礎となる売買価格は、消費税を含まない物件本体の取引価格ですので、「税込」価格の場合は建物の消費税分を差し引きます

また、宅建業法で規定されている仲介手数料は上限のみですので、それ以下であればいくらでもよいことになります。

この上限価格は、広告費や案内料も含めた金額となり、別途、広告費を請求されることはありません。

売買価格の計算には消費税は含まれませんが、仲介手数料を支払うときは、手数料に対する消費税も込みで支払うことになります。

不動産の売却額は通常400万円を超えるため、「売却価格×3.24%+6.48万円」になることがほとんどです。

例えば、5,000万円でマンションを売却した場合の仲介手数料の上限は、下記の計算となり1,684,800円になります。

仲介手数料=5,000万円×3.24%+6.48万円=1,684,800万円+64,800万円

不動産の売却を依頼する時に、まず、売却の媒介契約を不動産会社との間で交わしますが、この段階で仲介手数料を要求されることはありません。

依頼者は売却が成立して初めて、媒介契約書に基づいて仲介した不動産業者に報酬を支払う義務が発生します。

仲介手数料は成功報酬ですので、契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

また、複数の不動産業者に依頼している場合は、売却してくれた一社に支払えばよいことになります。

仲介手数料を支払う時期については、宅建業法では規定されていませんので、不動産仲介業者との間で事前に取り決めておく必要があります。

不動産業者は法律的には、売買を成立させた時点で全額を請求しても違法ではありません。

しかし、不動産の売却は、売買契約の成立から引き渡しまで、多くの手続きに日数がかかるため、引き渡し時まで保留することが多いようです。

そのため、仲介手数料を支払うタイミングは、通常、契約締結時に50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払います。

不動産売買でいう「決済時点」とは、売買契約が締結し、買手の融資の承認が金融機関からおりて、実際に不動産を引き渡すことまでを意味します。

媒介契約書を交わす時に、支払う時期について「決済時点」とあれば、支払うタイミングについて確認することも大切です。

POINT

✔︎仲介手数料とは物件の買主を自分で探すのではなく、不動産会社にお願いするときに払う仲介料

✔︎複数の不動産会社に依頼しても、売却を決定してくれた不動産会社一社に払えば良い

✔︎仲介手数料は売却の契約締結時に半分と、引き渡し完了後にもう半分を払うのが通常

仲介手数料以外にかかる手数料とは

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不動産の売却で、仲介手数料の次に考えなければならないのが税金です。

特に、売却で利益が出ている場合は所得税を払わなければならず、高く売れればそれだけ納税額も大きくなります

不動産の売却にはどのような納税義務が発生するのか、売却益が出た場合はどの程度の税額がかかるのかについてご説明しましょう。

印紙税とは、不動産売却が成立した時に、売却契約書に貼って納める税金のことです。

売買が合意に至ると、売買契約書に切手のような証紙を貼ることで国に印紙税を収め、その印紙に割印することで初めて契約が成立したことになります。

そのため、印紙税の税率と注意事項について抑えておきましょう。

印紙税の額は売買価格により国で決められており、国税庁のサイトの「印紙税額一覧表」で確認することができます。

また、平成32年(2020年)3月31日まで、10万円を越える契約金額に対しては、軽減措置が適用されます。

税法は改正されることもありますので、国税局のホームページで、常に最新の正しい情報を確認することも大切です。

不動産の場合1,000万円を超えることが多く、5,000万円以下であれば1万円、1億円以下の場合は3万円かかることになります。

売買契約書は、売主と買主のそれぞれの保管用に2通作成されますが、通常1通分ずつ印紙代を負担します。

契約書に印紙が貼っていない場合は、3倍の額の過怠税が課されることになりますので注意しましょう。

なお、不動産会社に仲介を依頼する際に交わす媒介契約書には、印紙の貼付義務はありません。

印紙税の他に、不動産を売却して利益が出ている場合、その利益に対して所得があったものとして「譲渡所得税」が課されます。

譲渡所得税は、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」からなり、それぞれに税率が定められています

「譲渡所得」とは、売却により得た利益のことで、その課税対象金額は、不動産の売却額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算します。

「取得費」とは、その不動産を取得する際にかかった費用のことで、購入代金、建築費、購入手数料のほか、設備費や改良費なども含まれます。

ただし、建物の取得費からは経年劣化のための減価償却費を差し引かなければなりませんが、購入後の改築費用も含めることができます。

取得費が不明な場合は、売却金額の5%相当額とすることができ、実際の取得費が5%より低い場合も同様に5%とすることができます。

「譲渡費用」とは、不動産の売却に直接かかった費用で、仲介手数料、印紙税、登記費などを言います。

また、貸家を売るために借家人に支払う立退料や、土地を更地にするための建物の取り壊し費用、取り壊した建物の損失額なども含みます。

一方、修繕費や固定資産税などの維持費や管理費などは、譲渡費用にはなりません。

これらの譲渡費用を売却額から引いて、利益が残った場合に譲渡所得税が発生しますが、利益が出ていない場合には納税義務はありません。

譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」があり、土地の所有期間で税率が異なってきます。

所有期間5年以下ならば短期譲渡所得、保有していた期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として、税率が軽減されます。

記載された契約金額 印紙税 軽減税率
500万~1,000万円以下 1,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

短期所有か長期所有かの基準となる期間の考え方は、売却した年の1月1日の時点で何年所有していたかで判断されます。

短期譲渡所得の税率が高いのは、投機目的の土地転がしのような行為を抑制するためです。

また、平成25年1月1日から平成49年12月31日までの所得については、所得税の額の2.1%相当の復興特別所得税が徴収されます。

例えば、30年前に1億円で購入した土地を、500万円の費用を使って、1億4,5万円で売却したときの譲渡所得税を試算してみましょう。

売却額:1億4,500万円

土地の取得費:1億円

仲介手数料などの譲渡費用:500万円

課税対象となる長期譲渡所得金額:

1億4,500万円―(1億円+500万円)=4,000万円

所得税:4,000万円×15%=600万円

復興特別所得税:600万円×2.1%=12万6000円

住民税:4,000万円×5%=200万円

600万円+12万6000円+200万円=8,126,000円

所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた譲渡所得税の税額は8,126,000円となります。

また、居住用不動産に関しては、一定の要件を満たしておれば、課税対象となる譲渡所得額に対して、最高3,000万円までの特別控除の適用があります。

POINT

✔︎売買が合意に至ると、売買契約書に切手のような証紙を貼ることで国に印紙税を収める必要がある

✔︎"譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税からなり、それぞれ税率が決まっている

✔︎譲渡費用とは不動産売却をした際に直接かかった費用のことで、仲介手数料や手数料などがある

不動産売却にかかる手数料の例

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それでは、実際に不動産売却でかかる費用を概算してみましょう。

6年前に5万円で取得した土地を、45万円で売却した場合を想定してみましょう。

不動産取得日:6年前(長期譲渡所得)

不動産購入価格:5,000万円

不動産売却価格:4,500万円

 

売却時の印紙税 10,000円
仲介手数料(4,500万円x3.24%+6.48万円) 1,522,800円
譲渡所得税 0円

この場合は、買値よりも売値の方が安いく、売買で利益が出ていないため、譲渡所得税はかかりません

10,000円+1,522,800円=153万2,800円

4500万円―153万2,800円=43,467,200円

売却にかかる費用の合計は153万2,800円となり、仲介手数料などを払った後に、手元に残るお金は43,467,200円になります。

6年前に3,000万円で取得した不動産を、4,500万円で売却し、購入時や売却時の費用が合わせて200万円かかった場合を想定してみましょう。

不動産取得日:6年前(長期譲渡所得)

不動産購入価格:3,00万円

不動産売却価格:4,500万円

 

売却時の印紙税 10,000円
売却時の仲介手数料(4500万円x3.24%+6.48万円) 1,522,800円
取得のためにかかった費用(税金や手数料を含む) 1,000,000円
売却のためにかかった費用(建物の解体費などを含む) 1,000,000円
譲渡所得税(所得税・住民税・復興特別所得税) 2,329,400円

【譲渡所得税の計算】

課税対象となる長期譲渡所得金額:

4,500万円―(3,000万円+1万円+152万2,800円+200万円)

= 4,500万円―3,353.28万円=1,146.72万円

1,000円未満は切り捨て 1,146.7万円

所得税:(1,146.7万円×15%=1,720,050円)   1,720,000円

復興特別所得税:(172.15万円×2.1%=36,121.05円) 36,100円

住民税:(1,146.7万円×5%=573,350円) 573,300円

譲渡所得税 1,720,000円+36,100円+573,300円=2,329,400円

印紙税や仲介手数料、売却で発生した費用や譲渡所得税の合計をまず出します。

10,000+1,522,800+1,000,000+2,329,400=4,862,200円

売却額から売却時の経費を引きます。

4500万円―4,862,200円=40,137,800円

売却にかかる費用の合計は4,862,200円となり、

手数料や税金を払った後に手元に残るお金40,137,800円になります。

不動産売却にかかるその他の費用

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不動産の売却にかかる費用には、仲介手数料や税金の他にも予想外の費用が発生することがあります。

ご自身の状況に合わせて、売却前に発生するかもしれない費用を概算しておきましょう。

住み替えなどで不動産を売却する場合、引越し費用も事前に確認しておく必要があります。

家を建てたり、またマンションを購入したりして住み替える場合、新居に入れる前に現在の住居の売却が決まることがあります。

売却のために早期引き渡しが必要になる場合は、一時的に仮住まいをしなければなりません。

売却を優先すると、旧居から仮住まいへの引越しと、さらに仮住まいから新居への引越しで、二重に引越し費用がかかることも考慮しておきましょう。

また、新居に引っ越した後、新しく家具を新調するなど、住み替えにより発生する運送費以外の費用も予算に入れておきましょう。

不動産を売却するには、買主に所有権を移転する「所有権移転登記」が必要となりますが、その登記費用は通常、買主が負担することになっています。

しかし、売却物件に住宅ローンが残っている場合は、「抵当権抹消登記」が必要となり、この際の「登録免許税」などの費用は売主が負担します。

抵当権とは、家を買うために住宅ローンを組むなど、銀行からお金を借りる場合に、購入する土地・建物を担保に金融機関などが設定する権利のことです。

抵当権が設定されると、不動産の登記簿謄本に、お金を借りた人(債務者)や貸主(銀行などの抵当権者)の名前や期日、金額が記載されます。

抵当権抹消登記とは、法務局に出向き、登記簿謄本上のこれらの記載の抹消を申請して、土地・建物が第三者の担保となっていない状態に戻すことです。

抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済していることが前提条件となり、金融機関からの委任状やその他の必要書類を揃えなければなりません。

必要書類の準備や申請の準備に一週間ほど、また、登記官の審査や調査に一週間ほどかかり、法務局に提出する書類の準備や作成はとても複雑です。

そのため「抵当権抹消登記」は、通常、司法書士に依頼することになります。

登録免許税は不動産一件につき1,000円かかり、また、マンションや戸建て住宅の場合は、建物と土地はそれぞれにつき登録免許税が発生します。

物件引き渡し日に代金の入金を確認した後、司法書士に法務局での「抵当権抹消登記」手続きを依頼しますが、この時に司法書士への報酬が発生します。

その他にも、事前調査費用、謄本の取得費用などが発生するため、抵当権抹消費用として10,000円から15,000円程の予算を見ておきましょう。

売買契約書に記載されていない家具などは、引き渡しまでに処分しなければなりません。

廃棄物の処分費や、不要な建物の「解体費」も、必要に応じて準備しておきましょう。

中古のマンションでは「ハウスクリーニング費」や「リフォーム費」、土地の売却では面積や境界線を明確にする「敷地測量費」も発生します。

不動産仲介会社に相談すれば、引越し業者や司法書士、解体業者や土地家屋調査士などを紹介してもらえる場合もあります。

また、大体の相場を聞いて、ネット検索で数社から見積りをとり、信頼のおける業者を決めるのも良いでしょう。

新居に入った後の生活費やローンの返済を考え、必要経費を払ってマイナスが出ないように、販売価格を不動産業者と相談して決めることも大切です。

POINT

✔︎新居に入れる前に現在の住居の売却が決まることがあるので計画的に引っ越し準備をしていく必要がある

✔︎買主に所有権を移転する所有権移転登記は通常買い主が負担する

✔︎面積や境界線を明確にする敷地測量費は不動産仲介会社に相談すれば、調査士を紹介してくれることもある

不動産の手数料や費用を安く抑えるには

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不動産の手数料や費用を安く抑えるための方法をいくつかご紹介しましょう。

契約書は通常、契約当事者の人数分の原本を作成し、全ての契約書に収入印紙を貼る必要があります

しかし、署名押印がなされている契約書のコピーも、契約書の原本と同じ効力を持ちます。

そのため、自分の控えは契約書のコピーにすることで、印紙代を節約することができます。

ただし、そのコピーに「この写しは原本と相違ない」などの証明文書が記載されていると課税文書となり、収入印紙を貼る必要が生じるので注意が必要です。

不動産の売却の仲介を依頼するとき、宅建業法で仲介手数料は上限しか規定されていないため、値引き交渉をする余地はあります。

不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の三つの形態があります。

「一般媒介契約」の場合は、他の仲介業者に並行して物件売却の依頼ができますが、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合はできません。

専任系の媒介の場合は、一つの宅建業者にしか依頼することができないため、不動産会社は、販売する権利を独占することができます。

また、「専任媒介契約」の場合は、自分で買主を見つけることもできますが、「専属専任媒介契約」では自己発見の場合でも報酬を支払う義務が発生します。

専任系の媒介契約の場合は、不動産会社にとって有利な取り決めになっているため、それを理由に値引き交渉することは可能です。

信頼のおける不動産会社ならば、販売を一社に任せて、その分仲介手数料は安くしてもらうという交渉です。

また、売却を依頼する不動産会社を、ネットの一括検索で探し、数社の見積もり比較で、仲介手数料が安くかつ信頼のおける不動産会社を選ぶことも大切です。

最初に売却仲介の契約書を交わす時に、契約内容をよく読んで、依頼者に著しく不利な内容になっていないかなど、契約時に確認することも大切です。

不動産の売買で売却益が出ている場合は、譲渡所得税の課税対象となる額を下げることで、不動産の所得税を安くすることができます。

取得費として、不動産所得に計上できる経費には、購入時の仲介手数料や各種税金はもちろん、司法書士への報酬や土地改良費なども含めることができます。

また、譲渡費用として発生したリフォーム費やクリーニング代など、売却するためにかかった費用も漏れなく経費として計上しましょう。

計上できるかどうか分からない項目は、不動産業者や税理士、また提出先の税務署にも問い合わせて確認しましょう。

売却額からかかった経費をすべて差し引くことで、課税対象額を低くして、最終的に収める税額を減らすことができます。

マイホームや公共事業のための売却、相続してから3年以内の不動産の売却の場合などでは、控除を受けられる特例がいくつかあります。

ご自身の不動産の売却で、受けることのできる控除がないか確認してみましましょう。

POINT

✔︎署名押印がなされている契約書のコピーも、契約書の原本と同じ効力を持つので、印紙税を抑えるために自分の分はコピーする

✔︎一般媒介契約をした場合のみ、交渉の余地があるので、値引きの交渉をしてみる

✔︎譲渡費用として発生した全ての費用を計上することで、出来るだけ、所得税を安くする

まとめ

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不動産の売却は、非常に複雑な作業で、また、大きなお金が動くため、順を追ってその都度確認しながら進めて行くことが大切です。

法令の変更があるため、現行の宅建業法や国税庁の税率などを自分でも調べて、費用の概算を出し、手数料などの資金を準備しましょう。

また、売却の基礎知識をある程度身に付けることで、信頼のおけるより良い不動産会社を見つけることができます。

分からない点は専門家に聞きながら、慎重に販売価格を設定したり、売却時期を決めたりしながら、不動産の売却の準備をしていきましょう。