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更新日 2018.12.18

任意売却と競売の違いとは?メリット/デメリット,流れや特徴を徹底比較!

まずは任意売却がどういったものなのかをおさらいしましょう!

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通常の不動産売却では不動産会社に仲介手数料や抵当権抹消登記のお金などを支払う必要があります。

しかし、任意売却される方の現状としては、それらのお金を支払うことも困難な場合が少なくありません。

住宅ローンの滞納で差し押さえられている場合や競売が始まっているケースでは、早急に対応する必要も出てきます。

そこで、売主側に掛かってくるお金を金融機関などの債権者に負担してもらえるように交渉を進め、認めてもらうことでお金が発生しないようにしているのです。

無料というには初期の手続きに掛かるお金が不要ということで任意売却が成立した後に支払うことになりますが、債権者に負担してもらっていることから実質は0円となる訳です。

住宅の売却金額は債権者が負担した分を差し引いた分となります。

一般的な不動産売却に関しての情報が知りたい方は以下コラムをご覧ください!

それではこの任意売却はどういった方に向いているのか、自分に最適な方法は別にあるのか、競売や不動産買取と比較しながら見ていきましょう。

こんな方におすすめ!任意売却の特徴とメリット

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1990年代のバブル時期以降には、不動産価値が大きく下落し、当時1億円で購入した土地が不動産価格は下がったことで3,000万円程度の価値でしかないと査定される場合もあります。

この場合には、住宅ローンが既に完済していれば問題はあまりありませんが、まだローンが5,000万円も残っていたら問題です。

このような物件を売却したとしても、まだローンが残ってしまうような状態のことをオーバーローンと言います。

 

あるデータによると、現在では住宅ローンを利用して不動産を購入した人の約77%がこの状態となっています。

オーバーローン状態でローンの支払いができていればよいですが、景気に伴って収入が減ったや離婚などといったライフステージ面での出来事で、生活自体が苦しくなった場合には、ローンの返済が滞ったりするため、家の売却を考えざるを得なくなります。

このオーバーローンの家を売ったとしても、住宅ローンは残ってしまうため、競売という方法を考えられますが、この場合には裁判所が関わるため、差し押さえや近所の人に知られてしまうといったデメリットがあります。

家の売却というと、一般売却と強制競売の2つしかないと思われがちですが、任意売却という方法が、バブル崩壊後には注目されています。

任意売却というのは、金融機関の存在がメインとなることが特徴で、一般売却と大きく異なる点です。

一般売却の場合には、売り手と買い手の間に不動産会社が仲介しますが、任意売却の場合には金融機関が窓口となり、売却価格を決めるのも売主ではなく金融機関が価格決定権があることがほとんどとなります。

任意売却は、まずは実施出来る専門会社もしくは不動産屋などの機関に相談することからスタートし、その売却したい不動産の査定をしてもらい、金融機関に提出して両社交渉を経て価格を決定して売却するのが一連の流れです。

任意売却の場合には、相談から価格の決定までが約1ヶ月から2ヶ月という短期間で進められるのが特徴です。

競売の場合には、申し立てから落札までの期間が8ヶ月ほどかかってしまいます。

さらに競売よりは、プライバシーを守ることができることもメリットといえるでしょう。

金融機関においても、競売の場合にも売れる価格が低くなり時間がかかるというのがデメリットで、競売では申し立てのための費用も必要となり、裁判所に対しても金融機関に80万円から100万円くらいを経費として支払わなくてはなりません。

精神的な面においても、競売よりも任意売却のほうが負担が少なく済みます。

日本の経済がバブル期以降に病んでいることから、任意売却という制度だということを知っておきましょう。

これによって残債は住宅ローンではなく、金融機関に対する借金となり、それを返済するにも金融機関との交渉によって、年金暮らしなどといった家庭の事情に応じて月々5,000円から20,000円程度の小額で済むこともあります。

法廷処置となる個人再生となれば、法人再生と同様に認められた場合には残債を5分の1から10分の1以下に減らすことも可能です。

POINT

✔売却額の決定は禁輸機関が行う

✔任意売却なら早期売却が可能

✔金融機関への返済は当人の状況と相談次第で1/10になることも!?。

任意売却にかかる費用とその控除について

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不動産会社の多くは任意売却に掛かる費用は無料としています。

債権者の負担分こと、主に控除費用には不動産売買仲介手数料、引越し代を含めた転居費用、抵当権等の登記抹消などがあります。

こういった費用は見積もりの段階でしっかり加味しておかないと後々後悔することになりえないため注意しましょう。

費用一覧

・仲介手数料

・転居費用

・抵当権等の登記抹消費用

・後順位担保権者の抵当権抹消承諾料

一つ一つ詳しくご紹介いたします。

不動産会社に物件の売却を依頼した場合に掛かる費用です。

仲介手数料は法律で上限が定められており、物件の売却価格×3%+6万円に消費税が加わった金額となります。

例えば、任意売却により2400万円で売却することになった場合は78万円プラス消費税となります。

金融機関によっては認められない場合があります。

また、不動産会社の交渉力によることもあり、任意売却に実績のあるところを選ぶことも必要になります。

引越しを済ませた場合は認められないこともあり、転居に掛かるお金を控除に含めたい場合は転居前に相談すると良いでしょう

引越しに掛かる費用は明細書や領収書などの提出を求められることがあります。

通常の不動産売却や任意売却に関わらず、抵当権が設定された物件を売却する時には抵当権を抹消する必要があります。

 

抵当権を抹消するためには登録免許税と司法書士に依頼する手数料が掛かってきます。

不動産会社では司法書士と提携している場合が多いので自身で探す必要はありません。

不動産会社によって変わることはありませんが、どのようなケースでも住宅の売却では必要となるお金です。

売却する物件に複数の抵当権が設定してあるケースではその抵当権を解除してもらう必要があり、抵当権抹消承諾料(ハンコ代)を支払って抵当権の解除を求めることになります。

任意売却の場合はオーバーローンとなっていることもあり、物件を売却しても第2順位以下の抵当権者には債権回収が見込めません。

そこで抵当権を抹消してもらうための協力金として抵当権抹消承諾料が必要になることがあります。

マンションの場合は管理費や修繕積立金などを滞納している場合は、これらの費用も控除の対象とすることが可能です。

任意売却では債権者も住宅ローンの滞納分や債権を早く回収したい向きもあり、滞納分などを多少負担しても、売却を進めることがあります。

固定資産税などの税金滞納分については差し押えとなっている状態では、それを解除してもらう必要があります。

滞納分をどのような形で支払っていけるのか返済計画を立てることも必要です。

 

POINT

✔任意売却は物件の売却額でローン残債や諸費用を賄えない場合に必要

✔任意売却に必要な費用をしっかり理解し、返済計画をしっかり立てよう!

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任意売却のデメリット

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売却価格よりも住宅ローンの残高が多い場合には、不足分の費用の捻出ができなければ不動産を売ることはできません。

しかし任意売却を行うことにより不足分を捻出しなくても不動産を売却することができます。

このようにみると任意売却は非常に良いことのようにも見えますが、実はデメリットも存在しているのです。

デメリットがあるのは事実ですが、状況により該当するものとしないものがあるため、事前の確認は重要です。

不動産売却において通常であれば債権者が銀行と交渉することはありません。

これは売却の際に住宅ローンの残りをすべて返済することになるため、不動産の売却に銀行の同意はいらないからです。

しかし任意売却の場合には、売却しても住宅ローンの全額を支払うことができないので、売却代金や返済する金額については債権者の同意を得ておかなければなりません。

売却に伴う経費や引っ越し代の交渉なども行う必要がでてくるでしょう。

この交渉は複雑かつ繊細であり忍耐力が必要であるため、最大のデメリットと言えるでしょう。

不動産の売却価格については債権者の同意が必要となり、さらには保証人が付いている場合には保証人の同意も得なければなりません。

これらの同意が得られなければ行うことはできません。

任意売却の業務に慣れていない不動産会社に依頼してしまった場合には、勝手に価格をして販売してしまうことも出てくるため注意が必要です。

住宅ローンの返済が難しくなり返済が滞ると、債権者の銀行は法的手段をとることになります。

法的な手続きを行うことで資金の回収を図ろうとしますがこの行為を競売と呼びます。

競売を申し立てると、自動的に手続きがどんどん進んでいきます。

最終的に強制的に不動産が売却されることになります。

そのため競売が完了するまでの間に成功させる必要があり、間に合わないのであれば競売で強制売却に進んでしまいます。

任意売却を行うのであれば、どこの不動産会社に依頼するのかを自分で選択しなければなりません。

不動産会社を紹介してくれる債権者も見られますが、この場合債権者に都合の良いように売却スケジュールを決めることが多いため自分で探す方が安心です。

自分で不動産会社を探す場合には、任意売却の経験が豊富な会社を選ぶ必要があります。

限られた時間の中で成功させることが重要で、不動産屋であればどこでもよいわけではありません。

不動産会社のホームページを見て、任意売却のことについて詳しく記載されていればしっかりと扱ってもらうことができるでしょう。

実は任意売却のデメリットではないけれども、デメリットだと誤解されているものもあります。

一般的な売却の場合には引っ越しをする必要がありますが、任意売却の場合には必ず引っ越しをしないといけないわけではありません。

また任意売却で借金が残ると思う人が多いですが、競売よりも売却できる金額が高く、全額を支払いた事例も多く見られます。

そのほかにも会社を首になったり、配偶者や子供に借金が移る、自己破産をしなくてはいけないと言うこともありません。

任意売却において弁護士の力が必要な場合

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任意売却の際には基本的には一般的な住宅の売却と同様に、弁護士が必ず必要となるわけではなく、専門業者である不動産会社の存在が必要となります。

そもそも任意売却は、競売に代替のとして債務の返済をする方法のことをいい、不動産を売却して残っている住宅ローンを返済することです。

専門業者である不動産屋は、短い期間内にできるだけ高値で購入してくれる買受人を探すことが役割となっています。

一般的な売却の場合には、不動産会社への仲介手数料や所有権移転のための登記費用などの費用を支払う必要があります。

一方で任意売却の場合には、原則的には費用がかからず、必要なのは売買契約書に貼り付ける印紙代程度です。

当然のことながら、仲介手数料や登記費用などは必要となりますが、これらは全て売却代金の中から支払われることになっています。

住宅ローンの残債が売却額を下回っているようなケースをアンダーローンといい、この場合には基本的に弁護士に相談する必要もありません。

アンダーローンかどうかについては、査定によって確認できます。

任意売却によって住宅ローンの残債を自力で返済できる場合には、弁護士は必要ありません。

多額な借金があって整理しなくてはならない場合や自力で債務の返済ができない場合には、弁護士や司法書士への相談することになります。

住宅ローンだけでなく、そのほかにもローンを抱えている場合には任意整理が必要となります。

任意整理とは、弁護士や司法書士がお金を貸している債権者に対して、債務者本人に代わって交渉することで返済額や返済方法下げることをいいます。

債権者との交渉については、債務者本人が直接行なうことも当然可能ですが、より専門的な知識を持った弁護士などが行なえば、交渉の成功確率を上げることができるのがメリットです。

この任意整理では、住宅ローン以外の債務を減らして全体の返済を緩和することが基本となっていて、住宅ローンに関しては引き続き支払わなくてはならないのが特徴です。

任意整理によって住宅ローンの返済ができるようであれば、家を売却する必要がなくなり、任意売却と任意整理は意味の異なるものだということを知っておきましょう。

住宅ローン以外にもかなり多くの借金を抱えていて、その返済が厳しい人が選択する方法として、個人民事再生があります。

個人民事再生は、弁護士や司法書士に依頼しなくては行なえず、借金を減らすことを目的に裁判所を通して債務整理を行なうものです。

弁護士などの法律の専門家が裁判所に再生計画を提出し、再生計画が認可されると住宅ローン以外の債務が減額されるというのが特徴です。

住宅ローンが抱えている借金の大部分を占めている場合には、自己破産という方法もあり、これも弁護士や司法書士に相談して進めていくことが必要です。

自己破産とは返済ができない債務に苦しむ人を救済し、経済的な再生の機会を与える法的な制度のことで、破産するためには家や車をはじめ、有価証券や貴金属などの財産を全て売却することになります。

この場合には、弁護士が破産管財人となりに財産の処分権を持つことになり、競売よりも任意売却が有利という判断となれば、破産管財人によってそれが実施されることもあります。

競売とどちらがいいの?

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任意売却としばしば対比される競売という方法も、詰まるところは住宅ローンなどの債務の支払いができない場合に、自宅を処分する上での方法のひとつということができます。

その意味では目的は同じなのですが、実際の中身を見ればかなりの違いがあることに気が付くはずです。

特に競売というのは他に代替策がない場合の最後の手段と考えておいたほうがよいといえます。

競売は債権者、たとえば住宅ローンであればお金を貸した側の銀行その他の金融機関からの申立てによって開始されるものであって、申し立てる窓口は裁判所となります。

この点は任意売却のように、あくまでも当事者が任意で行うしくみとは異なります。

競売は裁判所がかかわる法律上のしくみですので、一定の強制力をともないます。

実は競売にかけられていても引き続き以前からの住人がそこで生活をしているパターンは多く、当然ですが落札者側では立ち退きを要求してきます。

立ち退きについても当事者間の話し合い解決といった穏健な方法であればよいのですが、こちらも強制執行という裁判所が関与する手続きになることが多くみられます。

強制執行となれば裁判所からの執行官が自宅にやってきますので、周囲にマイホームを持つ隣人や知人に知られてしまうのはもちろんのこと、嫌でも建物を明け渡さなければなりませんので、その意味でも苦痛は大きいといえます。

一般的な不動産の売買とは違って、建物の明渡しまでも落札者側で何らかの手間をかけなければならない以上、競売物件を市場価格のとおりの金額で落札してしまっては、手間をかける分だけ損失が膨らんでしまいます。

そこで通常は市場価格よりもかなり低い金額、たとえば市場価格の5割から7割程度で買い叩かれるのが競売物件の宿命です。

落札金額が低ければ住宅ローンの債務はいっこうに減らないことになってしまいますので、これは債務者、つまりはお金を借りた側にとってみても大問題です。

任意売却はあくまでも債権者に当たる金融機関と、債務者に当たる住宅を所有している本人とが合意をして進める、住宅を処分するための手続きといえます。

この任意売却によって得られたお金は住宅ローンの返済に充当されますので、高く売れれば売れるだけ、残りの債務も少なくなります。

競売が安く買い叩かれるのに反して、任意売却は一般的な不動産売買とそれほど変わりませんので、購入希望者との交渉次第では高く買い取ってもらえる可能性が高く、少なくとも競売よりは有利な結果が期待できます。

競売が有無をいわせない法律上の手続きなのに対して、任意売却は当事者間の話し合いがベースとなります。

そのため引っ越しをして住宅を明け渡す際の費用についても、金融機関が同意すれば捻出できることがあります。

引っ越しにも多額の費用が必要になることは周知のとおりですが、自前で支払う必要がなくなれば大きなメリットといえます。

しかも退去する日取りについても交渉の余地があります。

場合によってはリースバックといって、新しい所有者となった人から住宅を借りる形式で、引き続き同じ場所に住むことができることもあり、その意味でも競売よりははるかに得な方法です。

不動産買取と任意売却、どちらがいい?

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不動産買取と任意売却はメリットがどちらにもありますので、一概にどっちが優れているとは言えません。

したがって、それぞれの具体的なケースに合わせて判断する必要があります。

不動産買取なら、すぐに現金化することができるため、急いで売却したい場合に適しています。

任意売却の場合は、買い手が見つかるまで待たなければなりませんし、場合によっては売れない可能性があります。

また、瑕疵担保責任や売却の保証など売主に責任が出てきてしまいます。

その点、買取なら業者が全部引き受けてくれる形になるので、あとから責任を追及される心配がありません。

任意売却は、買取に比べると高く売れる可能性がある方法です。

直接業者に売る場合は、中間マージンが大きく発生します。

確かに任意売却でも仲介に費用は掛かりますが、買取の場合はリスクを負って仕入れてそれをさらに売って利益を出さないとならないため、相場より少し安くなってしまいます。

急いでいる場合はそれを加味しても利用する価値はありますが、そうでないなら損をするのでこちらの方が適しているといえます。

以上のように、不動産買取と任意売却のどちらが適しているかは人それぞれとなります。

そのため、それぞれの特徴をしっかりと把握したうえでどちらにするのかを決めましょう。

まずは一度不動産業者に相談することをおすすめします。

どちらの方法を活用するにしても、不動産業者が関与することになりますので、相談してどちらにするか決めた方が後々の流れがスムーズになります。

多くは無料査定を提供しているため、それも使ってみると良いです。

買取の場合はそれが業者が買取する値段になりますし、任意売却の場合はいくらくらいで売れるのかを示す数字になりますので、大体の売れる値段を考えることができ、これもどちらにするかを決めるうえで参考とすることができます。

一括査定を利用する手もあります。

査定額結果次第で自分で使う手段を決めることができるので便利です。

これは、登録されている業者に一度に査定を出してもらうことのできる仕組みで、費用は掛からずに使うことができます。

このサービスを使ったからと言って必ず売却しなければならないわけでもありませんので、積極的に活用して問題ありません。

買取や任意売却それぞれ扱っているサイトもありますし、厳密にどちら希望で区別していないこともありますから、使いにくくはありません。

最終的には自分に合った方法を選んでください。

まとめると、不動産買取はなるべく早くお金に換えたい人向きです。

ある程度売れる値段が下がってしまいますが、面倒な責任もなく処分してしまえます。

また、売却が困難な場合でも買取するといっている業者なら、普通なら売れにくい場合でもすぐに現金化できるメリットがあります。

任意売却は交渉をする必要があります。

仲介手数料が発生しますが、それを考えても買取に比べて高くなることも多いです。

時間と手間がかかる分、プラスになる額は大きいので、急がないならこちらもおすすめです。

最終的にはそれぞれを比べて自分に合った方法を選びましょう。

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