住宅ローンの金利タイプ別メリット比較！マイナス金利の影響は？

変動金利の住宅ローンは固定金利と比較してお得になっています。

後者は長期の景気情勢の悪化により銀行の利益率が低下する可能性があるため、返済総額が高くなることが多いです。

お得を取るのか安定性を取るのかによって最適なタイプは異なりますが、固定タイプを選択する人はここ数年でかなり減少してきています。

昔は毎月の返済額と返済総額が変わらない固定タイプが人気でしたが、最近は銀行が変動タイプを積極的に売り出していることもあり、利用者は着実に増えてきました。

つまり金融機関にとって低リスクの方法は、利用者にとってお得になっているわけです。

貯蓄をある程度確保しておけば、返済の増額にも対応できるので変動タイプを選択するメリットが大きいと言えます。

変動金利を選択した場合、返済額の見直しの頻度は5年に1回となります。

ただし返済額の上限は125％に設定されているので、極端に毎月の返済が増えることはありません。

金利に関しては125％の上限はないので、景気情勢の悪化に伴ってさらに上昇することもあります。

その場合も返済額は125％を超えませんが、利率が上昇した分は元金充当額が少なくなります。

つまり返済金が利息の支払いで食われてしまうため、元金があまり減らなくなるわけです。

この問題を解消するには積極的に繰り上げ返済をし、元金を減らしていくのがおすすめです。

もちろん契約時に多めの頭金を用意しており、借入残高を減らしておくのもいいでしょう。

ローンは借入残高の圧縮、返済期間の短期化によって利息を抑えられます。

返済額の見直し頻度は5年に1回ですが、金利の場合は6ヶ月に1回となります。

金利には返済額と違って125％の上限はないので、かなりの高利率になる可能性があります。

こうしたケースを想定すると変動タイプのほうが損に思えますが、ほとんどのケースにおいてお得になるのが現実です。

日本は世界的に見ても景気情勢が安定しているので、急激に利率が上がる可能性は低いと言えます。

住宅ローンの中で固定タイプが一番人気があることからも、利用者にとって最もリスクの低いと考えてよいです。

住宅ローン選びをするときは繰り上げ返済をすることを考慮して、繰り上げ返済手数料の比較もしておきましょう。

ローンの総支払額を減らすコツは、利息ではなく元金を減らすことにあります。

安定性で選ぶなら固定タイプがおすすめですが、変動タイプには低金利という有利な点があります。

最近の金融機関は住宅ローンの利率を引き下げてきましたが、これはネットで簡単にローン比較ができるようになったことが大きいです。

少しでも有利な条件を打ち出すためには、銀行側としても変動タイプが適しているわけです。

生涯において住宅ローンに支払うべき利息は1000万円を超えると言われています。

少しでもお得に利用するためには、0.1％にこだわる必要があります。

キャッシングの0.1％と住宅ローンのそれでは、同利率でも利息に大きな差が生じるわけです。

借入額が大きくなるほど僅かな利率にも敏感になる必要があるのです。

都市、地方銀行のローンよりも、ネット銀行のほうが利率は低くなっています。

頭金を用意するときは貯金から捻出する方がほとんどでしょう。

頭金は物件金額の25％が相場と言われており、多ければ多いほどよいです。

頭金が多いほど審査で有利になりますし、毎月の負担も軽減してきます。

完済までの支払総額も異なりますから、頭金はなるべく用意してください。

ただし貯金を著しく減らしてしまうのは問題があるので、給料の6ヶ月分くらいは確保したいところです。

貯金に余裕があると変動金利を選択しやすくなり、将来的に利率や返済額が増えても対応できます。

逆に貯金がほとんどない方、毎月の返済が少しでも増えると家計が厳しい方などは固定タイプを選択するのが得策でしょう。

一つ言えることは変動タイプのほうが、総支払額で見たときにお得になることが多いということです。

住宅ローンの金利タイプ別の利用者を見ると、変動タイプの多さが目立ちます。

ここ数年は特に増えてきており、全体の利用者の半数近くになります。

固定タイプは2割未満となっており、固定期間選択タイプは3～4割といったところです。

変動タイプが選ばれるのは最終的にお得になることが多く、景気変動のリスクもそれほど大きくないためです。

返済額の見直しは5年に1回となり、125％を上限に増える可能性はありますが、ただしそれを超えることはないため、繰り上げ返済を併用すれば返済額が増えても利息は抑えることができます。

利息が増えてしまう最大の理由は、元金が減らないためです。

住宅ローンの返済では最初に利息が相殺されて、それから元金が減る仕組みになっています。

固定期間ありタイプの特徴は、5年間や10年間は固定タイプの適用となり、それ以降は変動タイプの適用となることです。

住宅ローンを組む年齢は30代が多く、十分な貯金を確保できていない方も少なくありません。

若いころは収入が少ないので収支のバランスがマイナスになることもあり、住宅ローンの毎月の返済額が増額されると困るという方は多いでしょう。

そのため5年や10年間は利率が上がらないようにし、その後は変動タイプに変わる固定期間ありタイプが人気となっています。

変動タイプに次いで人気があり、全体の利用者は3～4割にもなります。

40代になると生活が落ち着いてくることが多く、収支のバランスが健全化すれば変動タイプでも無理なく対応できるはずです。

住宅ローンの当初固定金利とは、住宅ローン借り入れ期間のうち、当初の一定の年数のみ固定金利になり、その後は変動金利になるというものです。

固定金利の期間については様々な選択肢が用意されているのが普通で、例えば全体の借り入れ期間が30年の場合、固定期間は当初の2年、3年、5年、10年、15年、20年などというようにいくつかの選択肢から借り入れる側が選べることが普通です。

もちろん実際の選択肢は金融機関によって異なりますが、かなり多くの選択肢が用意されていることが普通です。

ただ、年数はどれを選んでも同じでは決してありません。

思いつきで選ぶのではなく、この後にも述べることを参考にしながら、しっかりと考えて選ぶようにしましょう。

一応注意しておきますが、この固定期間とはあくまでも当初にのみ設定されます。

全体の借り入れ期間が30年の場合、当初5年の固定ということは、最初の5年が固定、残りの25年が変動という意味です。

先に25年間変動で返済し、最後の5年間を固定にしたいなどということはできませんので、念のため注意しておきましょう。

この他、最初に固定、その後に変動を挟んだ後、最後にまた固定などというような芸当もできません。

最初に固定、その後に変動という二本立てに限定されています。

選択できるのは、そのうちの固定部分の期間を、金融機関の提示した選択肢の中から選べるということに過ぎません。

多くの人が気になるのは、固定期間と変動期間とで、実際の金利はどうなるのかということでしょう。

これは金融情勢にも影響しますので一概には言えませんが、あくまで一般論として、当初の固定期間では金利が低く、その後の変動期間では高くなっていることが普通です。

金融機関側にしてみれば、当初の金利の低さ、つまり返済額の低さをアピールすることでローンを組んでもらいやすくなるという思惑もあるでしょう。

もちろん、これまた一般論として、若い人は比較的収入が低く、経験を積むことで年収もアップするだろうという思惑も絡んでいます。

住宅ローン当初固定のメリットとしては、やはり固定金利期間は返済額が一定しているということでしょう。

かつ、上にも書いたように、金融機関側の思惑がそこには潜んでいるとしても、固定期間は一般的に返済額が低く抑えられているということがメリットになります。

簡潔に言えば、返済額が低くかつ一定しているということです。

これは、比較的若く、しかも例えば子供がいるなどして支出が多く家計にさほど余裕がないという人にとってはありがたいメリットでしょう。

ただ、このメリットにばかり目を奪われてはいけません。

むしろ、この仕組みに伴うデメリットを十分に理解してそれに対処できる人が利用することで、メリットを最大限に活かすことができるでしょう。

デメリットは何かというと、もちろん固定期間終了後には変動期間となり、一般的には金利が上昇してしまうことです。

つまり、その時点で毎月の返済額が大きくなります。

具体的にいくらの返済額になるかをシミュレートしておくこともさることながら、本当にその時点で返済額がアップすることに問題はなさそうかどうか、自分のライフプランに照らして考えておくことが大事です。

ライフプランに照らして考えると言っても、別にそこまで難しいことではありません。

何年後にはどのようなライフイベントが起きていそうかを考えることだからです。

この意味で言えば、メリットを活かせる人としては、例えば固定期間終了後には子供の教育が一段落し、家計の支出が減ると予想されるような人が挙げられます。

もちろんこれだけには限りません。

その頃には仕事も一人前にバリバリとできるようになり、収入は増えるはずだということでも構いませんし、子供が小学校に入るので妻も子育てに余裕ができパートに出ることも可能になるといったことでも構いません。

とにかく、そのような理由で返済額が増加しても問題ないというライフプランがあることが重要です。

メリットを活かしきれない人としては、やはり将来的なライフプランの設計がしづらい人、将来の家計がどうなっているのかを読みにくい人ということになるでしょう。

これは別にその人がいい加減な人だとか、生き方に問題がある人だなどというつもりはありませんが、ローン返済ということに関して言えば多少辛い思いをするかもしれないことは否定できません。

例えば、今は会社員だけれども将来的には独立を目指しているような人が挙げられます。

独立することで大いに収入は増えるかもしれませんが、逆に事業に失敗する可能性も否定できないでしょう。

そのような人は当初固定にする意味は低いかもしれません。

住宅ローンの中には全期間に渡って金利が固定されるプランがあります。

住宅ローンの借り入れを行ってから返済が終了するまでの期間において金利が変動することはありません。

これが全期間固定金利の大きな特徴となっています。

つまり、住宅ローンを行った時点で総返済額が分かるということです。

変動がないということは借り入れを行う側にとっては有利に働くことがあります。

しかし、貸す側にとっては変動の影響を受けてしまう可能性が高くなるのです。

そのため、変動性のあるタイプや、期間が定められているタイプよりも金利水準は高くなる傾向があります。

これは固定される期間が長いほど顕著に表れます。

貸す側にとっては、期間の長さはリスクに繋がる可能性も高くなるからです。

このリスクを補うために、支払額が高く設定されていることがあります。

住宅ローンとして採用する場合には、どれくらいの期間の借り入れを行うのか、バランスを考えて選択する必要があると言えるでしょう。

全期間固定金利は、長期金利を基準にして決められます。

代表的な指標には、新規に発行された償還期間10年の国債の流通利回りとなる「新発10年国債の利回り」があります。

国債は景気と大きく関係しており、債券市場で取引される債券価格の影響を受けるものです。

一般的には景気の向上と共に金利は上がり、不景気になれば下がる傾向があります。

景気の先行きを予想することは、住宅ローンを組む上でも重要な要素になると言えるでしょう。

住宅ローンの選択肢には、変動型のプランもありますが、どちらを選ぶかはメリットを把握しておくことが大切です。

購入する物件や、将来的なプランと照らし合わせて考える必要があると言えるでしょう。

また、月々の支払いは変動型の方が安くなる傾向がありますが、未払い利息などのリスクを知っておくことも住宅ローンを選ぶ際には重要です。

最大のメリットは金利が上がらないということです。

変動型のプランでは、市場の影響から住宅ローンの支払額が変わってしまう可能性が出てきます。

下がる場合には問題はありませんが、上がってしまった場合には家計への負担が増えてしまうおそれがあるのです。

毎月の返済額が一定であるということは、将来的な返済プランも計画的に行えるということです。

住宅ローンで採用した場合には、その時点でどれくらいの期間で、どれくらいの総返済額になるかということが分かります。

収入と支出のバランスを考えて運用することが可能なメリットがあります。

また、世の中の景気や市場の影響で金利が上昇したとしても、住宅ローンへの影響はありません。

景気の流れを心配することがないため、心理的にも優しいと言えるでしょう。

変動がある場合には、上昇した際に返済額を上回る未払いとなる利息が発生することがあります。

金利の上昇が激しい場合には、本来支払われるはずの利息が返済額を上回ってしまうことがあるのです。

そうなると、上回った金額については未払い利息となり、結果的に元本の返済が遅くなってしまいます。

固定型は未払利息の心配もなく、元本の返済完了日も変わることがありません。

返済の遅延は、総返済額にも影響してきますので安定性の面で言えば固定型の方が優位です。

固定型には借りた時点で返済額や総返済額が確定するメリットがあります。

実際にはどのような人に向いているのかを見ていきましょう。

支払額だけではなく、心理的な面からも考えて変動型のタイプとどちらが合っているかの参考にされてはいかがでしょうか。

住宅ローンを組む際に小さなお子さんがいる家庭では、固定型の方が向いていると考えられます。

習い事や進学などの教育費は、子どもの成長とともに負担も大きくなりがちです。

住居費が固定されていれば、将来的な計画を立てやすくなるため、貯蓄などの対策も行うなどの準備ができます。

収入が安定している人にとっては、返済額が増えても耐えられるだけの余力を持てるかもしれません。

しかし、毎月の家計が赤字になったり、貯蓄する余裕が乏しかったりする人にとっては変動に耐えることが難しくなります。

返済額の上昇が家計の赤字に直結してしまうような状況では、安定性を重視した住宅ローンを選択した方が賢明です。

景気の状況など周囲の影響を受けたくない、不要な心配を持ちたくない人にとっては固定型の安定性は魅力的な要素だと言えます。

金銭的な問題だけでなく、精神的にも安定できるプランです。

変化に対応することに振り回されたくないという人には適していると言えるでしょう。

日銀が2016年導入を決めた金融政策史上初めてのマイナス金利の適用は住宅金利へ影響しているのでしょうか。

実際適用されたのは、銀行が日銀へ預け入れしている当座預金のごく一部です。

現在は銀行の当座預金の１割程度マイナス金利が適用されています。

現時点で住宅金利への影響は限定的ですが、長期金利への反映はありました。

10年物国債の金利が史上初めて0％を下回りマイナスとなりました。

これは、10年後満期でお金を受け取る際、マイナス分お金が減っていることを意味しているのです。

とても不思議な現象だと言えます。

この長期金利の異常状態は、実は住宅分野へ大きく影響します。

理由は、各金融機関が中長期の金利を決める際指標としているのが10年物国債だからです。

この10年物国債が下がれば住宅ローンも下がる余地があることとなります。

政策導入によって、預金に関わる利息は下がるデメリットがありますが、借りる人の場合借りやすくなるというメリットがあります。

では、下がる余地がある住宅の場合は、どうなっていくと考えられるのでしょうか。

現時点で予測された通りの現象が起こっています。

日銀が適用したのは、銀行が預けている当座預金のごく一部だけ政策的に適用しているだけですからこのことでほぼ住宅ローンへ対する違いはでていません。

そもそも銀行が貸付を行うことで逆に利息を払うこと自体があり得ないことだからです。

それこそ優遇されている利用者をより優遇することになってしまいます。

現在でも住宅ローンの場合、他の借入と比べて優遇処置がとられており、住宅を建てて供給することが景気を上げることへつながると考えられています。

そのための住宅ローン控除の政策も取り入れられています。

長期金利の推移へ及ぶことは限定的だと言えます。

典型的な住宅ローンであるフラット35の推移へも影響が出ているとはいえません。

住宅ローンは、審査を申し込んだ時点の金利が適用になるのではなく審査に通り実際に融資が実行される時点です。

審査が通っているからその時点で適用してほしいと考えるのが一般的です。

３月など季節の変わり目で住宅の需要が高まるので、入学時に入居したいと考える人が多く、申込の件数も増加します。

そのため金融緩和がいつまで続くかわからない状況では、できるだけ早く今の状態で借入れをしたいと考える方が多くなります。

銀行としても住宅ローンは個人融資で貸し倒れのリスクが低いため国債市場に影響される前に貸し出したいという要望があります。

したがって需要と供給がマッチングする限りでは影響はそれほど出ていないと言えます。

それよりも借り入れを受ける側に立てば現状は過去に比べて借り入れがとてもしやすくなっている状況には変わりはありません。

マイナスであるかどうかにかかわらず住宅購入への意欲はこれからも続きますし、季節的な影響が出てくることは考えられます。

今回は消費税増税が現実味を帯びてきています。

消費税増税で最も影響を受けるのは高額な買い物です。

住宅や高級車などは対象金額が高いので影響が大きいと言われます。

実際、駆け込み需要で建売住宅や新築住宅の着工件数が増加しています。

こちらのほうが状況では大きなポイントになります。

住宅は景気を良くする効果があります。

先取りして建築されているので借り入れがしにくくなることが予想されます。

需要が大きくなれば借入の審査へも影響することが考えられます。

影響があるのは、長期にわたる借入になります。

変動などの短期の借入ではマイナス金利の影響は出てきません。

長期固定ローンでは、その時点で借入の総額が確定しますから影響が及ぶことが考えられます。

変動の場合は、景気の変動の影響を受けると言われています。

ただし、この20年ほど住宅ローン場合ではほぼ上がっていませんから影響は限定的でした。

ただ国際状況で変化があったり人口減少の影響が出てくるので銀行を取り巻く環境は厳しいものがあります。

これからも住宅建設が、景気対策へ使われるとは限りません。

そのリスクを考えた場合、長めの固定金利を選ぶことも必要です。

物価が上昇すれば借り入れへ影響は及びます。

金融緩和も何時まで維持されるかは不透明です。

このままでは日銀の財政状況も悪化してきます。

これらの要素を考えて住宅ローンの種類を考える必要がでてきます。

消費税の増税が変わり目となることが考えられますから住宅を購入しようとしている方は、早めの対策を立てる必要があります。