不動産査定の方法を理解していないと損する？3つの査定方法と確認事項

「机上査定」とは、最寄り駅からの距離、築年数、マンションなら階数、方位、日当たり、敷地の形状、面積、接する道路の幅、間取りなどの情報をもとに、周辺物件と比較して査定額を算出するものです。

「訪問査定」は、実際に物件を不動産業者が見て査定するもので、より正確な査定額を出すことができます。

営業担当者が、周辺地域の住居環境や、地域発展の将来性、取引事例との細かな違いを比較して、市場の需要に即した適正価格を算出してくれます。

不動産査定では、いろいろな観点から不動産の評価額が決められますが、一般的に広く使われているのに下記の３つの算出方法があります。

宅建業法でもこれらの算出方法が、不動産査定において推奨されています。

それでは、まず3つ算出方法について詳しくみてみましょう。

この不動産査定方法は査定のなかで最も基本的で、査定金額を算出する時のベースとなる方法です。

査定する不動産に類似した物件で、周辺エリアの同じような環境で取引された事例基づいて、査定金額を算出します。

最寄り駅へのアクセスや築年数、面積や間取りの似た物件の取引事例と比較して、項目ごとに事例よりもプラスになるかマイナスになるかを計算します。

その後、「時点調整」といって、周辺住居環境の変化、市場全体の動き、取引時期など考慮し、さらに市場に即した適正な査定金額に調整していきます。

たとえば、所有物件をA(駅から徒歩12分)、取引事例B;1000万(駅から徒歩2分)、取引事例C;850万(駅から徒歩8分)、取引事例D;600万(駅から徒歩17分)として駅からの距離だけで考えるならば、算出方法は以下の通りです。

	駅からの距離	査定金額
物件B	2分	1000万
物件C	8分	850万
物件D	17分	600万

(物件B)1000万+(物件C)850万+(物件D)600万÷3=(物件A)816万

これが取引事例比較法の簡単な説明で、物件Aの査定金額は816万円になります。

この結果は最寄り駅からの距離だけで算出していますが本来は築年数、間取り、環境等が考慮され、より正確な金額が出されます。

この不動産査定の方法は土地に使われることは少なく、マンションや一戸建ての査定価格によく使われる方法です。

対象不動産を再度建築した場合にいくらかかるかを算出し、築年数で低下した価値を減価修正します。

つまり、建物とその敷地を再調達するときの原価を把握して、経年劣化の価格を減額し、その不動産の現在の価値を適切に評価する手法です。

【原価法】	対象不動産価格＝再調達原価−減価修正

原価法は、国土交通省の不動産鑑定評価基準（P23）にも明記されており、不動産査定の基本的な手法です。

再調達原価や経年劣化の計算が複雑なため、専門家に依頼することになります。

この不動産査定の方法は主に、投資用の賃貸用不動産の査定に使用される方法で、国土交通省の不動産鑑定評価基準（P27）にも明記された査定方法です。

査定対象の不動産を個人、または事業者に賃貸することで、将来的に得られると推定される利益と現在の価格を総合して物件価格を算出する方法です。

その方法には「直接還元法」と「DCF方法」があります。

【直接還元法】	1年間の純利益÷還元利回り

【DCF法】	所有期間中に得られる純利益＋所有期間終了時の売却想定価格

「直接還元法」は、対象の賃貸物件の1年間における利益を、還元利回りで割って、収益価格を求めます。

「DCF法」はDiscount Cash Flowの略で、その賃貸物件の保有期間に得られる予想利益と、期間終了時に売却して得られる推定収益価格を、割引率で割り引いて、現在の価格に加算して算出する方法です。

「DCF法」は算出者の予想により結果が異なりますが、「直接還元法」より精度の高い算出方法で、計算が複雑なため専門業者に依頼することになります。

これらは「不動産流通推進センター」でも定められた査定方法で、大手不動産会社もこれらをベースに専門的な検討を加え、査定価格を算出しています。

売主本人を確認するための書類が必要です。

自分以外の誰かと物件が共有名義となっている場合は、共有者全員の本人確認書類が必要です。

住民票は、登録住所と現住所が異なる場合準備する必要があります。

住民票や印鑑証明書等は、発行から3ヶ月以内でなければいけませんので注意してください。

相続物件に関しましては、共有者が遠方に居住し、本人確認書類を揃えるのに時間を要する場合もあるので前もって準備しましょう。

『権利証』と呼ばれているもので、法務局から登記名義人に発行される「物件所有者であることを証明するための書類」です。

平成18年から20年にかけて登記済権利証が変わり登記識別情報が新しく発行されるようになりましたが、役割は同じです。

その際は、登記識別情報を提出します。

物件所有者が法務局から発行された登記済権利書等を買主に渡し、移転登記されると所有権が買主に移ります。

固定資産税を納税後に届く納税を確認するための書類です。

固定資産税は、毎年１月１日（賦課期日）現在の土地、家屋及び償却資産（これらを「固定資産」といいます。

）の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。

ただし、東京都２３区内においては、特例で都が課税をすることになっています。

公図とは法務局が管理しているもので、土地の形状や道路、水路等を表している図面です。

公図は直接法務局に行って発行する他、インターネットにて自宅に郵送することも可能です。

壁芯面積（かべしんめんせき）とは、建築物の壁や柱の中心線で図られた面積です。

建築基準法では床面積と壁芯面積は同じ表記をされるため、殆どの建物面積や専有面積は、壁芯面積で表示されています。

ちなみに、壁の内側の寸法で測られた面積を内法面積と呼びます。

不動産売却の際、その物件に不具合や瑕疵(かし＝傷や欠点)がある場合は修繕する必要があるかもしれませんので、物件内の把握が必要です。

もし、修繕の必要がありそうな場合は不動産価格の減少になりうるかもしれませんが、前もって伝えておくことが必要です。

修繕の申し出をしていない、または不動産売却後に不具合が見つかった場合のために、売買時に売主は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任とは、期限付きで建物の修繕費を売主が負担するという担保責任です。

買主はリフォームやハウスクリーニングなど追加の支出があると手間だと感じ、成約に繋がりかねませんので査定前にやっておく必要があるかもしれません。

もちろん査定時、売却時は綺麗で使いやすい物件のほうが成約率が高いのでやる価値は大いにあります。

しかし、大規模なリフォームやハウスクリーニングが必要かの判断は売主では難しいため専門家の判断が望ましいでしょう。

不動産売却の際に、不動産会社に査定を依頼するのが一般的ですが、おすすなのが「不動産一括査定サイト」を活用することです。

不動産一括査定とは、複数の会社から同時に査定をしてもらうことができるサービスです。

元々は、不動産一社一社へ、売主自らが査定を依頼しなければいけませんでしたが、一括査定を利用することで、無料で簡単に価格を比較することができます。

ネットが主流になるにつれて、いまではほとんどの方が不動産一括査定サイトを利用しスムーズに不動産売却を進めるのが一般的になってきています。

提携数	同時依頼	対象地域	利用者数
1,300社	6社	全国	700万人

HOME4Uは日本初の不動産一括査定サービスで、NTTグループが18年間運営している実績をもつ老舗サービスです。

提携者数は1300社で同時に6社に一括査定を依頼をできます。また、利用者数は700万人を超え高い信頼性を誇っています。

加えて、NTTグループはプライバシーマークを取得しており、プライバシー管理が徹底されているので、営業電話が心配な方も問題ありません。

不動産の売却で、査定価格で売れるかどうかは、仲介する会社の組織力や企画力、担当営業の手腕によるところが大きいです。

不動産会社や営業担当者が優秀で、信頼して仲介を依頼できるかを「不動産価格査定書」から読み取る、チェックポイントをいくつかご紹介しましょう。

不動産価格査定書の書式に決まりはなく、様式もそれぞれで、単に枚数が多い査定書を提出してくるところが良い不動産会社とは限りません。

しかし、企業案内・営業担当者の紹介や、価格算出のための資料の添付を含めて十分なページ数があり、査定の根拠が明示しされているかを確認しましょう。

「不動産価格査定書」の書類の体裁やデザイン性に劣る会社は、依頼した時の物件の販促能力に不安が残ります。

実際に、物件のチラシやサイトでの見せ方で、物件のイメージは良くも悪くもなり、販売にも影響してきます。

出来るだけ印刷物にも気配りがあり、デザイン性が高く、サイトが充実していて、販促力のある会社を選びましょう。

書類はコンピュータ化が進んでおり、物件に関する評価や販売方法の説明がテンプレート化されてきています。

実際に物件が売れるのは、営業担当者の能力によるところが多いですが、営業担当者が新人で、評価内容を理解できていない場合もあります。

物件評価欄が、ありきたりな説明文の羅列の場合は、担当営業に詳しく聞いて、責任持って仲介してもらえるかをチェックしましょう。

査定価格が「○○○万円～○○○万円」と査定価格に幅をもたせて表記されている場合は、設定価格の差の上限と下限の設定根拠について聞いてみましょう。

査定価格や流通性比率について、根拠を論理的に即答できない営業担当の場合は、実際に仲介を依頼しても、契約締結までたどり着くか不安が残ります。

査定額の高さを見るのではなく、営業担当者が「誠実な対応をしているか」「査定を論理的に説明できるか」「販売計画を明確に提示できるか」が大切です。

提携数	1,300社以上
同時依頼件数	6社
対象エリア	全国
利用者数	700万人