【こんなに減るの・・】家を売るときにかかる税金の種類とは!?

家を売却する際に意外と大きな出費になるものの一つが税金です。

かなり高額になるケースも多いため、事前に何の種類にどれくらいの費用がかかるのかを把握しておきたいところです。

税金は専門用語も多くわかりにくいため、詳しい額が知りたいのであれば税理士に相談するのが一番ですが、専門家への相談はやや敷居が高いとも言えます。

家を売る際には3種類の税金がかかることになります。

売買契約時にかかるものが印紙税、売却後の確定申告により譲渡所得税と住民税を支払う必要があります。

これらの税金が発生することを考えずに家の売却計画を立ててしまうと、思っていたよりも手元に残るお金が少なくなったという結果に陥ることも考えられます。

特に売ったお金で新居を購入しようと考えている場合には、その計画も狂ってしまいます。

のちに困らないようにするためにも、それぞれの税金にどのような特徴があり、いくらぐらいが必要なのかを一つずつ詳しく見ていく必要があります。

家を売る際にかかる税金の一つ目が印紙税です。

不動産売買契約書に、契約金額に応じて収入印紙をはりつけることになります。

売り主と買主が売買契約書を1通ずつ所有しなければならないため、二つの収入印紙が必要になります。

それぞれが印紙代を負担することが一般的となっています。

平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される契約書については、軽減措置が適用されることになります。

契約金額が1万円未満の場合には非課税です。

500万円を超えて1000万円以下のものであれば本来の税額は1万円ですが、軽減措置が適用となり5000円となります。

1000万円を超えて5000万円以下の契約金額の場合には1万円、5000万円を超えて1億円以下の契約金額の場合には3万円となります。

一般的な住宅の売却価格は500万円から1億円程度とされるため、一般的な家であれば印紙税は5000円から3万円の範囲内で収まることでしょう。

税率については変動する可能性もあるため、最新の情報は国税庁のウエブサイトなどで確認しておくようにしましょう。

家を売却した際にかかる税金の残りの二つは譲渡所得税と住民税です。

これらは売却をした際に利益が出た場合に支払う税金です。

購入価格よりも売却価格が安かったなどの理由で、家を売却して損をしてしまった場合には譲渡所得税と住民税は支払う必要はありません。

譲渡所得税と住民税については、様々な条件により税額は大きく異なります。

家を売却するにあたって発生する税金の中では高額であり、かつ分かりにくいものであるため、それぞれ詳しく把握しておく必要があります。

譲渡所得とは家の売却金額つまりは譲渡価額から、不動産購入費つまりは取得費と売却時にかかった諸費用を差し引いたものを指しています。

譲渡価額とは、実際に売れた家の金額に固定資産税と都市計画税の精算金を足したものです。

取得費とは家の購入価格及び購入にかかった仲介手数料などの費用を含めたものです。

取得費が分からないようであれば、売却金額の5パーセントにすると定められ、さらには建物は所有年数に応じて減価償却することもさだめられています。

諸費用とは仲介手数料だけではなく印紙代などの家の売却にかかった費用を指します。

譲渡所得を計算する際に必要となるものが取得費ですが、取得費に関しては建物を購入した価格から減価償却費を差し引くことによってもとめることができます。

減価償却とは年数を経ることにより目減りした価値を差し引くことを表します。

土地は年月を経たとしても価値が変化することはないため、減価償却費が適用されるのは建物だけです。

たとえば新築の家と比べると、10年間住んだ家は経年劣化などにより価値はかなり下がります。

この目減りした価値を購入費から差し引くことで、取得費を計算することができます。

これを無視したまま課税譲渡価額を計算してしまうと、譲渡所得には大幅なずれが生じることになるため、必ず加味しなければならないことです。

居住用の建物の減価償却費は、建物の取得金額に0.9をかけて、法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率と経過年数をかけることで求められます。

例えば新築で5000万円で購入した家が築10年になった場合には、5000万円に0.9と法定耐用年数の22に1.5をかけて0.031とあらわされる償却率、ここに10年をかけて1395万円となります。

このことから取得費は購入価格の5000万円から1395万円を差し引いた3605万円ということがわかります。

算出した課税譲渡所得に対し税率を乗算することで税額がわかります。

しかしこの税率に関しては一定ではなく、家をどれだけ所有していたかにより異なります。

家を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えているのであれば長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得となり、それぞれ税率が変わります。

長期譲渡所得の場合には所得税15パーセントと住民税5パーセントの合計20パーセント、短期譲渡所得の場合には所得税30パーセントと住民税9パーセントで合計39パーセントとなります。

さらに平成25年1月1日から平成49年12月31日までの間には、復興特別所得税として所得税2.1パーセントが上乗せされることが決まっています。

長期譲渡所得と短期譲渡所得を比べた場合、税額は2倍近く変わることになります。

もしも購入から4年がたち売却を検討しているのであれば、少しだけ待った方が税率が低くなるでしょう。

不動産を売却して発生する譲渡所得税と住民税は、ほかの所得とは分けて課せられる税金であるため、不動産の譲渡による損益に関しては、ほかの所得と通算することはできません。

そのため給与所得者であっても家を譲渡したことにより売却益が出て税金が発生した場合には、会社の年末調整とは別に確定申告を行わなければなりません。

家を売却した翌年の3月15日までには必ず確定申告を済ませておきましょう。

所得に該当する利益の多くは合算した形で課税されますが、これは項目の中で総合課税として扱われます。

一方分離課税はこれらの税金とは別に所得税を求める上に、どちらも家の売却時に利用する税金なので詳細な内容の確認をお勧めします。

また累進課税と呼ばれる段階別に課税率が変化するシステムも存在するので、自身がどの課税対象になっているのかを知った上で納税する必要があります。

相続した家を売却する場合譲渡所得という形で税金が発生し、長期と短期で所得税と住民税の課税率が変わる特徴があります。

5年以上長期間家を所有した上で売却する場合は、所得税を15パーセント住民税を5パーセントとして扱い計算します。

反対に5年以下の場合は所得税を30パーセント住民税を9パーセントになるので、家を所持した期間に注意した上での取引がお勧めです。

これらを把握した上で課税譲渡所得金額に対して税率を掛けた物が、最終的な分離課税として譲渡所得税に計上されます。

不動産物件の取得環境によっては家を相続する可能性もあり、相続対象が複数いる場合は家を売却してからその金額を分割する必要があります。

この事例から行う税金の計算方法は、相続した財産の総額時価を分割した上で行います。

求められた課税対象額が1000万円以下ならば10パーセント、最高の6億円超になると税率を55パーセントにして算出します。

この他にも3000万円以下で15パーセント、5000万円以下で20パーセントというように5パーセント刻みで変化していくので詳細な数値把握がお勧めです。

取引内容によって不動産取引には課税対象が違う物が存在し、それが賃貸収入を獲得した場合です。

この収入獲得方法は総合課税に分類されるので、給与所得等と一緒の算出方法を用いていきます。

代入式は所得税15パーセントに対して復興特別所得税の0.315パーセントと地方税を足した物になるので、該当の方税を代入した形になります。

家の売却を中心とした不動産取引では、全体の税金を算出する際に必要経費として除外される項目がいくつか存在します。

そのため算出過程の中でそれらを理解した上で納税額の把握が必要です。

固定資産税と登録免許税を中心とした税金名目は借入金利子と減価償却費、修繕費と水道光熱費等が必要経費として計上できます。

特に損害保険料や委託管理費等外部の機関と干渉する項目は税金計算から忘れられる傾向も強いので、注意が必要です。

一方意外な費用も経費として計上できる物があり、立退料や手数料そのた税理士や弁護士の報酬として支払った額も除外した上での計算をお勧めします。

ただし租税公課を利用した税金の計算方法が適用できるのは、現在の年の12月31日現在で確定している納付額のみで申請は翌年の確定申告になる点に注意が必要です。

取得価格が高額になる家でも時間経過と共に価値が減少していき、これが税金を納める時の減価償却費となって納税額の減少に繋がります。

ルールでは平成19年3月31日以前に取得した物件と、それ以降に取得した物件とで計算方法が違います。

平成19年3月31日以前に取得した物件は、取得価格の90パーセントに旧定額法の償却率を掛けた物が最終的な費用になります。

取得条件がそれ以降になると取得価格に新定額法の償却率を掛けた物が最終的な減価償却費です。

税金の発生は内容に関わらず多くの取引で発生しますが、消費税に限っては不動産物件の建造物部分のみが課税対象になります。

土地には消費税が発生しないルールもありますが、課税対象になるのは売却者の課税売上高が1000万円以上の場合に限られ、それ以外では消費税の計算は行いません。

なので不動産業者に家の売却を仲介してもらう場合は、消費税を考慮する必要があります。

計算方法は通常の消費税と同じで、建造物の価格に現在の税率を掛けた物が最終的な税金になります。

購入した家の価格が購入時よりも安くなった時に売却した場合は、譲渡損失が発生した事例の計算方法が必要です。

この場合は損失を受けた額を給与所得や事業所得から除外するので、損益通算の計算方法が採用されます。

これでも赤字を解決できない場合は譲渡した翌年以降3年以内ならば、赤字分を繰り越せるので税金計算時の参考にお勧めします。

しかし損益通算を繰り越すには、家の売却前に所有期間が5年以上経過している必要があるので、注意が必要です。

不動産取引では多くの事例で利益を獲得できるため、この現象に対して税金を納める必要があります。

ですが自宅を事前に購入して売却した場合は、3000万円以下の利益は課税対象にしない計算方法が適用されます。

超えた利益は課税対象になりますが、計算結果が大きく変わる内容なので家の売却で得た利益の概要を把握した上での計算がお勧めです。

加えて居住期間が10年以上の自宅の売却は、その後に売却価格よりも高い自宅を購入すれば課税期間が先延ばしになります。

住民がいなくなった日から3年目の12月31日までに売却や、所有期間が10年を超えている等の複数の条件を満たす事で特別な納税プランが存在します。

また復興特別所得税も基準所得税額の2.1パーセントにする事で、納付が可能になります。

以上の点を把握した上で6000万円以下の場合は10パーセントの税率を、6000万円以上の場合は15パーセントに加えて600万円を追加した額が納税額として反映されます。

税金を納める年の1月1日現在の情報で登記登録が行われていた物件がある場合は、家を売却してもその年の固定資産税を納める必要があります。

この納税期間は1年間継続されるため、購入者と販売者双方の話し合いで負担割合を決定する方法が定着しています。

一般的な算出方法は引き渡し日を基準にした日割りした数値を、固定資産税の計算式に代入する方法です。

注意点は法令上の納税者はこの場合も一人なので、購入者に納税額の一部を請求した形で納める事になります。

家を売却する時には、税金を支払わなければなりません。

不動産会社や司法書士に手数料などを支払う一方で税金の支払いがありますので忘れないようにしましょう。

具体的に、どのような税金があるかを見ていくことにします。

印紙税はさまざまなものに利用されますが、家を売却する場合にも支払わなければならないものになります。

具体的には、不動産売買契約書と呼ばれるものがあり、そこに契約した金額を書き収入印紙を割り付けます。

この収入印紙は、税金として国に納められるものになりますので収入印紙を購入し張り付けた段階で税金を支払ったのと同じ扱いです。

印紙税は、取引した金額によって額が変わってくるものになりますので不動産を売却したからといって必ず決まった額を支払うわけではありません。

印紙税は、不動産の場合6万円未満に収まることがほとんどになります。

ビルなどを売却する場合にはかなり高い金額で寄りますので10万円を超えることもありますが、住宅を売却する場合には6万円未満になると考えておけばよいでしょう。

具体的な数字で言えば、100万円から500万円の家を売却する場合には2000円になります。

500万円から1000万円までの間ならば、1万円の印紙税がかかるでしょう。

さらに、最も多いとされている1000万円から5000万円の金額で売却する場合には、2万円になるわけです。

5000万円から1億円の不動産の場合には、6万円の支払いにあります。

税金といえば、可能な限り税金対策をして節約する必要がありますが、印紙税の場合には節約する方法がないのか問題になります。

結論から言えば、印紙税も節約することができるわけです。

具体的にどのように節約するかといえば、2種類の売買契約書に張り付ける印紙を片方だけに張り付けることで半分の税金で済ますことができるようになるでしょう。

通常ならば、売買契約書は売り手と買い手の両方に渡されることになります。

この場合、それぞれに印紙をはりつけて手元で保管をしておく必要があります。

しかしながら、わざわざ両方に張り付けなくても買い手の売買契約書に張り付けておけば自分自身の契約書に張っていなくても特に問題はありません。

もし、後から買い手の方に印紙税が張っていないと主張してくる場合には事前に契約の段階で買い手が持っている印紙税が張り付けてある契約書をコピーしておけばよいだけです。

これにより、税金の支払いを半分に減らすことができるだけでなく、トラブルも防止できます。

家の売却に関しては、譲渡所得税と呼ばれるものが関係してくる場合があります。

厳密に言えば、譲渡所得に対して譲渡所得税と住民税が課されることになりますが税金に詳しくない人からすれば何のことかさっぱりわからないでしょう。

そこでまず譲渡所得とは何かといったことから説明をしていきます。

不動産の売却する場合には、その不動産を購入した時の金額と比較して高くなっている時がごくまれにあります。

例えば、不動産バブルになる前に購入した土地を不動産バブルに突入したときに売却をすれば数倍の値段になっていることが少なくありません。

実際に、東京都の土地は1960年代のころに比べると80年代後半は8倍から40倍になったことがあったわけです。

例えば、仮に8倍だったとしても1000万円で購入した土地を一番値段が高いとき売却をすれば8000万円で売れることになります。

この差額の7000万円は利益になっておりこれを譲渡所得といます。

譲渡所得によりお得に売却した場合には2種類の税金を支払わなければなりません。

その一つが譲渡所得税でもう一つが住民税です。

つまり、売買をして得をした以上は税金を支払うことになっても納得ができるでしょう。

相続税のように、相続を受けた人は得をした分税金が引かれるわけです。

不動産投資などをしている人は、このように利益を出すために不動産を所有していますのでその人たちから税金を取るのは理にかなった考え方といえます。

不動産投資として不動産を売却して利益が出た場合には税金を支払わなければならないのは納得できますが、住宅を所有していただけなのにその分税金をとらえるとすればどこか納得できない部分があるはずです。

そこで、住宅に利用していた場合には税金を免除することができるようになっています。

つまり、本当にそこに住んでいたとすれば、わざわざ高い税金を支払うのは納得できないと考えて平等の観点から税金の免除をしています。

ただ、それだけが条件ではなく別にもいくつか条件があります。

住宅に利用していた場合に加え、譲渡所得の金額が3000万円未満であることが大事になります。

例えば、先ほどの1000万円で購入して8000万円で売却した場合には税金が免除されることがありません。

そのように考えると住宅として利用していたのに税金が免除されなくなってしまう人が出てくるようになるかもしれません。

ですが、住宅として利用している人が売却しただけで3000万円以上になる例はほとんどないといってよいでしょう。

通常は、住宅を購入したあと数年経過した時に売却をすれば大抵価値が下がっているものです。

例えば、建売住宅を3000万円で購入した人がいたとして10年後ぐらいにその住宅を売却したとすれば2000万円程度の価値しかなくなっている可能性がほとんどです。

そのように考えれば、まずこの税金は普通の人には関係ないことになります。

たまに、東京23区の土地などを持っている人が土地の価値が上がってしまい譲渡所得が発生することがあります。

ですが、住宅として利用していた場合には譲渡所得は出た場合でもせいぜい100万円から500万円ぐらいの間であり3000万円を超えるようなことはまずないでしょう。

仮にそのようなことがあった場合でも、有名人などが所有している10億円の住宅などぐらいです。

このように考えれば、まずはこの税金の支払いを気にする人はないでしょう。

ただ、このようなものがあると知識として理解しておくことが大事です。

家を売却する時には、売却したお金を手に入れるだけでなく半面税金を支払わなければなりません。

税金の種類は様々ありますが、印紙税や消費税そして所得税などになります。

税金の計算方法はさまざまありますが、基本的なことを身につけておけば十分でしょう。

税金を安くする方法ですが、印紙税などは買い手のみに印紙をはりつければ売り手側に印紙をはる必要がないため半分の税金で済みます。

また、譲渡所得税に関しては家を売却し3000万円未満のものに関しては免除することができますのでかなりお得になります。