初心者でも分かる住宅ローン控除┃軽減目安や確定申告、必要書類など

住宅ローン控除の正式な名称は、特定増改築等住宅借入金等特別控除と言い、税制に則って納税する金額を差し引く手段の1つです。

納税する税金の金額を減らすことが出来るため、住宅ローン減税と呼ばれることもあります。

言ってみれば、新築や中古の一戸建てや分譲マンションなどといった不動産物件を購入するためや、リフォームをするために住宅ローンを利用していたときに、一定の期間中、所得税からローンの残高に対して決められた金額が差し引かれるというもので、実際に税金を減らすためには確定申告の手続きを行うことが必要です。

住宅ローン減税における税金の差し引き方は、生命保険料や社会保険料の税金が差し引かれるときのように、所得税の金額を割り出す前に差し引かれるものとは違って、所得税の金額が割り出された後に納付し過ぎになっている税金の分だけが戻ってくるというものになります。

ですので、住宅ローン減税で税金がたくさん戻ってくると思われがちですが、納付した所得税よりも多くの金額が戻ってくるという訳ではありません。

しかし、所得税から差し引くことが出来なかった分に関しては、住民税から控除することが出来るようになっているため制度を充分に理解してから申告漏れをしないように注意する必要があります。

住宅購入に関する減税制度は歴史が古く、施行された当初は住宅や、その住宅の敷地を購入したときに負担した、お金の一部分を減税するというものでした。

それ以降、住宅に関する税制が変更される度に、内容がめまぐるしく変わっていきます。

1978年に住宅ローンの残高が税金を差し引く金額を割り出す基準となったのです。

現在の制度は、大まかに分類すると、一般住宅に適用される税制と低炭素住宅や長期優良住宅に認定された住宅に適用される税制、省エネ改修促進税制、バリアフリー改修促進税制に分けられます。

その住居に住み始めた年に定められた制度が適用されることになり、ローンの年末時点での残高などにより控除される税金の金額が決められることになるのです。

現在定められている制度は2014年の4月から2021年の12月末日までに住み始めてから10年間に亘って適用されることになるため、当面は制度が変更される心配はなさそうであるということが出来ます。

一般住宅と認定住宅に適用される住宅ローン控除は自分が住むことを目的とした住居を新築で建てたり中古で購入して取得したりすることや、住宅を取得するときに、その住宅の敷地も一緒に購入して所有すること、一定の規模以上の増改築をしていること、住宅ローンの返済期間が10年以上に亘っていることがポイントです。

住宅ローン控除にまつわる話題としては、本末転倒な結果になってしまったという話もよく耳にします。

例えば、住宅ローン控除が適用されるからといって、少しぐらい予算をオーバーしたとしても、税金が差し引かれるから問題ないと考えてしまう人も少なくありません。

また、早い段階で繰り上げ返済を行うと控除される税金の金額が減ってしまうという理由で10年経ってから繰り上げ返済をするという人もいます。

税金が差し引かれるというのは確かに家計にとって大きな影響を与えますが、もともと払っている所得税よりも多くの金額の税金が差し引かれるということはありません。

 

仮にローンの年末時点での残高が4千万円だったとして、その年に最大の控除額である40万円満額で控除されるというケースは、40万円を超える所得税を納付している場合だけです。

所得税を自分がいくら払っているのかを前もって、ちゃんと割り出して確認しておく必要があります。

また、融資してもらってから早めの段階で繰り上げ返済をしておくと借り入れ残高は少なくなるため、税金が控除される金額は減ってしまうことになりますが、早めに繰り上げ返済をしておくことによって定年退職をする前にローンを完済させることが出来る目処が立てられるのであれば、自分の人生設計としては優先して繰り上げ返済をしておく方が望ましいということになるのです。

住宅ローン控除を受けることが出来るからという目先の損得勘定に目を奪われてしまい、定年退職をした後になってもローンを返済していくのに四苦八苦するなどといったようなことがないように、人生の中でも大きな選択を見誤らないようにする必要があります。

あくまでも、住宅ローン控除はマイホームを手に入れようと頑張っている人に対するプラスアルファ程度の特典であると考えて、ブレのない、しっかりとした憧れのマイホームを手に入れるプランを検討することが必要です。

新築住宅とは新しく購入した家やマンションのことです。

新築住宅を購入して税の優遇措置を受けたい場合には、いくつかの条件を満たす必要があります。

住宅ローン控除を受けたい人が自ら住むことが前提となっています。

自分が住まずに誰かに貸している賃貸用の物件やセカンドハウス、別荘などは控除の対象にはならないので注意が必要です。

最近はマンション投資が人気を集めていますがマンション投資も賃貸になるので控除の対象外になります。

購入した日から6ヶ月以内に住み、年末まで継続して住んでいることも条件のひとつです。

本人が実際に住んでいるかは住民票によって判断されます。

何らかの事情で実際に住むのが家を購入した年ではなく翌年になる場合は翌年の確定申告で住宅ローン控除を受けることになります。

借入期間が10年以上であることも条件のひとつです。

住宅を購入するためのローンを組めば必ず住宅ローン控除を受けられるわけではなく、借入期間が10年以上で対象となります。

借入期間が10年未満の場合は対象外です。

ローンを組むと将来の負担をできるだけ少なくするために繰上返済をする人も多いですが、繰上げ返済をすることで住宅ローン控除が受けられなくなることがあります。

繰上返済を考えている場合は、繰上返済をした結果トータルの借入期間が10年以上になるかどうかを確認することが大切です。

日本では住宅を購入する際に親から個人的にお金を借りて購入する人もいます。

住宅ローンは銀行などの金融機関から10年以上借入をすると利息がかかって家計に対する負担が大きくなるために国が一部を肩代わりしてくれるものなので、親など親族からの借り入れについては対象外になります。

家の床面積の合計が50平方メートル以上であるかもチェックが必要です。

床面積は不動産登記簿を確認すればすぐにわかります。

マンションの場合は共有部分は床面積に含まれず、専有部分の床面積で判断されます。

登記簿上で専有部分というと実際に使用できる面積を指します。

床面積のチェックで間違ってしまうと対象外になり優遇制度を受けられなくなることもあります。

夫婦で共有登記しているケースも多いですが、その場合でも建物全体の床面積で判断されます。

二世帯で住んでいる場合は登記の方法によって対象になるかどうかが変わっています。

初めて家を購入した場合は問題ありませんが、新しい家を購入するために住んでいた家を売却した人の中には税金の優遇措置を受けている人もいます。

居住の年を含む前後5年以内に3000万円の特別控など税金の優遇措置を受けている場合は住宅ローン控除を併用して受けることはできないです。

優遇措置には様々な種類があり、どの優遇措置を活用したらよいかわからない人の中には税理士に相談する人もいます。

住宅ローン控除には所得制限があり、収入が多い人だと住宅ローン控除を受けられないことがあります。

高額所得者は税制の優遇措置がなくても住宅の取得が可能だと考えられるため対象外になっています。

高額所得者だと判断される基準が3000万円です。

高額所得者であっても住宅ローン控除が使えるケースはあります。

適用対象外になるかの判断は年収でなく所得でされるので、会社員で所得が給与所得だけなら年収が3000万円を超えても所得が3000万円以下であれば税の優遇措置を受けられる可能性があります。

中古住宅とは中古として売りに出されている住宅のことで、住宅ローン控除を受ける場合は新築住宅の条件以外に満たす必要がある条件があります。

耐震性能や築年数、借入金の償還期間などを確認しておきます。

事前にしっかりとチェックして問題がないことを確かめておくと安心です。

新築住宅の場合は現在の建築基準法に基づいて設計されているので安心ですが、中古住宅の場合は建築年数によって耐震基準を満たしていない物件もあります。

中古住宅を購入する際に住宅ローン控除を受けたい場合は、耐震性能があるということを確認する必要があります。

築年数をチェックして一定年数以下であることを確認し、現在の耐震基準に適合しているかも確認します。

マンションなどの耐火建築物の場合は25年以内に建築されたものが対象となります。

耐火建築物以外の建物は20年以内に建築されたものが対象です。

耐火建築物とは主要な構造部分が耐火構造である建物になります。

木造の家は耐火建築物に該当しないです。

昭和50年代以前の家の場合は年数の条件を満たしていないため、一定の耐震基準に適合しているかが焦点になります。

耐震基準適合証明書の取得や住宅性能評価書で耐震等級1以上の取得など基準をクリアしている必要があります。

家を購入する場合には住宅ローンを組むことがほとんどですが、その際に所得税の控除が適用されないケースがありますので注意しなければなりません。

実は所得税だけでなく住民税も安くなる可能性がありますが、所得税が少なくて住宅ローン控除の額を所得税から引ききれない場合ですので、収入のかなり少ない人が対象です。

住民税が安くなる仕組みについて詳しく見ていくと、まず最初に毎年末の住宅ローンの残高の1％の額が控除されることになり、残りの額を所得税として納付します。

しかし、人によっては所得税の方が少ないという事態が起こり、残りをどこから差し引くかというと住民税です。

そのため、本来納めるべき住民税額よりもかなり安く済ませられることがあり、非常にお得です。

一点注意点があり、住民税から控除する額には1年ごとに上限がありますので、残りの全てが差し引かれるわけではありません。

住宅ローンの控除を受けるための手続きをする際には、初回は会社員でも確定申告を行う必要があります。

普段は給与からの源泉徴収となっていますのでつい忘れてしまうこともあるかもしれませんが、年末調整とは別に所得税の確定申告をしておかないとこの制度を受けることができませんので覚えておくことが大切です。

2年目以降は住宅ローンの残高証明書と給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書を記載して会社に提出すればそのまま手続きしてもらえます。

住宅を購入した人が誰でも受けられるものではなく、一定の要件を満たしている必要がありますので、満たしていない場合には当然のことながら利用することができません。

ほんの少しの差で利用できなくなると勿体ないので、条件について事前にしっかりと押さえておくことが大切です。

制度を利用する上で床面積に関する条件があり、一戸建ての場合には各階の床面積の合計、マンションの場合には専有面積が50平方メートル以上でなければなりません。

この数値だけ見るとかなり小さいので一戸建てでは該当する家は少ないだろうという印象を持ちますが、平屋の場合にはあり得ますし、マンションでは3DK程度であっても50平方メートル未満というのは十分にあり得ますので、マンションを購入する人は特に注意が必要です。

家屋の面積の2分の1以上が居住用であるという条件もありますので、店舗併用住宅などを購入して居住用部分が半分に満たない時も利用できません。

購入した時点でマンションなどの耐火建築物は築後25年以内、木造一戸建て住宅などの非耐火建築物は築後20年以内であることが条件になっていますので、それより古い住宅を買ってしまうと控除を受けられなくなります。

ただし、それより古い場合であっても地震に対する安全性の基準に適合することが証明されている場合や既存住宅売買瑕疵保険に加入している場合には住宅ローン控除を利用することができます。

一戸建ては購入してから実際に入居するまでの間に耐震改修工事を実施して証明を受ければ適用可能です。

住宅ローンの控除を受けるためにはローンの期間についても条件があり、返済期間が10年以上のものが対象です。

都市部では非常に高額になりますので10年未満で返済するようなケースは稀ですが、地方になると10年前後で返済を考える人も少なくありませんので、この条件を知っていないと損をしてしまう可能性があります。

また、10年以上で組んでいても期間短縮型の繰上返済によって通算返済期間が10年未満になると適用されません。

購入自体は済ませていても、その住宅に12月31日までに入居していなければ、その年は住宅ローン控除を使うことができません。

それだけでなく、住宅を購入してから6か月以内に入居するという条件もありますので、入居の時期については慎重に検討することが大切です。

家の引き渡しのタイミングなどの問題もあり、年内に購入を済ませていても12月31日までに入居できずに住宅ローンの控除が利用できないケースがあります。

仕事柄転勤の可能性があるという場合には、国内への転勤により本人が住まなくなった時、転勤先へ家族揃って引っ越してしまうと控除が利用できなくなることを覚えておく必要があります。

ただし、その家に家族が引き続き居住していれば利用可能です。

単身赴任先が海外の場合には、たとえ家族が引き続き居住していても住宅ローン控除を利用できなくなりますので注意しなければなりません。

住宅ローンの特別控除は入居日によって大きく変わる仕組みになっています。

また、控除期間によっても変わる時期があります。

平成19年に入居した方に関しては2,500万円以下の部分の金額において、住宅ローンが減額されます。

具体的な減額としては1年目から6年目までは1％、7年目から10年目までは0.5％となります。

これは10年間のケースですが、15年間のケースだった場合は10年目まで0.6％、11年目から15年目までは0.4％の減額幅となっています。

減額はそれぞれの年の年末残高にかける形で計算されます。

ローン残高は毎年減っていくはずなので、実際の減額も徐々に少なくなります。

平成20年に入居が始まった場合、2,000万円以下の部分の住宅ローンに関して減税がなされます。

10年間の場合は6年目までは1％、7年目から10年目までは0.5％の控除を受けることが出来ます。

15年間の場合は10年目までは0.6％、11年目以降は0.4％の控除となります。

平成19年のケースとそれほど変わりがありませんが、適用される金額が少なくなっていて、少し優遇が薄くなっています。

平成21年から平成33年までに入居がなされた場合、全て10年間において減額がなされます。

減税額に関しては1％で共通しています。

しかし、対象の金額がそれぞれ異なっています。

平成21年の場合は5,000万円以下の部分、平成23年と平成26年以降の場合は4,000万円以下の部分、平成24年の場合は3,000万円以下の部分、平成25年の場合は2,000万円以下の部分が対象となります。

それまでは毎年変わることも多かった控除率ですが、この年以降は平成33年まで1％で固定となっています。

ただ、対象の金額は異なっているところがあるので注意が必要です。

特別な認定を受けている住居に関しては控除の割合がやや異なっています。

認定を受けているということは地球環境などに配慮した住宅ということになるので、税額の面で優遇される仕組みです。

認定住宅には基本的に長期優良住宅のことを指しています。

長期優良住宅とは長期的に住み続ける中で、地球環境への負担が少ないように作られた住宅のことです。

平成21年6月4日から平成23年12月31日までの場合、5,000万円以下の部分に減額がなされます。

10年間にわたって1.2％ほど安くなります。

平成24年に入居した場合は、住宅ローンが10年間1％減額される仕組みになっています。

対象となるのは4,000万円までとなります。

平成23年と平成24年では対象となる金額も税率の幅も異なっているので注意が必要です。

平成25年に入居した場合は3,000万円以下の部分において10年間1％の控除を受けることが出来ます。

平成26年から平成33年までに入居をすると、5,000万円以下の部分において10年間1％の減額がなされます。

控除率は同じですが、金額制限は異なります。

傾向的には平成21年から徐々に優遇の部分が少なくなっていましたが、平成26年以降はまた優遇の幅が広がっています。

これにはいくつか理由がありますが、近年になって少しずつ景気が回復しつつあるので対象の金額が大きくなっていると推測できます。

控除率の方は10年ほど経ってもそれほど変化してません。

今後も大きく変わる可能性は低いと考えられていますが、経口動向によって変わる可能性もあります。

住宅ローンの減税は新築を建てるときだけでなく、増改築も対象となっています。

ただし、こちらの場合は期間が5年間となっており、新築を建てるケースの概ね半分ほどとなります。

まず、増改築などの住宅ローンの年末残高の合計額のうち、特定の断熱改修工事などに要した費用の合計額に相当する金額に2％をかけた金額を仮にAとします。

その後、増改築などの住宅借入金等の年末残高の合計額と特定工事の費用の差を出した額に1％をかけます。

こうして求められる金額をBとします。

このAとBを豪快すると控除額が求められます。

最高で12万5千円となります。

こちらにおいても基本的な算出方法は同じです。

ただし、増改築の費用として計算に使用される金額の限度額がやや低く設定されています。

これは日本の当時の税制や物価に影響を受けていると考えられます。

詳しい金額については住んでいる自治体のホームページなどを参考にすることをおすすめします。

住宅ローン控除は家を購入した翌年に確定申告を行って申請します。

会社員の場合は1年目だけ確定申告をすれば2年目からは年末調整で申請することができます。

自営業者の場合は毎年確定申告を行う必要があります。

確定申告を忘れてしまった場合は後から還付申告ができます。

住宅ローン控除を申し込むために確定申告を行う場合、必要となる書類があります。

会社員は年末調整が終わった後に源泉徴収票を会社からもらいます。

源泉徴収票には年間の給与のほかに所得税額が記載されています。

その年の途中で転職した人は前の勤務先と現在の勤務先の源泉徴収票を提出します。

マイナンバーカードはコピーして添付します。

マイナンバーを持っていない場合は、マイナンバー記載の住民票の写しとパスポートや運転免許証などの本人確認書類で代用することができます。

住宅ローン年末残高証明書は住宅ローンを利用した銀行から年末までに送られてきます。

年末時点でローンの残りがどのくらいあるかが記載されています。

土地や建物の登記事項証明書は法務局が発行します。

法務局の窓口まで行くのが面倒な場合は郵送してもらうこともできます。

土地や建物の売買契約書や工事請負契約書も大切です。

マンションや中古住宅、建売住宅の場合は売買契約を締結する際に売主から売買契約書を渡されます。

土地を購入して家を建てた人は土地の売買契約書も添付しておきます。

確定申告書Aと確定申告書Bは確定申告中に記入して窓口に提出します。

会社員であれば確定申告書Aを使い、自営業の人は確定申告書Bを使います。

建ててから20年以上経つ木造住宅や築25年以上のコンクリート造のマンションを購入した場合は、耐震基準を満たしていることを証明する必要があります。

証明書は引き渡し前に用意しておきます。

交付された日が引き渡し前2年以内であることを必ず確認しておきます。

耐震基準適合証明書は国交省指定の検査機関か建築士に証明の申請を行って耐震診断を受け、合格すれば証明書を発行してもらえます。

既存住宅性能評価書は国交省が指定している評価期間で防火性や耐震性などを評価してもらえば、結果を書面で交付してくれます。

住宅ローン控除を受けたい場合は耐震等級1から3を満たす必要があります。

検査の料金は10万円前後かかります。

住宅ローン控除を申請する方法は税務署に直接行って必要書類を提出する方法と郵送する方法、Webでの申請があります。

税務署の窓口では確定申告の季節になると書類の書き方を相談できるコーナーを設けています。

書き方でわからない部分がある場合は便利に活用できます。

会社員の場合は最初の1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整時に借入金の年末残高等証明書と住宅借入金等特別控除証明書を提出するだけで大丈夫です。

住宅借入金等特別控除証明書については2年目の秋ごろに税務署から送付されてきます。

2年目に残りの年数すべての枚数が送付されるのでなくさないように大切に保管しておきます。

借入金の年末残高等証明書についてはローンを利用した銀行から送付されます。

銀行によっては利用者側から依頼しないと送らないシステムになっているところもあるので注意が必要です。

借り換えをした場合でも住宅ローン控除を受けられる条件を満たしていれば控除を受けることは可能になります。

住まい給付金に申し込む場合は必要書類を提出する必要があります。

期限は引渡しから1年以内です。

給付の申請書は国交省の住まい給付金事務局のホームページからダウンロードすることができます。

申請書は新築物件か中古物件かで違います。

添付する書類は住宅ローン控除の場合とほぼ同じです。

新築の場合には住宅が一定の品質であることを証明するための書類が必要で、この書類は引渡しのときに建設業者か売主からもらいます。

住宅ローン控除を受けるために必要な書類は多いので、事前にリストを作ってすべて確実に提出できるようにしておくことが大切です。

ひとつでも書類の漏れがあると申請できないので、余裕をもって書類を揃えておきます。

繰上返済をする人は多いですが、返済期間を短縮する場合には注意が必要です。

繰上返済をすると返済期間が短くなりますが、返済期間が10年未満になると以降の住宅ローン控除は受けられなくなります。

住宅ローン控除を受けた場合と繰上返済を行って利息を減らした場合とどちらが得なのかを計算して決めることが大切です。

転居した場合は基本的に減税の適用は受けられなくなりますが、一定の条件を満たすことで住宅ローン控除を再度受けることが可能です。