利回り高ければ良いわけじゃない。不動産融資の金利種類と相場
不動産投資を行う際、利回りばかりに目がいっていませんか？表面利回りばかりを見たときに
利回り10％と5％があれば10％を選びたくなりますが、投資のリスクが高かったりします。
実は、投資をする際に表面利回りの他に、金利の低さが大切になって来ますので、金利の種類や相場を理解しておきましょう。
本記事では相場の比較、低金利で借り入れする方法も記載していますので合わせて確認してみてください。
前提として、どんな物件を所有するかによって適した金利プランが変わってくるので一概にどちらが良いとは言えません。
固定金利か変動金利の選択率はほぼ50:50と代わりはありませんので、不動産投資会社にどちらが適しているのか相談をして決定しましょう。
固定金利とは、借入から返済まで金利が一定で変わらない借り入れの方法です。
返済額が変わらないのでいつ返済が完了するか計画が立てやすく、金利上昇などの危険性がないので安心してローンを組むことができます。
変動金利とは、返済の際に市場の金利に合わせ年に2回程度、返済の際の金利が変わる借入の方法です。
固定金利よりも金利が低くされているというメリットもありますが、金利が上昇してしまうというデメリットも考えられます。
少しイレギュラーな金利プランとして、固定金利期間選択型があります。
一定期間は固定金利で返済する返済方法で、固定年数を1,3,5年などから選択します。
これは固定金利と変動金利の両方を兼ね備えたものですので上級者向けと言えるでしょう。
銀行にはメガバンクと呼ばれる巨大銀行から地方銀行まで多くの銀行があり、金利は1％前後。
多くの銀行では不動産投資向けの融資を展開中です。
金利はその銀行の考え方によって様々ですが、比較的安めの金利を採用しています。
審査体制も確立しており、何度か利用していれば、およその融資額や金利も予想することも可能です。
ネームバリューのある銀行から融資を受けたい場合は最適な選択になります。
それではいくつかの銀行の金利を見てみましょう。
| みずほ銀行 | |
|---|---|
| 固定11～15年 | 0.94％ |
| 固定16～20年 | 0.98％ |
| 固定21～25年 | 1.01％ |
| 固定26～30年 | 1.03％ |
| 固定31～35年 | 1.04％ |
| 東京スター銀行 | |
|---|---|
| 固定3年 | 0.70%～1.50% |
| 固定5年 | 0.70%～1.50% |
| 固定10年 | 0.80%～1.60% |
| 楽天銀行 | |
|---|---|
| 固定10年 | 0.938% |
| みずほ銀行 | |
|---|---|
| 変動 | 0.525％～0.775％ |
| 東京スター銀行 | |
|---|---|
| 変動 | 0.45%～1.25% |
| 楽天銀行 | |
|---|---|
| 変動 | 0.527％～1.177％ |
銀行よりも小規模な地域密着型の金融機関で金利は固定金利のみでおおよそ2％。
数がかなりあるため、不動産投資に対する融資(ローン)に積極的な場合とそうでない場合があります。
もともと信用金庫や信用組合は地元の零細業者が主な取引先です。
担当者の中には不動産投資への融資は消極的ないます。
金利もバラバラですが、銀行と同水準かやや高めのところが多く見られます。
JAは農家の資金を預かって金融事業を行なっています。
農家の中には遊休地に収益物件を建てて運用することもあるので農家の不動産投資に対して融資は積極的です。
農家に対する優遇金利や優遇制度もあります。
ただ、農家以外の組合員(準組合員)には優遇は少なめです。
地域に密着しているため、営業エリアから外れた場所への融資も消極的になります。
国策によって設立された金融機関で、金利は固定金利のみで1.2～1.9％程です。
収益を目的としていないため金利は安めに抑えられています。
駆け出しの起業家や不動産投資初心者といった実績の乏しい人にも融資が可能です。
一方で融資限度額も5000万円程度とやや少なめになっています。
物件の評価基準も厳しめです。
結果、物件がほぼ新築で少額でないと融資を受けることは難しくなっています。
昭和から平成にかけてのバブル期には不動産で暗躍したノンバンクですが、今でも地道に営業をしています。
ノンバンクは自ら預金を集めることをしません。
資金は他の金融機関から借りてくるため金利は金融機関の中では高めに設定されています。
その一方で物件の評価基準は他の金融機関と比べるとやや緩めです。
貸してくれるけれど金利が高い、それがノンバンクのイメージといえます。
不動産会社には金融機関と提携している会社が存在します。
そのメリットとしては低金利でプランが組める、不動産投資の審査に通りやすい等が挙げられます。
物件の条件が良く投資リスクが低いと認められた物件に対しては低金利で借り入れできる場合があります。
例えば駅付近で立地がよく入居率が安定するようなマンションだとアパートより安く金利を設定できます。
理由としては全文でも説明したように「入居率が安定しやすい」そして「耐用年数が長い」つまり、長い目で見たときに収益を回収しやすいからです。
したがって、物件選びは重要な要素となるので少しでもリスクを減らしたい方は不動産会社と相談したりセミナーや個別面談に参加し学びの場を作ることが大切でしょう。
＜セミナー内部リンク＞
属性とは「この人にお金を貸した際にきちんとローン返済ができそうか」というもので、融資審査の際は属性判断のために勤務先とその職業、勤務年数、年収など詳しく聞かれます。
また「返済するための担保があるか」を確認するために現在所有している資産なども合わせて尋ねられます。
最後に「滞納する可能性がないか」を判断されます。
過去滞納歴や金融機関のブラックリストをチェックされます。
逆にローン借り入れとその返済実績がありますと、細かなシミュレーションと交渉のもとで金利設定を下げることが可能なので覚えておきましょう。
湘建は2009年創業で新築・中古マンションを中心に取り扱う不動産会社です。
2019年売上高推移は109億円と業績を伸ばしています。
主にオリジナル新築マンションの「湘建レジデンス」を主要都市「代官山」「自由が丘」などに展開しています。
「湘建レジデンス」はワンルームマンションで一戸当たりの価格は2,000万円から2,500万円程度。
入居率は99％以上を誇ります。
理由としては東京都内と横浜市内で、駅から徒歩8分圏内と好立地な物件を意識しているからです。
また強引な営業や電話セールスをしないというコンプライアンスを設けていることから顧客満足度も高いです。
そんな湘建は提携銀行はないものの15社の銀行と取引経験があり、その実績は確か。
いかがだったでしょうか。
不動産投資の際の金利選択方法は2種類で固定金利と変動金利から選択可能、また固定金利期間選択型という上級者向けの選択もできます。
金利の相場としては各金融会社によって違いがあり、銀行なら1％前後、信用金庫・信用組合なら2％程、日本政策金融公庫なら固定金利のみで1.2〜1.9％程。
低金利で借り入れをする方法は金融機関との提携数が多い不動産会社と取引をすること。
そうすることで、審査にも通りやすいですし低金利で価値のある物件を所有することができます。
顧客満足度の高い不動産会社は当然のようにカスタマーサービスが高く良質な不動産会社ですので、セミナーや個別相談に参加してみてはいかがでしょうか。