マンション売却でとられる各種税金とマル秘節税対策の紹介！

マンションを購入して売りたくなったらどんなお金がかかるのか、不動産の売買は人生の場面でもそうそうあるものではないでしょう。

より高く売るためには情報収集が大切です。

分かりにくいのが売却にかかる税金のことです。

不動産売却は大きなお金が動くので、税金のことを知っていないと大きな損をすることにもなりかねません。

どんな税金がかかり対策をするには何をすればいいのでしょうか。

マンション売却のときにかかる税金は2種類です。

それが「所得税」と「地方税（住民税）」の二つ、マンション売却では利益に対して3000万円の特別控除が適用され、損失に対しても繰越控除が適用されます。

投資用としてマンションを購入した場合、こうした特典はありません。

賃貸マンションを経営するときは売上が1000万円を超えると消費税が課税されます。

税金がかからない場合もあります。

それは購入価格よりも売却価格が安かった場合、そして譲渡所得が3000万円以下で適用要件を満たしている場合です。

税金がかからない場合も確定申告には記載が必要なことは注意してください。

マンション売却には所得税と地方税がかかることを説明しました。

それでは所得税と地方税とは何でしょうか。

詳しく説明できる人は多くないのではないでしょうか。

誤解している人もたくさんいます。

ここで具体的な算出方法を説明する前に、二つの税金について簡単に説明しておきましょう。

所得税は個人の所得に対して課税される税金のことで、所得とは簡単にいって儲けのことです。

収入のことを所得と考える人は多いですが、収入にかかる税ではありません。

1年間（1月1日から12月31日まで）に得た所得から控除を引いた分が税金となります。

簡単な計算式にすると「所得＝収入−経費」です。

対象となるのは給与所得の他に、利子（所得）、配当金、事業、譲渡、一時、退職、山林、雑、不動産の10種類です。

よく誤解されるのですが、不動産を売るときに必要なのは不動産所得ではなく「譲渡所得」です。

譲渡所得は資産を譲渡するときに発生する税金で、土地や建物、株式などが対象となります。

地方税は居住地の都道府県と市町村におさめる2つの税金です。

会社に勤めていれば給与から天引きされて支払われます。

自営業の人の場合は納税通知書が来るので、それに従います。

なお納付方法は一括払いと分割の2つが選べて、分割払いなら6月、8月、10月、1月の4回が一般的です。

課税対象になるのは所得税と同じように1月1日から12月31日までの1年間になります。

所得税は申告の義務がありますが地方税に関しては、所得税の申告で地方税の申告も済ませたことになるので必要ありません。

居住用のマンションと売却用では査定方法が異なり、税額についても変わってくることがあります。

また優遇措置にも違いがあるので、比較しておくと自分の不動産のタイプにあった売却方法を知ることができるでしょう。

居住用の場合は同じマンションの価格や類似のマンションの取引がベースとなる「取引事例比較法」が主な査定方法です。

投資用物件の場合は価格に加えて利回りも評価対象になります。

そのため「取引事例比較法」と「収益還元法」を合わせたものが査定額です。

収益還元法は不動産物件が将来に生み出す収益性を分析した査定方法です。

それではマンション売却に必要な所得税と地方税は居住用の場合どのくらいかかってくるのでしょうか。

実は個人の住居用のマンションの場合、税金についてはそれほど心配する必要はありません。

前述の通り、マンション売却には3000万円という適用要件があります。

多くの不動産は購入するときが一番高く、年月が経つに従い評価価格は下がっていきます。

3000万円値上がりする物件はあまりないため、必ずしも所得税と地方税がかかることはないのです。

税金は課税譲渡所得金額にかかります。

税額に対して課税譲渡所得に税率を掛けたもので、課税譲渡所得金額がマイナスなら税金はかかりません。

課税譲渡所得を計算するには譲渡価額から取得費、譲渡費用、そして特別控除をそれぞれ引くと計算ができます。

譲渡価額とは売却額のことで、取得費は売却した建物の購入価額です。

譲渡費用は売却の際の仲介手数料を指します。

課税譲渡所得がプラスになると所得税が発生する仕組みです。

なお、居住用は売却用とは異なり、各種の特例措置を利用できます。

上記の3000万円特別控除は代表的なものです。

この他に所有期間が10年以上になると軽減税率が適用され、買い替えの特例もあります。

マンション売却を検討するときには、各査定方法とそれによって生じる税金について考えなくてはいけません。

基本的に、どの査定方法を利用したとしても必要になる税金というのは変わりありません。

ただ、それぞれの査定方法によって売却益に違いが生じることがあり、これによって納めなくてはいけない税額が異なる可能性があるのも事実です。

ですから、マンション売却で何を基準に税金を納めれば良いのかということを理解しておくことが大切です。

マンション売却では、その物件を売却して利益を得た時に税金を支払う必要性が生じます。

言い換えると、マンション売却によって計算上で利益が存在しないときには節税に繋げることができるということになります。

そもそも、マンション売却における査定方法には大まかな査定を行う机上査定と細かな査定を実施する訪問査定の二つが存在します。

これらに加えて、取引事例比較法や収益還元法といったさらに詳細な方法で査定を行っていくことになります。

机上査定や訪問査定では、売却時における所有者の利益が異なりますので同じように税金を計算することは難しくなるのです。

できるだけ大きな金額で売りたいときであっても、総合的に判断して本当に得をするのかを考えなくてはいけません。

不動産に関連する税金というのは、基本的に売却益によってどの程度の利益を得たのかで判断されます。

こうした税金は、譲渡所得と呼ばれています。

不動産の売却ではこれが最も大きな税金になる可能性が高いです。

譲渡所得は、一般的に買った時の価格や売ったときの費用などを考慮して本当に利益が存在するのかを考慮します。

また、収入金額などを考慮して実質的な利益が存在するかどうかもポイントになります。

譲渡所得が実質的なプラスにならない、つまり売って損をしてしまうような場合には譲渡損失と呼ばれる状態になってしまいます。

この場合には、売却をした人を保護する観点から節税を行うことができるわけです。

これは、マンション売却時に非常に大切になるポイントです。

査定方法が異なれば、納めるべき税額に違いが生じる可能性があります。

なぜ税額に違いが生じるのかというと、上記のように売却損が生じる可能性があるからです。

例えば、机上査定や取引事例比較法で査定を行うと、過去の取引事例などを参考にすることになりますので細かな部分は見ていきません。

実際に、机上査定のような方法は当該物件を見て調べるわけではなく、紙面上の情報のみで判断していくことがほとんどです。

この場合、確かに売却価格は小さくなる可能性がありますが外部的な要因をあまり考慮しないので、実は実質的な利益がでる可能性もあります。

ですから、一概に簡易的な査定方法にメリットがあるとはいえないわけです。

机上査定や訪問査定、あるいは取引事例比較法や収益還元法は税額面でのメリットやデメリットを必ず考えなくてはいけません。

例えば、細かな査定を行う場合には必ず周辺の地価の事情が反映されます。

地価は一定ではなくその時代の景気の状態などによって大きく変動するため、高く売ろうと考えて細かな査定を行ってもらうことが逆に売却益の減少に繋がってしまうこともあるのです。

一方で、実質的な利益が少なくなったことで譲渡損失を計上できるメリットもでてきます。

また、一見して簡易的な査定であっても、土地の価格や現状の住環境を考慮しないことで実質的な利益が大きくなり税額が大きくなってしまうこともありえます。

そのため、必ずケースバイケースで考えていくことが重要です。

マンションの所有やそれを売却して得た利益に関しては、様々な税金を納めなくてはいけません。

一方で、不動産に対しては特別控除という税金面での控除を受けられる制度も存在します。

この条件に合致している場合には、この控除制度を利用することで無駄な税金を納めなくても良くなります。

特別控除は、一定の条件を満たした不動産に対してのみ適用される制度です。

これに関しては、査定方法などの違いは存在しません。

条件としては、所有者が自ら住んでいる住居であること、譲渡する相手が元の不動産の所有者の関係者ではないことなどがあげられます。

特に重要なのが、収益物件として利用した不動産ではないという点です。

通常の住宅として売却して利益を得たようなケースの場合、一般人は多額の税金を納めなくてはいけなくなります。

こうしたデメリットを無くすために特別控除が設けられていますので、節税をするために必ず条件に当てはまっているかどうかを確認することが大切です。

一般に税金といえば、市区町村役場などから納税通知書が送られてきて、そこに書かれている期日や納付の場所にしたがって、決められた金額をみずから支払うというイメージがあります。

サラリーマンとして勤めている場合は、会社から毎月もらっている給料の段階で、すでに所得税や住民税のような税金が天引きされていて、普段はあまり意識しないかもしれません。

しかし少なくともマイホームにかかる固定資産税であれば、マンション売却を考えている人であればかならず支払った経験があるはずです。

このような所得や資産の有無に応じて納税通知書で支払う税金とは違って、あまり意識しない間に支払わされている税金も存在します。

デパートで高額な商品の買い物をした場合、その領収証の表面に収入印紙を貼り付けて、店舗の担当者などが割印を押しているシーンを時折見かけることがあります。

これも実は立派な印紙税と呼ばれる税金の一種で、印紙税法が課税の根拠になっています。

マンション売却にあたっても売主と買主との間で契約書を締結しないということはないはずですが、この場合もよく考えてみると、高額な金額が書かれた文書を作成したことになり、自動的に印紙税の課税対象となります。

実際に印紙税の課税文書として契約書が含まれていますので、その作成者は収入印紙を貼付することをもって納税する義務を課せられているといえます。

印紙税として納付する税額は、課税文書の種類やそこに書かれている金額によって異なっています。

契約書の場合も金額に応じていくつかの段階に分かれていて、その段階に見合った税額を納付する必要があります。

たとえば契約金額が500万円を超え1000万円以下であれば、税額は1万円となっています。

マンション売却とはいっても一棟建ての売却のように、契約金額が1億円を超え5億円以下の区分に該当するようなケースにもなれば、税額は10万円に跳ね上がります。

このように一般的な商品やサービスの契約とは異なり、マンション売却の場合は契約金額そのものが高額になっていますので、印紙税もあなどれない税額となります。

実は印紙税の税額には本則税率と軽減税率という種類があります。

本則税率は本来の印紙税法のなかで規定されている税額ですが、政策的な配慮から特別な場合にだけ税額を軽減する、軽減税率と呼ばれるものが租税特別措置法という別の法律のなかに規定されています。

これによれば不動産譲渡契約書で契約金額が10万円を超えるものには軽減税率が適用され、金額の区分により違うものの、ほとんどの場合に半額に近い税額になります。

マンション売却はまさにこの軽減税率に当てはまるはずですので、納付の際には間違えないようにすることが大切です。

マンション売却が成立した場合、代金と引き換えに所有権が買主に移転することになりますが、それを公に証明するために法務局で所有権の登記をするのが一般的です。

法務局では不動産のほかにも法人設立などの事務も取り扱っていますが、いずれにしても登記をする場合にはその登記を受ける人が納税義務者となって、登録免許税と呼ばれる税金を納付しなければならないこととされています。

納付は通常、登記申請書とともに台紙を綴じ込んでおいて、その台紙に消印をせずに収入印紙を貼り付ける方法によって行います。

これもやはり登録免許税法という法律にもとづいて決められているものです。

登録免許税の税額は契約金額そのものが基準になるわけではありません。

マンション売却であればその物件の固定資産税評価額に2パーセント乗じて得られた金額が本則税率ということになります。

実は登録免許税のほうにも軽減税率の定めがありますので、実際には固定資産税評価額に1.5パーセントを乗じた金額が納付すべき税額です。

ただし軽減税率には期限があり、これが延長されるかどうかはその時点になってみないとわかりません。

印紙税とあわせて税制改正などの情報があればあらかじめチェックしておくことが望ましいといえます。

マンション売却時には登録免許税が必要とはいっても、買主と売主のどちらの側が支払うのかが問題です。

実は慣例的なことをいえば、マンション売却の場合には買主のほうでこの登録免許税を負担するケースが多くなっています。

よく考えてみれば所有権移転登記によって実際に利益を得るのは買主の側ですので、買主が負担することには合理性があります。

そこでマンション購入の際の必要経費のひとつとしてこの登録免許税が組み入れられていることも多いといえます。

ただし売却にあたりマンションの抵当権を外すための登記など、売却そのものに先立って売主のほうにも登録免許税を負担する機会が生じることもあります。

マンション売却をするときには、売却をしてそれでおしまいではありません。

やはり、売却をするときには手数料や税金などのお金がかかってしまいます。

つまり、お金を手に入れるだけでマンション売却が終わるのではなく売り手も不動産会社や国に対して税金を支払ってマンション売却を終えることになります。

ところが、この税金は非常に難しくなかなか人々になじみがないものとされています。

なぜ人々は税金を嫌うのかを見ていきましょう。

人々が税金を嫌う理由の一つは、その計算がなかなかわかりにくいことです。

単に、物件の何パーセントといった単純なものならばよいですが、それ以外にもいくつかの項目がありかなり計算が複雑になる傾向があります。

そうすると、途中まで計算していても途中で何が何だか分からなくなってしまうことがあり計算を放棄する人も現れるでしょう。

そうすると一体いくら税金がかかるのかが分からなくなってしまい最終的に出費が分からない状態のまま過ごすことになります。

もしよくわからなければ、税理士などに相談してみてもよいでしょう。

税金に対してポジティブなイメージを持っている人が少なく多くの人はネガティブなイメージを払拭できないでしょう。

なぜ税金がネガティブなイメージを持ちやすいかと言えば、それはお金を支払うことになるからです。

例えば、いくらお金を支払うといっても自分がものを購入したりサービスを受けたときに支払うお金ならばある程度納得ができるはずです。

しかしながら、何か対価をもらったわけでもなくよくわからないのに国に税金を支払わなければいけないとすれば感覚的には損をしているイメージが出てきます。

そのため、計算できる人でもわざわざ計算したくないと考えてしまう人がいたとしても無理はないはずです。

もちろんこのような場合にも、税理士にお願いすることで解決が可能です。

支払うことに対してなんとなく損をしているように感じ難しいイメージのある税金ですが、実際にどのように役に立っているかを知れば支払うことに対して抵抗がなくなる可能性が高いです。

1番身近なものの1つと言えば、やはり医療になるでしょう。

国民が安く医療を受けることができるのは税金を納めているからといえます。

また、お願いもしていないのに公園などが整備されているのもやはり税金によって整備しているからです。

このように考えれば、税金が非常に重要なものに感じてくるかもしれません。

日本には3大義務と呼ばれるものがあり、それが教育を受けさせる義務と勤労をする義務として納税をする義務になります。

この中で、義務を履行しないと罰則が与えられるのは税金を支払う義務になります。

もし税金を支払わない状態だと不動産会社の方で何か言ってくることもありますがそうでない場合でも通知等が来てしまいます。

ある程度大きな額だと国税の人が来て調査をすることになるでしょう。

当然支払わなかった税金を支払わなければいけないだけでなく、罰則を受けることになり何らメリットはありません。

税務のことに関しては、難しい一面がありますのでその場合には税理士に相談をすることで解決を図ることも考えられます。

税理士に相談したことがある場合にはそれなりに慣れているかもしれませんがそうでなければなかなか門を叩きにくいものです。

そこで、どのような仕組みになっているかを見ていきましょう。

この仕組みを知ることで、実は難しいものではなく最初から税理士に頼んで行けばよかったと感じるかもしれないからです。

税理士は、顧問料を取るイメージがあるかもしれませんが実際に顧問契約をしている場合に限られます。

例えば、会社の全部に関して長期にわたり契約をする場合は顧問料が必要になります。

ですが、不動産売却の場合のように1回きりの場合はわざわざ顧問契約をする必要はありません。

最も頻繁に売買を繰り返す場合には顧問になっておいても良いかもしれませんがそうでない場合はそのような契約をする必要はないでしょう。

ちなみに、相談だけならば無料になっている可能性が高いです。

無料で相談することができる理由はいくつかありますが、その1つが競争が激しくなっているからと言えるでしょう。

かつてのように、税理士の数が少なく案件が多ければそれなりにお客さんをやってきました。

仮に相談料をとったとしてもお客さんはきた可能性が高いでしょう。

ところが最近は、会社の数が減少しているだけでなく税理士の数も増えてきています。

このような時に相談料をとるとお客さんが来ない可能性が高くなるわけです。

いくら無料相談ができるといっても、全てが無料ではありません。

核心の部分に関しては相談所をとることがありますので要注意です。

マンション売却時に課せられる税金は大きく分ける2種類あります。

一つは、消費税ですがこれは物件の売却価格によって左右されるものです。

2018年現在では8パーセントになっていますが2019年には増税されると予定されているためこれが10パーセントになるでしょう。

もう一つは、印紙税になりますが節税のコツは、売買契約書のうち片方だけにしか収入印紙をはらないことです。

それ以外には、仲介手数料などの費用がかかってきますので確認をしておくべきです。

税金に関して面倒に感じるならば税理士に依頼する必要があります。