不動産売却に確定申告は必要？必要な場合や時期、控除について解説

会社勤務の場合には源泉徴収や年末調整などと言った形で処理されますが、副業を行ったり不動産物件を売却した際には、自身で確定申告を行う必要が出てきます。

高額所得者では会社勤務でも必要になってきますので、年収が2,000万円を超えているような方でしたら、経験があるはずです。

この確定申告とは一体どういったものなのか、そしてどのような時に申告する必要があるかは、予め確認しておくことが大切です。

節税も大切ですが必要な額を支払わないと、思わぬ不利益を被ることになってしまいます。

そもそも何で確定申告などと言うものを行わないとならないかについてですが、これは年間の収入に対して払うべき所得税を確定させることが目的となっています。

企業の場合はもちろんですが、個人の収入だって所得税の対象です。

国税庁はこの税目収入を確保するために、一定の規模以上の年間収入を得ている場合には、確定申告を義務付けていることになります。

そして申告された収入から、次年度に支払うべき税額を算出しているわけです。

確定申告は1月1日から12月31までの一年間の収入を合計して申告書を作成し、管轄する税務署に申告することで行うと言うものです。

近年はオンラインで簡単に申告できるe-tax と呼ばれるシステムが登場しており、便利になりました。

申告時期は計算した年度の次の年の2月15日から3月15日の間となっています。

この時期には申告が必要な方が大忙しになっているのを、見かけた方もあるかも知れません。

基本的に自身で事業をはじめて、それだけで収入を得ている時には年収が38万円を超えたら、申告の対象となります。

会社などの収入があり、それとは別に副業などで収入を得ている時には、副業などの収入が年間20万年を超えると対象です。

不動産売却をした時にはある程度の収入が発生するかと考えられますが、やはり場合によっては申告する必要が出てきます。

所得税の計算では不動産と他の給与などの収入は分離課税と呼ばれ、区別して計算されるものになっています。

これは所得税は別々に掛かりますが、申請はまとめて実施して大丈夫なので気をつけて下さい。

また不動産の場合には売却した後、必ずしも申告が必要となるわけではありません。

損失が出ている場合には申請しなくても良いとされているので、ここは確認しておきましょう。

不動産売却において損失が出てしまった時には、必ずしも確定申告を行う必要はありません。

しかし申告を行うことで損失を利用し、年収分の税額などを抑制することが可能になります。

このような特例が設けられているので、不動産売却で損をしてしまった時には、活用を検討していきましょう。

この特例は損益通算及び繰越控除の特例 と呼ばれており、一定条件を満たせばトータルで所得税を抑えることが可能となります。

特例を受けるには保有期間や床面積の制限などの細かいルールがあるので、これは詳しく調べておくことが大切。

申告も特別なので気をつけて下さい。

確定申告を行う際には知っておきたいポイントが複数あります。

失敗しないように重要点はチェックしておくことが大切ですし、詳しく勉強していくと節税対策なども理解が進んでくるはずです。

不動産の取引を行う際には割と申告が必要になってくるケースが多いので、慎重に確認しておくことがおすすめできます。

不動産売却の際には投資用物件では申告が必要と言うのは、多くの方が知っていることだったりします。

しかし居住用の物件となると、所得税の対象にしなくても良いのではと感じるかたもおられるかも知れません。

この点では残念ですが居住用物件もしっかりと所得税の対象になっているので、申告漏れが無いように気をつける必要があります。

ただし居住用物件の場合ではマイホーム特別控除 と呼ばれる制度が設置されていますので、これを活用するのが選択肢です。

所有年数などの条件が細く設定されていますから、詳しく調べておきましょう。

不動産売却の際には所得が生じていないとみなされると、申告は不要となってきますので、ここはきっちりと見分けていきましょう。

不動産売却はまとまった収入が発生しやすく、数百万円や数千万円単位でお金が入ってくるはずです。

しかしこの売却価額全てに課税されるわけではないので、ここはチェックポイント。

取得費よりも譲渡価額が低かったり、売却手数料などがかさんでいる時には所得はマイナスとみなされます。

もしマイナスだった時には申告は必要ありませんし、ある程度の額の損失があれば、上述の通りあえて申請して他の収入の控除に使うのも選択肢です。

自身で収入を得ているとしても、国税庁の方から催促されることもなければ申告しなくても良いと感じてしまう場合もあるかも知れません。

しかし確定申告は無申請だと、無申告加算税と呼ばれる上乗せ分を払うように迫られることになる可能性があります。

また積極的に所得税を隠そうとした場合には、これは見つかると一大事です。

時たまテレビを賑わせる脱税事件と同様の行為ですから、罰則も厳しくなり刑事処分を課せられることにもなります。

確定申告はすべき時期がきっちりと決められていますが、正当な理由があれば、この期間に申告できなかったとしても救済措置が取られるようになっています。

このために何らかの事情があれば、正直に話してみると良いでしょう。

うっかり忘れた場合も、そのままにしておくとリスクがあります。

ひた隠しにすると故意犯とみなされる可能性もあるので、早期に申告をしていくほうが良いかも知れません。

確定申告は細かなルールもありますし、慣れないうちには良く判らないことも多いでしょう。

そのような時には税務署で行われている相談会に参加したり、税理士のサポートを活用していくのがおすすめです。

不動産売却を行い、譲渡利益が発生した場合には必ず確定申告を行わなければなりません。

その確定申告の時期は決まっており、基本的に2月16日から3月15日までとなっています。

ただ始まりと終わりの日のいずれかが土日に絡んだ場合はそれよりも前、もしくは後まで1日程度、期間が延長されることになります。

どの年度も基本的にこの時期というのが決まっていることから、このタイミングまでに書類の準備をしていくような形でスケジュールを立てていきます。

そして、遅れることがないよう、早急に提出を行ってしまえば、面倒なことにならず、不動産売却の手続きを完全に終えて、次の年度を迎えられることになります。

基本的に確定申告は土日に行うことはできません。

税務署などが閉まっており、受け付けてもらえないというのが実情です。

そもそも確定申告が行えるのは平日の午前8時30分から午後5時までになっています。

何らかの相談がある場合にはこの時間に行かなくてはなりません。

それが難しい場合、一部の税務署では日曜日にオープンし対応をしています。

このケースでは申告書の提出はもちろんのこと、税務相談などにも対応していることから、例えば確定申告書の書き方がわからないという場合にはどのように書けばいいのかなどのレクチャーも行うなど安心です。

土日しか時間がないというサラリーマンにはおすすめです。

不動産売却の時に譲渡損失が出て損益通算がしたいが実際のところはどうなのかなどの疑問を抱えている場合、それを税務署に聞く場合は平日の決められた時間に行くか、日曜日に話を聞きに行くぐらいしかありません。

その一方、確定申告に慣れておりあとは提出だけという場合は実はそこまで時間を気にする必要はなく、郵送で行う場合やe-Taxと呼ばれる制度などを用いればすぐに申告が行えます。

自宅で簡単に確定申告が行えるので、不動産売却に関係する書類を見ながら書類を作成していけばそれで十分です。

もちろん決められた時期に出すことになりますが、土日を意識しなくていい人にとっては便利と言えます。

2月16日から3月15日までと決められている確定申告ですが、その準備には色々と手間がかかる場合があります。

実際に添付しなければならない書類やマイホームに関する3000万円の控除など控除制度を利用する場合には通常の不動産売却以外の書類の添付が必要になっていきます。

また、不動産を取得した際にもらったはずの書類がない場合も考えられます。

その場合にどうすればいいかというのもあれば、戸籍謄本が必要になり、本籍地が遠隔地にあった場合にはどのようなことをすればもらえるのかなど決まりごとがたくさんあります。

1か月もあるからいいやと思っていると、後で面倒なことになっていくので早めの準備が大切です。

確定申告の準備を早く終わらせないといけない理由は税金の納付期限にあります。

確定申告の場合は書類を提示し、これだけの税金がかかるというのを示せばそれでいいわけではありません。

むしろ、税金がこれだけかかるというのを示すだけでなく、これだけかかったので税金を払いますという形で納付をしなければならないというのが大きいです。

つまり、実際にいくら支払うことになるのかを示すのは納税者であり、税務署はそれを厳しくチェックするだけに過ぎません。

3月15日に終わらせればいいやと思っていると、実は膨大に税金がかかり、支払いだけのために借金をせざるを得ない状況になるケースもあり、早めの対策が必要になります。

本籍地が居住地と同じであれば、休日のサービスを利用していくことや家族に依頼することもできますが、遠隔地にあった場合は大変です。

請求書やお金、切手を貼り付けた返信用封筒を入れて送らないといけないからです。

しかも、この場合のお金は定額小為替にして送らなければならないことがほとんどです。

それでいて定額小為替は土日に購入することができません。

つまり、平日に郵便局で買っておかないと大変なことになります。

金曜日に気付き、郵便局がしまっていたら次の月曜日に買い、それを入れて送ったとしても返送されるのは数日後です。

場合によっては思い立ってから1週間後にようやく手に入ることになります。

確定申告は、事業を行っている場合や一時所得や雑所得が発生した場合などにも行い、最近では副業を積極的に行っているサラリーマンが行うケースもあります。

その一方、ほとんどのサラリーマンは確定申告をしたことがなく、不動産売却を契機に初めて行う人も少なくありません。

もし不動産売却だけの理由で確定申告をするのであれば、時期に関係なくできる準備は不動産売却から日が経っていない時点でしておくのがおすすめです。

その時期に調べて、税務署に聞きに行って準備を進めればパニックになることもありません。

そして、しっかりと準備を行い、確定申告の初日に提出するようなことも可能になります。

確定申告の時期は税務署は大変混みやすく、相談を行ってから申告を済ませようと思えば半日消費するのも決して大げさなことではありません。

多くの人が税金のことはあまり分かっておらず、この場合はどうすればいいのかとドギマギするのが普通です。

不動産売却によって初めて確定申告をする人にとってもそれは同じことです。

なので、3月になってから準備を始めるのはあまりにも遅いことは知っておくべきです。

できれば事前に行われる税務相談コーナーの開設のタイミングから相談を求めていくことが必要です。

そうすることで少なくとも3月のギリギリのタイミングで始めるようなことにはならず、混乱せずに確定申告が終えられるようになります。

納税方法

不動産売却を行ったあとに、確定申告をしたら次に納税のステップになります。

税金を納めないと、延滞税がかかるなど損をする可能性もあります。

損をせずに問題なく払えるようにするために、どのような形で納税できるのか把握しておきましょう。

納税方法の選択肢は1つではなく、不動産売却の利益による税金を支払い方には複数の方法が存在しています。

そのためどのような方法があるのか把握したうえで、自分に合った形で払えるようにすることが大切です。

不動産売却の利益が出たら、税務署に行って確定申告を行うという方もいるでしょう。

直接税務署に行くという方であれば、その場で納税まで済ませてしまうのも1つの手です。

確定申告を行うところとは別の窓口で、税金の支払いまでまとめて行うことが可能です。

何度も出かける必要がないので、不動産売却に関する税金の問題を一度に解決できるのもポイントの1つです。

利用する時間帯や曜日によっては、税務署が込み合うこともあります。

待ち時間を少なくするために、どのような時間帯が空いているのかあらかじめ確認することも大切です。

不動産売却後に確定申告を行った際、納付書を受け取ることが可能です。

受け取った納付書を使うことで、コンビニで税金を支払うことも可能です。

自宅や職場の近くにあるコンビニから支払えるので、買い物についでに納税ができるというのもポイントの1つです。

ただし実際にコンビニを利用する場合には、1つ注意しなければならない点があります。

それが30万円以上の額だと、コンビニからは払えないという点です。

納付する額に注意して、どのような方法で払うのか考えていくようにしましょう。

普段行く機会が少ない税務署だと、長く滞在したくないという方もいるでしょう。

そのような場合には銀行などの金融機関から納税することを考えるのも1つの手です。

実際に銀行を使って税を納める場合でも、複数の選択肢があります。

選択できる方法を把握したうえで、自分に合った方法を考えていくことも忘れてはいけません。

額や利用できる時間に合わせて、どのような形が自分に適しているのか考えていくようにしましょう。

納付書を持っている方であれば、現金を添えてそのまま支払うことも可能です。

現金を添えて窓口から支払うという場合であれば、窓口が営業している時間帯にしか対応してもらうことができません。

基本的に銀行の窓口で対応してもらえるのは、平日の昼間のみです。

この方法を利用して支払いたい場合には、窓口の営業時間をあらかじめ確認することも忘れてはいけません。

不動産売却の利益に関する納税で、なるべく人とのやり取りは少ない形で支払いたいという方もいるでしょう。

そのような場合には、銀行の窓口を利用するのではなくATMから支払うのも選択肢の1つです。

ATMから支払う場合であれば、銀行の窓口よりも対応してもらえる時間が長いという特徴もあげられます。

またATMを利用するときには、手数料の問題を忘れてはいけません。

利用する時間帯によって手数料が変わってくることもあるので、事前に確認することが大切です。

手数料の問題で思ったよりもお金がかかって、損をしたと払ってから後悔しないようにすることも必要です。

銀行から支払う方法の中には、直接金融機関まで行かなくても納税ができる選択肢も存在しています。

その選択肢というのが、口座振替を利用するやり方です。

不動産売却の利益で確定申告を行う際に、税務署に口座振替の依頼も合わせて行います。

口座振替の依頼も合わせて行うことで、決められた日に納税額が自動的に引き落とされます。

1度口座を登録してしまえば、次の年からも確定申告後に確定した額が口座から支払われます。

例えば個人事業主の方であれば、毎年支払うことになるので口座振替の利用を検討するのも選択肢の1つです。

納税はしなければならないことだとわかっていても、そのために出かけるのは面倒だという方もいるでしょう。

そのような場合には、自宅にいたままで支払える方法に注目するのも1つの手です。

自宅にいながら税金を払う方法には、個人の状況によって利用できるケースとできない場合にわかれます。

事前に準備が必要になることもあるので、どのような流れで納税することになるのか確認することが大切です。

自宅にいながら納税する方法の1つに、クレジットカードを利用した納税方法があげられます。

ただし住民税などを納める場合、住んでいる自治体が対応してなければクレジットカード払いができないので注意が必要です。

またクレジットカードを利用するメリットの1つが、ポイントが取得できるという点です。

クレジットカードを利用して、ポイントを貯めているという方も多くいるでしょう。

普段の買い物での支払いと同様に、納税で利用した場合でもポイントが貯められます。

貯まったポイントは普段の買い物などの際に利用することが可能です。

ただしクレジットカード支払いで、手数料がかかることもあるので注意が必要です。

税務署へ行って確定申告を行うのではなく、自宅でインターネットから手続きを済ませようと考えている方もいるでしょう。

自宅から確定申告をインターネット経由で行ういう方は、そのままの流れで納税を行うのも選択肢の1つです。

確定申告が終わったら今すぐ納税というステップを選択することで、届け出を出した口座からそのまま引き落とされるようにするのも1つの手です。

ただし自宅から確定申告を行って納税をするためには、あらかじめ準備が必要になるので注意が必要です。

準備をしっかりと整えたうえで、問題なく確定申告と支払いができるようにしましょう。

確定申告に必要な書類

不動産売却に伴う確定申告をする際にはいくつかの添付書類が必要になります。

これだけの金額になりましたというのをただ単に示すだけではいかようにも申告することができるため、ウソを付き放題です。

本当にその金額なのかどうかをいくつかの添付書類によって示していくことになります。

そもそも確定申告書は2種類が必要であり、申告書B様式、分離課税申告書を用意してそこに記入をしていきます。

その記入に必要なものがいくつかあり、それを用意するだけでなくもらったら絶対になくさないよう、大切に保管しておけば後は細かく書いていけば大丈夫です。

確定申告の際に必要になるものとして譲渡所得の内訳書があります。

この書類は不動産売却に際して、どこの土地や建物を売ったのかやいつ不動産売却を行ったのか、誰にいくらで売ったのかなどを記載していきます。

これを1つずつ記入していくことでおおよその譲渡所得がわかるようになるというものです。

不動産売却を行った時に税務署から譲渡所得の内訳書が送られてきます。

あとはそこに漏れがないように記入をしていき、最終的にこれを税務署に提出をすれば大丈夫です。

これを見ればすぐにわかるようになっており、あとはそれの証拠となる添付書類が必要です。

不動産売却で必要になった書類は基本的に添付書類として提出することになります。

代表的なものは売買契約書のコピーです。

不動産売却がしっかりと行われたことを示す書類は必ず用意しなければならず、そうしないといくらでもごまかすことが出来てしまいます。

次に実際に売買契約で手にする代金の受領書や固定資産税精算書のコピーや仲介手数料に関する領収書についてもコピーで提出しなければなりません。

売買契約書は重要であることがわかっていますが、仲介手数料の領収書などはちゃんと保管をしないとなくすることになります。

ただ、確定申告で必要なことはわかっており、注意喚起が業者からされるはずです。

不動産売却をする際の書類は注意喚起もあってなくすことはほとんどありませんが、不動産を取得した際の書類はなくしやすく、注意が必要です。

特にかなりに取得した不動産だった場合には書類が残っていないこともあります。

この場合も売却する時と同じような書類を用意すれば問題ありません。

これまでに増築や改築、リフォームなどを行っている場合にはその時に発生した領収書なども必要になります。

これらがいわゆる取得費などにつながり、譲渡所得の計算をする際には重要な意味を成すものになっており、不動産売却の時点で準備を進めることが求められます。

マイホームなどを売却し、譲渡所得がプラスになった場合には控除制度を利用することで結果的に3000万円の控除が受けられ、結果的に譲渡所得の部分が非課税になることもあります。

控除制度を利用する際にも当然ながら必要になりますが、ここで重要なのは本当にマイホームだったのかということです。

マイホームという定義はそこで居住し、長く住んでいるケースです。

つまり、長く住んでいるということは住民票や戸籍などで判断できるため、それらのものを用意しておけば大丈夫です。

ただ、それらが不要な場合も存在しています。

3000万円の控除を受ける場合は、誰かにそれを売ることになるため、必ず戸籍などのものが必要になります。

そのため、不動産売却などの契約をした日の前日に該当する住民票の住所、そして実際に売却した不動産の所在地が異なる場合に必要であるというように覚えておくことが大事です。

ということは、契約日前日の住民票の住所と譲渡した不動産の所在地が同じだった場合には戸籍などのものは必要ないということになります。

自分がその対象になるのかどうかは事前に税務署に聞くか、手続きをしてくれる司法書士などに確認を取っておくことをおすすめします。

居住用物件となる不動産を売却し、譲渡所得がマイナスになった場合には損益通算を行うことができます。

その際の必要なものですが、買換え取得資産の資料や新しい住居の借入金の残高証明書、翌年に繰り越されることになる譲渡損失の計算書などがあります。

どのような不動産を取得し、そのためにいくら使ったのかなどを示すことで実際に損益通算が行えるようになりますが、すぐに取得する場合などには提出期限までに必ず出しておかねばならず、それを逃すと後で相当面倒なことになるばかりか、せっかくの損益通算ができなくなることも考えられるので要注意です。

一般的な確定申告で必要なものは実はそこまで複雑なものはありません。

不動産売却で必要なものは、仲介業者などが指示を出したり、司法書士や税理士などに依頼をすれば何が必要かをあらかじめ示してくれます。

また税務署に言えば丁寧に教えてくれることもある一方、特例制度を使うとなると、用意すべきものが増えるため、事務作業の手間がかかるようになります。

特例制度を使うなどして節税につなげたい場合などは自分たちだけで準備を進めていくということもいいかもしれませんが、できれば司法書士や税理士にチェックをしてもらうことをおすすめします。

税務署に提出する際には様々な方法で提出をしますが、その時にこれが正しいなどと教えてくれることはなく、後で間違いに気づいた税務署が指摘をすることがあります。

また確定申告書に書かれていることと添付書類が間違っていることもよくあり、面倒なことになってしまうことが見られます。

たいていの場合は初めてもしくは2回目など、慣れない確定申告を行ったサラリーマンによく見られるので、間違えることのないよう、多くの人が確認することが大事です。

確定申告を行うことで税金の支払いを確定することになるため、適当にやってはならないものです。

譲渡所得がマイナスになった場合は確定申告をしなくてもいいとされていますが、損益通算などの兼ね合いがあるので不動産売却の際にはどんな状況であれ確定申告をしておくことが必要です。

面倒なことも多く、書類の多さや納税方法など融通があまりきかない部分がある一方、正しくマジメに支払っておき、正直に申告さえしておけば誰からも文句は言われません。

個人事業主など毎年確定申告をする人には特に問題のない作業ですが、サラリーマンのように自分ではそうしたことを行わない人ほど、確認が必要になります。