家の高額売却にはコツがいる!?流れや手数料,税金,費用,注意点など解説
家の売却を検討されている場合、不動産査定を行う必要があります。
これは家の平均的な相場を判断出来ることと共に、売り出し価格を決める上で参考にすることが出来ます。
また少しでも査定額を上げることも大切な要因となっており、少しの手間をかけるだけでも査定額に影響があります。
不動産査定をする場合、業者に見積もり依頼をする必要があります。
少なくても3.4社に依頼することをおすすめします。
1社の業者のみに査定依頼をすると、その査定額を鵜のみにしてしまい損をしてしまう可能性があります。
また2社に依頼して、査定額にあまりの違いがある場合、もちろん高い査定額を提示してくれた業者と契約する場合が多いと言えますが、業者によっては契約後に販売額の値下げを提示するところもあるので注意が必要です。
その点3.4社に依頼すると、適正な額が判断できると言えるので、必ず複数の業者に依頼することをおすすめします。
不動産査定をする際、ネットでの一括査定もありますが、地元の大手不動産や地域密着型の業者に依頼すると良いでしょう。
大手の場合は何と言っても販売力があります。
また資金面でも違いがあり、宣伝活動をより多くしていただけることがあります。
また地域密着型の業者は、その土地に精通されたスタッフばかりですし、平均的な相場や需要面に関しても知識が豊富なので、納得できる査定額を提示していただけます。
実際不動産査定を依頼すると、スタッフが家に来られることになります。
その前にやっておきたいこととして家の掃除があげられます。
やはり綺麗な家ですと印象が良くなるので、まずは掃除をすることが大切になります。
また明るくて広い家の方が印象が良いので、電球が切れていたら付け替えることをおすすめしますし、家具の配置もかえるなどしてデッドスペースを少なくすることが大切です。
さらに査定では必ず押し入れやクローゼットの扉の具合や広さなどを確認することになるので、部屋を広く見せたいからと言って一時的に物を収納することは避けましょう。
査定において、家の間取りや見た目の印象は大切となりますが、住みやすさと言った環境も大切になります。
そこでおすすめなのが、物件のおすすめポイントを提示することです。
例えば近所の方はみなさん良い方たちばかりとか、自治会等のイベントが少ない、またスーパーや病院や学校の施設情報など、メリットと思えることは全て提示すると良いでしょう。
査定スタッフも、近所付き合いなど環境に関する情報を知っている方はほとんどいないと言えます。
少しでもおすすめできるポイントがあれば評価する際のポイントとして取り入れることが出来るので、些細な事でも提示されると良いでしょう。
複数の業者に不動産査定を行った結果、家の平均的な査定額が分かることになります。
それが分かると実際契約する業者を決めることになります。
この時に重要なことは、担当者が親身になって対応してくれる方化どうかです。
契約だけを目的としている場合、契約後は適当に対応され、なかなか売却出来ないといったことにつながります。
そのため、担当者としっかり話し合い、本当に頼れる方だと思われた場合、契約することをおすすめします。
契約すると売却価格を決めることになりますが、担当者と相談して適正な価格を決めることになります。
売却価格は不動産査定の平均額を参考に決めることになりますが、最終的に判断するのは売主本人となります。
例えば平均額が2000万円だった場合、2100万円でも2200万円でも構いません。
しかしあまりにも高額すぎるとなかなか売却出来ないことは当然です。
そのため周囲の売り物件の相場を比較検討した上で売却価格を決めると良いでしょう。
もちろん早めに売りたい場合は値下げをすれば良いですし、住宅ローンなどの残債があるのであれば、多少時間はかかっても少し高めの価格設定にすることもおすすめです。
売却方法は基本的に2通り挙げられます。
まず一つ目は地元のフリーペーパーや不動産業者の新聞広告に掲載する方法です。
この場合、手間がかかることはほとんどありませんし、早めに売却する方法としてはこの方法をとった方が確実となります。
もう一つはオークションに出す方法です。
今現在はネット社会なので、実際他府県の不動産情報を閲覧している方はたくさんいらっしゃいます。
都会暮らしの方で田舎暮らしに憧れている方が不動産を探しているかもしれませんし、投資物件として購入を検討されている方もいらっしゃるかもしれません。
時間はかかるかもしれませんが、こちらは高値で売れる可能性もあると言えます。
売却価格を決める際、買い手との価格交渉があることを前提に決めることも大切です。
買い手としては少しでも安く購入したいので、値下げ交渉に出てくる可能性があります。
そのため、あらかじめ値引きが出来るような金額設定にしておくと、お互いに気持ちよく売買することが出来るので、価格交渉があることを念頭においておくと良いでしょう。
家を売却しようと考えている場合、ほとんどの方が仲介業者を利用します。
仲介業者に依頼するときに結ぶのが、媒介契約です。
実際に契約を結ぶときには、注意しなければならない点があります。
その注意点というのが、媒介契約には複数の種類が存在しています。
そのため実際に契約を結ぶ前に、どのような種類があるのか把握しておくことが大切です。
媒介契約の種類を把握したうえで、自分の状況にはどのような選択肢が適しているのか考えていくようにしましょう。
家の売却における契約内容の1つに、専属専任媒介契約があげられます。
この内容における特徴が、契約を結んだ業者からしか仲介してもらうことができないという点です。
また専属専任媒介契約の場合には、個人で売却先を探すこともできないので注意が必要です。
探せる範囲が限られると、契約のうえで不利と判断する方もいるでしょう。
ですが専属専任媒介契約には期限が存在しています。
そのため業者側は、期限が切れるまでに家を買う相手を探そうと必死になります。
業者が必死になることで、早く家の買い手が見つかる可能性が高いのです。
専属専任媒介契約と間違いやすいのが、専任媒介契約です。
2つの共通している点は、1つの業者としか媒介契約が結べないという点です。
契約が切れるまではほかの業者を利用できないので、実際に利用するときには注意が必要です。
一方で違いとしてあげられるのが、専任媒介ならば個人で買い手を探すことも可能だという点です。
例えば自力で買い手を探す目途はついているものの、さらに好条件で売却できる相手を探したいということもあるでしょう。
そのような場合には、専任媒介契約で家の買い手を探してみるのも1つの手です。
特定の業者に任せるのではなく、複数の選択肢を探りたい場合には一般媒介契約という選択肢もあります。
一般媒介契約における場合には、複数の業者と同時に契約を結んで買い手を探してもらうことが可能です。
このとき注意しなければならないのが、業者側は専任での契約を優先するケースが多いという点です。
そのため一般媒介は、ほかの契約と比較して買い手が見つかるまでに時間がかかるケースも見られます。
時間がかかってもいいので、少しでも良い条件で買ってくれる相手を見つけたいという場合には一般媒介契約を検討するのも選択肢の1つです。
家の売却に関する媒介契約を検討するとき、注意しなければならないのがお金に関する問題です。
実際に家を売却するとなると、1000万円以上のお金が動くこともあります。
多額が動く取引を仲介してもらう業者を選ぶからこそ、どのような点に注意したらいいのか把握しておくことが必要不可欠です。
チェックポイントを把握することで、トラブルを回避することにもつながります。
トラブルを防いだうえで、問題のない契約を結べるようにしましょう。
媒介契約では、買い手が見つかったら報酬として仲介業者に手数料を支払うことになります。
このときのポイントになるのが、業者にどのくらいの仲介手数料を支払えばいいのかという点です。
具体的な金額は業者によって異なるので、契約を結ぶ前に確認しておくようにしましょう。
不安な方は、仲介手数料の相場を調べるのも1つの手です。
相場を事前に調べておくことによって、問題ない価格で契約を結ぶことにもつながります。
トラブルを防ぐためにも、事前の確認が欠かせません。
仲介手数料について考えるときに忘れてはいけないのが、支払うタイミングに関することです。
一般的な業者では、手数料を支払う時期は家の引き渡しを行う直前です。
このタイミングであれば、買い手から売却金を受け取った後なので問題なく手数料を支払うことが可能です。
ですが業者によっては、買い手と売買契約を結んだタイミングで手数料を要求するケースも見られます。
売買契約を結んだタイミングだと、まだ買い手からは手付金しか受け取っていない状況です。
この後の買い手のローン審査の結果によっては、売却できない可能性もあります。
トラブルを防ぐために、仲介手数料を支払うタイミングの確認も欠かせません。
家を売却するときには、どのような業者を利用しても同じと考えている方も多くいます。
ですが利用する業者によって、契約内容や手数料の問題などで違いが見られます。
そのためどのような形で家を売却したいのか考えて、より良い契約を結べるか確認することも忘れないようにしましょう。
事前の確認を怠ると、大きな問題に発展してしまう可能性もあります。
何らかのトラブルを避けるためにも、細かい確認を忘れないようにしましょう。
家を売却するときには、手順としてまず不動産会社を選ぶことが大事になります。
そのうえで、見積もりを行い適切な金額を出すことで納得できる家の売却が可能になります。
家の売却の第一歩は、不動産会社選びから始めなくてはなりません。
不動産会社選びのポイントの一つは、十分な比較をすることです。
比較するときに必要なことは、それぞれの業者が一体何を得意としているかの視点が重要になります。
不動産会社によっては、マンションを専門的に扱っているところもありますが、一戸建て住宅を専門的に扱うところもありますので、家がマンションの場合にはマンションを専門的に扱っているかで判断をするとよいです。
これをどのように判断するかといえば、ホームページなどを見ると一目瞭然です。
通常業者は、自分たちが一番得意としているジャンルを目立つところに掲載します。
例えば、一戸建て住宅を明倫に取り扱っている業者の場合には、ホームページの一番目立つ中央よりやや上の部分に一戸建て住宅の写真などを大きく掲載している可能性があるわけです。
ホームページでなくても、チラシや広告でも同じような基準で判断することができるでしょう。
不動産業者を見つけることができれば、さっそく連絡をしてみます。
そうすると、不動産業者の方からいつごろお伺いしますとの連絡が来ますのでそこで初めて住宅を売却する内容を話すことになるでしょう。
家を売却するときには、おいしい話しがあってもそのまま契約をするのではなく後日契約するように伝える必要があります。
もちろん運が良ければ、一番最初の業者に任せた方が結果的に良いこともありますが、多くの場合は不動産会社同士で比較しなければその良さを見抜くことができません。
しつこく取り込みをかけてくるようなところや契約を焦らせるところは顧客視点ではなく自分たちが営業利益を得ることばかりを気にしている業者ですので、可能な限り避けなければなりません。
また、顧客にとって都合の良い話しばかりをする業者も避ける必要があるでしょう。
例えば、今なら高価で買い取りますといった会話は半信半疑だと思って間違いありません。
さらに、業者のテクニックとして最初に低い査定額を出していき、後になって高い金額を提示することもあります。
不動産会社選びを行い、そのあとには不動産会社と契約をすることになります。
この場合、基本的に不動産会社の方で行ってくれますが前提知識として知っておいた方がよいこともいくらかありますので、それらを学んでおきましょう。
不動産会社と契約を結ぶ場合には、不動産会社に直接家を販売する売買契約と仲介をしてもらう媒介契約があります。
わかりにくいのは媒介契約のほうですが、簡単に言えば買い手を不動産会社の方で見つけてもうらことを言います。
理想としては自分で買主を見つける事ができればよいですが、よほど人脈がある人以外は周りに家を買いたいと考えている人はいないでしょう。
このパターンだと、いつまでたっても販売できるわけではありません。
そこで、間に業者が入ってくれて住宅の購入希望者を探してくれるわけです。
まだ契約を行う場合には、その中に3種類枝分かれしていることを知っておくことが大事です。
一つ目は、一般媒介契約と呼ばれるもので、これはいくつかの不動産会社と同時に契約を結んでも契約違反にはならないタイプになります。
ただ、不動産会社としてはレインズに加入する必要ありませんので、その点が欠点と言えます。
当然自分で契約したい相手を見つけることができれば一般媒介契約を解除することも可能です。
次に、専任媒介契約がありますがこの契約の特徴は一つの不動産会社に契約が縛られる点です。
レインズに加入しますので、幅広く買い手を見つけることができるようになるでしょう。
ただし、自分の知り合いや友人で買い手を見つけることができたならば契約を解除することは可能です。
最後に、専属専任媒介契約と呼ばれるものが存在します。
これは、基本的に専任媒介契約と似ていますが一番大きな違いは報告義務が非常に短期間なことと、自分の周りに住宅を欲しがっている人がいた場合でも不動産会社との契約を解除することができない点です。
結局どれが一番よい契約のパターン化といえば、家の売り主によって変わってくるところになります。
もし自分の周りに住宅が欲しいと考えている人が理想ならば、一般媒介契約や専属媒介契約でも何ら問題はありません。
ですが、まず自分の周りで住宅をほしいと考えている人がおらず、しかも短期間で売却したい場合には専属専任媒介契約が優れています。
家の売却を行って引き渡しを行うのであれば、どのような点に注意をしたらいいのでしょうか。
当たり前の話ですが、売却をして引き渡すための準備を行う必要があります。
その中でも特に大切な準備になるのが、引っ越しの問題です。
引っ越しの時期は、引き渡すタイミングを考慮したうえで決めることになります。
問題のない状態で家を売却するためにも、余裕をもって準備を進めていくことを忘れないようにしましょう。
余裕をもって準備を進めることで、間違いのない形で引き渡しを行うことにもつながります。
実際に家を引き渡す場合、どのくらいのタイミングで引っ越せばいいのかわからないという方もいるでしょう。
次に暮らす家の準備を考えた場合、ぎりぎりまで今の生活を続けたいと考えている方もいるかもしれません。
これから暮らす場所の準備が整っていない場合であれば、引き渡しのぎりぎりまで現在の場所で生活をしても問題はありません。
ですが引き渡しを行う場合には、今住んでいる場所を空の状態にするのがマナーです。
契約内容によっては、一部の家具はそのままでもいいということもあるでしょう。
ですが家具がそのままでもいいというような決まりがなければ、当日までに荷物をすべて運びだす必要があります。
また引き渡しのタイミングで荷物が空になっていればいいという場合、当日の引っ越しでも問題ないと思っている方もいるかもしれません。
もしも約束の時間が午後という場合であれば、当日の午前中に引っ越しをするのも1つの手です。
ですが一般的には、引き渡しのタイミングは午前中です。
午前中ということを考えると、当日の引っ越しだと準備が間に合いません。
そのため当日に荷物を運び出すのではなく、余裕をもって数日前までには準備を整えておくようにしましょう。
今まで住んでいた家の状態によっては、リフォームや補修が必要になるのではないかと考える方もいるでしょう。
ですが契約内容で決められていない場合、基本的にはリフォームなどは必要はありません。
リフォーム代で余計な出費が増える可能性もあるので、無理に補修などはせずに家を引き渡すようにしましょう。
もしも補修などが必要な場合には、購入した側が自身で行うことになります。
また購入した側もリフォームして住みやすい家にしてから暮らすというケースも多いので、売却する側がリフォームすることはないのです。
家を売却するときに注意しなければならない点の1つが、余計なトラブルに巻き込まれないようにするという点です。
契約内容やお金のことなど、売却の際に思わぬトラブルに巻き込まれてしまう方も多くいます。
ですが多くのトラブルは、確認を徹底するなどの注意で回避することが可能です。
そのため困ったことにならないようにするためにも、契約時などの確認を忘れないようにしましょう。
1度確認したから安心と判断するのではなく、何度かチェックすることでトラブルを防ぎやすくなります。
家の売却手続きでまず確認すべき点になるのが、どのような契約内容となっているのかという点です。
例えば引き渡しの日時は、何回か確認することが必要です。
日時は勘違いをしていてトラブルにつながる可能性が高いものです。
不安な場合には個人でチェックするだけではなく、仲介業者にも確認するようにしましょう。
仲介業者にも念のために確認を行うことによって、間違いのない日時で引き渡しを行うことにつながります。
また評価証明書などが必要になるので、発行に必要な費用負担やいつまでに準備を行えばいいのかという点の確認も欠かせません。
家の売却先が決まったら、買主が支払った額が自分が指定した口座に振り込まれます。
このとき指定した振り込み口座などに間違いがあった場合、お金が振り込まれなくなってしまいます。
金銭トラブルは珍しいことではないので、口座に間違いのない額が振り込まれているのか念入りに確認するようにしましょう。
このとき仲介業者を利用した場合には、仲介料が差し引かれている可能性もあります。
そのような業者に支払う額も含めて、間違いのない金額なのかチェックすることが大切です。
しっかりと確認をしていたつもりでも、何らかのトラブルが発生してしまうケースも見られます。
そのようなトラブルを防ぐために、引き渡し日の前に買主と売主が一緒に確認することも必要です。
このとき仲介業者が日時を指定してくれることもあるので、都合をつけて確認を行うようにしましょう。
双方が確認を徹底することによって、トラブルを防いで家の引き渡しを行うことにつながります。
また手続きを行う前に、どのような書類が必要なのか改めてチェックすることも忘れてはいけません。