駐車場経営のメリット・デメリットと失敗しないための基礎知識
駐車場経営をする上で大切なのは、どのくらいの利益が見込めるかです。
投資しても利益が出ず損益しか出ないと意味がないので具体的な利回りがどのくらいであるのかをコインパーキングと比較してしっかりと紹介していきます。
コインパーキングなど業者に土地を貸し出して駐車場経営をする場合は、その土地代の賃料が1ヶ月あたりの収入になります。
ですから土地を持っていれば自分で駐車場を経営せずとも収入を得ることができ、利用者が多くても少なくても収入が一定というメリットがあります。
逆に言えばどれほど利用客が多くても余分な利益をもらうことができないということにもなるので、それが嫌な場合は自分で管理を行う必要がありますが、コインパーキングの場合は専用に機器などのなどが必要になるので、委託をするのが懸命です。
コインパーキングの利益率は土地を持っている場合であれば、賃料がそのまま入ってくるので賃料の分が自分の利益になります。
しかし、実際の場合は賃料から初期投資費用の一部やメンテナンス費用などが引かれるので賃料の100パーセントもらえるわけではありませんが、大部分を手に入れることができます。
賃料から引かれる費用は委託業者によってかなり変わってくるので、契約時にしっかりとその部分を把握することが重要です。
また、委託していても出来高払いの契約の場合もあり、そのような場合は利回りがかなり下がってきます。
どんなに利用客が多い駐車場であっても平均使用率は70パーセント程度で、一般的な都市の駐車場であれば平均が50パーセント程度です。
ですから実質の利回りは100パーセントを超えることはなかなか難しく50%にとどまることもあります。
土地を委託して駐車場経営を行なった場合、土地の賃料が50万円だったとしたらそこから初期投資費用やメンテナンス費用などが引かれて、少なく見積もっても25万円程度の収入が見込めます。
大手の委託業者であれば、ネームバリューなどがあるので商業施設付近の3台分のコインパーキングで60万円以上の収入を獲得したり、利回りを大きく高めることができます。
投資をする際には、ネームバリューが大きい会社に委託すると大きな利益を得ることが可能になる傾向にあります。
月額駐車場は個人での経営が行いやすく、業務自体を業者に委託しなくても良い場合が多いです。
大げさに言えば、地面がアスファルトなどで舗装されていない場合や草が生えていても車を停めるスペースさえあれば駐車場経営ができてしまいます。
しかし、実際はしっかりと舗装を行なったり縁石の設置・駐車スペースのライン引きなどを行なってからの経営になります。
そのような作業が必要な場合でも、専用の機械などの高額なものを設置する必要がないので、初期投資金額は比較的安く抑えることができます。
月額駐車場はコインパーキングの経営と違って比較的個人でも管理が可能なので、中間マージンが発生せずに契約してもらった分の利益がそのまま経営者の利益に直結します。
また、基本的に月額駐車場を利用する人たちは周辺の地域住民の方が多く、一度契約を結ぶと長い間駐車場を利用してくれる傾向にあるので、安定した収益を長期間維持することができます。
その他にも自分の土地であれば土地を借りる必要性がないので、利益率がぐんと上がります。
基本的に土地を持っている場合は初期投資費用が小規模なもので20万円程度、大規模になると50万円程度になってきます。
しかし、メンテナンスは滅多に行う必要がないので、支出は突き当たりで見ればほぼ0と見て良いです。
ですから小規模で3台の月額駐車場を持っている場合、東京などの大都市などでは1台あたり1万円程度なので月に3万円の収入になり約7ヶ月程度で初期投資を回収できます。
その他の都市では5000円程度が相場なので、1ヶ月あたりの収益が1万5000円となり約14ヶ月程度で初期投資を回収でき、どちらの場合も初期投資を回収しそのあと大きなメンテナンスなどがなければ全てが利益となります。
このように駐車場経営には大きく分けて2つのパターンがありますが、結論から言えば月額駐車場の経営を行なった方が利益を得やすくなります。
その理由は委託による中間マージンが発生するためです。
先ほども言いましたが、コインパーキングは専用の機械などを導入するので初期投資がかかり実質賃料を100パーセントもらうことは不可能です。
その他にもメンテナンス費用なども引かれるので楽なのは良いですが、それなりの手数料がかかります。
一方で月額駐車場の場合は個人での経営になるので余計な手数料がかからず、初期投資は必要ですが専用の機械なども必要ないので月に利用料がそのまま利益になります。
コインパーキングの場合、多くの所が賃料を払ってくれるので目減りするながらも収入は安定していますが、月額駐車場の場合借り手がなければ収入にならないので経営者の努力が大切になってきます。
そのため、駐車場付近に募集の看板を立てたりして利用者を募ったり、ダイレクトメールを周辺の家などに配るなどの努力が必要になります。
利用者を集めてくれる業者などもありますが、そのようなところを利用してしまった場合は、月々の出費が増えて利益が下がってしまいますので、どんなに努力をしても利用客がこない時に利用すると良いです。
コインパーキングの場合は専用の機械や精算機の設置でかなりの初期投資が必要となり、初期投資金額を回収するまでにかなりの時間がかかってしまいます。
しかし、個人で行う場合は初期投資金額が少なく済むので、回収までの時間が短く利益を上げやすいです。
しかも、工夫をするだけで初期投資を抑えることができ、縁石などではなくホームセンターに売ってあるようなブロックにして、土をほって自分で埋めて仕舞えば安上がりだし、必ずしもアスファルト舗装にする必要などもないので、土を平らにして除草作業を行うだけでも良いです。
このように、個人で行うことができる月額駐車場は、臨機応変に対応することができるので、利益を上げやすいと言えます。
契約者との契約が月ごとに行われるのが「月極駐車場」で、まずはこちらのほうの初期費用を見ていきましょう。
比較的コインパーキングよりは初期投資分を安くあげられるという特徴があり、手軽さとハードルの低さが売りになります。
立派な木が植わった庭などがある場合は厄介で、庭石や深く根を張った木の根を掘りだす必要があるのです。
そのうえにきちんと除草しておかないと舗装を破って木が生えてきてしまうので、庭のない住宅に比べかなり費用を要してしまいます。
とはいえ、いったん更地にしておけば駐車場経営以外に転換するときにも便利ですので必要経費と捉えて良いでしょう。
したがってそれほど複雑な施設は要らないのですが、車を円滑に出し入れするために最低限舗装をするか、砂利を敷いておくことは必要です。
土がむき出しだとどうしても植物が生えてきてしまい、手入れにコストもかかってしまいます。
また虫などが発生すれば近隣に迷惑がかかるため、不要なトラブルを招く元ともなってしまうのです。
ご近所は潜在的な契約者でもあるため、極力トラブルは避けましょう。
とはいえ弱い雨しか防げないのでは屋内駐車場に比べてそれほどメリットはありませんし、コストをかけてまで屋根の建設が必要かどうかはかなり慎重な検討を要します。
風が吹いたりすれば結局は雨に濡れますし、日が当たらない分照明を設置することにもなるためそこも計算に入れておきましょう。
しかし、反面初期投資のコストがかかってしまうという面も持ち合わせています。
駐車場経営としては王道とも言えるコインパーキングですが、成功のためにはしっかりとした事前のリサーチが重要となるでしょう。
その管理費用や契約費用は最初にかかってきますので、月極よりはかなりリスクを覚悟する必要があるでしょう。
ただし、基本的に後払いであるコインパーキングは料金の踏み倒しなども発生します。
その回収まで自分でやるのは困難を極めますから、やはり良質な管理会社をしっかりと選んでそこと契約しておくことは必要です。
メンテナンス費用はそれほど高額ではありませんので、最初にお金をかけておけばある程度長く運用することが可能になります。
とはいえ、コインパーキングは基本的に無人ですから機械を破損されたりといったトラブルも起こり得ます。
場合によっては中古品の購入も視野に入れ、一定期間で使い捨てるという業態のほうがリスクは少ないケースもあるでしょう。
●セキュリティ費用コインパーキングの精算機には常に現金が入っていますし、収益を補うために飲み物の自動販売機などを設置すればそちらにも現金が入ります。
そのため盗難などの被害も多く、監視カメラやレコーダーの設置はほぼ必須と言って良いでしょう。
また踏み倒しや機械を破損するなどの行為に対応するため、民間の警備会社と契約しているところもあります。
その場合は別途そちらの費用もかかってきますので、立地と治安、警備コストをよく勘案してどのくらいの対策を講じるか決めておきましょう。
かなり大規模な投資が必要なため一般のオーナーには少しハードルが高いものの、収益性は抜群なため頭に入れておいて損はありません。
また、月極・コインパーキングともに機械式というところもじょじょに増えてきています。
土地の少ない都心部であれば有効な駐車場経営の方向性となるでしょう。
ビルやマンションのような建築が必要なため、初期費用はかなりの額になります。
また相当の集客力のある土地でないと出来ないので一般的とは言えません。
しかし、コインパーキングの収益性に加えて土地面積あたりの台数が非常に高い形式ですから、収益の上限値はたいへんなものになります。
ハイコストハイリターンな形式と言えるでしょう。
機械自体がかなり高額ではあるものの、単純に収益は2階建てなら2倍まで跳ね上がる可能性を秘めています。
土地が狭く、自走式駐車場を建てられない場合でも上に積むことが出来るのが機械式の良い点です。
この形式の駐車場経営をする場合、かならず機械に強い管理会社を選択しましょう。
利用者からのトラブルの依頼にすぐ対応できなければリピーターはつきません。
こちらもハイコスト、ハイリターンで狭小地向けの戦略です。
車好きで余裕のある大人向けのカーマンションで、好きなだけ愛車をいじれるような造りにしておくと富裕層からの引き合いがあるでしょう。
こちらの場合は専門にしている管理会社がありますので、カーマンションの建設や運営に長けた会社とタッグを組んで経営するのがセオリーです。
面積当たりの契約台数はとても少なくなる反面、施設やサービスなどの付加価値を高くすれば客単価は非常に高くなります。
しっかりとした宣伝と集客を行う自信があれば、おすすめできる形態です。
駐車場経営をする人が少なくありませんが、やはり土地があることが大前提でその土地をうまく活用することにより経営をすることが可能になります。
ですが、利回りなどもしっかり考えなければなりませんし、何よりランニングコストがかかってしまうものです。
このような場合には、入ってくるお金だけでなく出ていくお金も考えて頭の中にバランスシートを作っておくことが必要です。
では、具体的なランニングコストにはどのようなものがあるか見ていきましょう。
駐車場と言っても様々な形がありますが、最近流行っているのはコインパーキングになります。
コインパーキングのメリットは、誰でもお金さえ離れれば止めることができる点です。
裏を返せば、契約していない人からも収益を上げることができるでしょう。
そのように考えれば、収入が月極駐車場に比べて大きくなる可能性も高くなります。
ただし、この場合には機械の設定が必要になります。
機械の設定といっても、契約している管理会社の方で行ってくれる可能性が高いですので、メンテナンス等はそれほど気にする必要はありませんが増設する場合などは追加料金がかかってしまいます。
普通の月極駐車場であってもコインパーキングであっても、利用者がきれいに使ってくれれば問題ありませんが、中にはひどく汚してしまう人もいます。
よくある例としては、タバコの吸い殻等がまとめて投げ捨てられていることです。
それ以外にも、コンビニエンスストアなどで購入したパンや弁当のゴミなどがそのまま置かれているようなことも珍しくありません。
駐車場といっても商売になりますので管理人がしっかりと勘定した上で経営をする必要があります。
やはり見た目が非常に重要になるため、定期的な清掃をする必要があるでしょう。
この時に、清掃業者に任せるとお金がかかります。
駐車場は、お金をかけないならばかなり安い状態で利用することができますが、実際にはある程度お金がかかっている所に人が集中する傾向があります。
例えば、父の駐車場などはあまり人が近づいてこないでしょう。
それよりも、コンクリートの地盤がしっかりした所の方が人気があるのは間違いないところです。
そこで、駐車場を送れるアップさせるべく定期的に機械の増設等を行う失業や地面の改修工事などを行うことも重要になります。
いくらコンクリートといえどもひび割れてきてしまっては両者が近づき難くなってしまいます。
駐車場は、自分の土地ならば特に賃料を気にする必要はありません。
しかしながら、その駐車場が誰かの土地の場合には賃料を気にしなければならないでしょう。
基本的に、土地を借りる場合には定額になりますのでおおよそ将来的な支払い金額が分かる点において安心感があるといえます。
しかしながら、場合によって土地の値段が上がってしまうこともあるため気をつけなければなりません。
例えば、近年土地の値段が上がっている地域に関しては、そのまま賃料の据え置きをしてくれるところもありますが中には賃料を上げるようなところも少なくありません。
駐車場経営の費用として知っておくべきです。
駐車場経営の費用としては、自己所有の土地の時賃料がかからないメリットがありますが逆に税金の支払いが毎年あります。
固定資産税は、毎年5月に市役所や区役所等から送られてきます。
これに関しては、毎年5月までに支払わなければならず逆に支払えないとすれば駐車場経営はやめたほうが良いです。
どれぐらいの金額になるかは、駐車場の面積によって異なりますが大抵は100,000円を超えることが多くなるでしょう。
広いところに関しては300,000円を超えるようなことも少なくないです。
ある程度広い所ならば、4回に分割して支払う方法もありますが可能な限り1回で支払った方が楽です。
駐車場経営に興味を持った人ならば、費用もさることながら利回りがどの程度になるかは関心事の1つになるはずです。
利回りに関しては、駐車場の場所や大きさによって変わってくるところでしょう。
せっかく投資をするならば、十分にな利回りが確保できるような場所で経営をする必要があります。
実際にどれぐらいの数字になるのかそしてどうしたら良い数字を出すことができるのか見ていきます。
駐車場経営をする場合には、コインパーキングでも月極駐車場でも場所によって大きく利回りが異なります。
当然ながら、密度が高い利用率の場合には利回りが高くなると言えるでしょう。
特に、土地を所有している場合で未来米などの場合には利回りが10%程度になることも少なくありません。
ですが、そのような特殊な土地の場合を除いてたいていは4%から5%ぐらいになると考えておいた方が良いです。
それをもとにランニングコストなどを計算していきどれぐらいの利用率で収益が上がるかを確認しておく必要が出てきます。
よく、駐車場経営においては100%の稼働率を目指す人がいますが、実際に100%がそれに近い数字を出す事は可能になるか問題になります。
基本的に、東京都内の1番人気のあるような場所でもなかなか100%がそれに近い数を出す事は難しいでしょう。
やはり、深夜の時間帯などはなかなか利用してくれる人がいないからです。
もちろん、丸一日駐車していると思いますがそのような人ばかりではありませんので昼間100%の利用率に近くても深夜の場合は50%を切ってしまうことがあります。
この場合には深夜の利用率が高くなる方法を考えるべきです。
駐車場経営で欠かせない知識としては、コンビニエンスストアと同じ様に売り上げがほぼ場所だけで決まってしまうことです。
いくら、サービスを良くしたところでそれほど利用率が上がるわけではないでしょう。
特に、コインパーキングの場合は一時的に中止をしておく場所になりますので場所が全てと言えます。
もちろん、料金を安くしてたくさんのお客さんを集める方法もあります。
しかしながら、よほど良い条件の場所でない限りほぼ赤字の状態が続いてしまうことを覚悟しておくべきです。
ただ、月極駐車場の外にはセキュリティー対策を十分にすることで売り上げを伸ばすことが可能です。