【初めての方向け】家を高く売る方法、損をしないためのコツを徹底解説！

土地は高い経済的価値を持つ財産です。

それを売却するには出来れば購入したときよりも高値で買主が見つかればそれにこしたことはありません。

しかしその戦略が成功するには計画的に手続きを進める必要があります。

そもそも売却する理由がどこにあるのかをまず整理することが大切です。

例えば子供が独立したのでコンパクトな都市型のマンションなどに転居する予定なのか、実家を相続で取得したが住む予定はないので第三者に処分する為に売るのかで、売買が成立するまでの期間や、売買額をどの程度の額を見込めるのかは違ってきます。

住み替えを予定するなら期間は短くなる場合もある一方で、不要な不動産を処分する趣旨なら強めの価格設定などを提示して、待つというスタンスもありえるわけです。

地域的特性を踏まえれば、駐車場経営など売却以外の有効利用も検討してみるべきでしょう。

土地を売る時には、頃合のタイミングを探るのも一案です。

日本では4月に新年度を迎えることから、新学期や新年度を見越して引越しなどを予定する人が急増するので、不動産の市場も活発になります。

このタイミングを前提にすると1月から3月に不動産を購入する需要が高まるので、売買時期をいつにするべきかの参考材料になると言えます。

この点は早急な処分を検討している場合には妥当しませんが、中長期的に転居先を見つけて資金計画などを立てることが出来れば、不動産の需要が高まる季節に売買を行なうことで、より高い値段で売買契約の成立を見込めることが可能です。

いよいよ土地を売る段階に至れば、買主を見つけない限り売買することは出来ません。

また売買価格の相場を知らないことには適正な販売価格を設定することも困難です。

そこで不動産を処分する時には不動産会社に依頼することが一般的です。

都市圏や県庁所在地などではインターネットの物件情報サイトなどで相場額をある程度把握することは可能ですが、必ずしも頻繁に取引が行なわれているとは限りません。

そこで複数の不動産会社に売買対象物件の査定をしてもらうことが必要です。

単独では実態に近い相場額を把握することが難しい場合があるからです。

査定してもらえば、あとは不動産会社を選ぶことになりますが、大手と中小のどちらを選ぶべきかの問題もあります。

普通は不動産会社は「レインズ」と言う不動産物件の購入希望者を探す専門のサイトに物件情報を登録するので、会社の規模によりさほどの違いがあるわけではないのです。

結局は担当者の能力次第で、買主を見つけることが出来るかが決まります。

依頼しても一向に購入希望者が現れないようであれば、担当者の変更を申し出たり、場合によっては不動産会社を変更することも検討するべきです。

不動産会社との間で査定を参考に売り出し価格が決定すれば、いよいよ広告やレインズなどへの登録を通じて購入希望者を探すことになります。

売主としては買主が購入後に家を建てるなり利用用途について支障をきたさないように準備を済ませる必要がある訳です。

例えば隣地との境界が不明瞭であれば、測量して境界を画定させておくことが求められます。

また住宅ローンを利用していたのであれば、売買前に残債を弁済して抵当権を抹消することが出来るかを検討するのが必要です。

仮に売買代金の一部で残債の弁済を考えるならば、金融機関との密接な連絡を取ることになるでしょう。

土地の買主が見つかっても、ローン特約利用を前提にしている場合は注意が必要です。

これは買主が土地を購入後、新築住宅などを前提に金融機関とローンを組んでいる場合に、審査が通過せずローンを組めないと売買契約が白紙撤回されることになると言う特約です。

売買契約に本格的に着手していれば、審査を通過する可能性は高いと言えます。

しかし買主が借入額を隠匿していたり自分に都合の悪い情報を隠しておいて、後日発覚すると審査が通らずローンを組めないといった事態はありえます。

買主がローン特約利用を前提にしているのか、不動産貸家の担当者に確認することも賢明です。

購入希望者が現れ、売買価格が決定すると、買主から手付金が支払われ、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うことになります。

その後に決済を行い売買契約が最終的に締結して契約書に押印や署名を行ない、決済が終了することになります。

ただし最終的には所有権移転登記を法務局に申請することになるので、必要書類を事前に用意しておくことになる訳です。

売主としてはいわゆる権利証を探しておくことが重要です。

権利証を紛失すると登記手続きが面倒になり余計な費用出費にもつながるからです。

土地を所有していても、何らかの理由で売却しなければならないことがあります。

例えば親の土地を相続した場合に建物ぐらいであればそのまま利用することができますが、田舎の方だと農地も一緒に相続することが考えられます。

このような場合、わざわざ農業をするつもりがないならば土地を売る方向で考えた方がよいでしょう。

ですが、売る場合でもそれなりのお金がかかることを頭に入れておくべきです。

では具体的にどのようなお金がかかるかを説明していきます。

土地を売却するときには、不動産会社にお金を支払う必要があります。

不動産会社になぜ支払うかといえば、例えば媒介契約を行う場合に不動産会社はその媒介を専門的に行ってくれるからです。

土地の売買には必ず書類が必要になりますが素人がこれをすべて行うのは非常に難しいことです。

ある程度知識がある人ならできなくはありませんが、例えば会社員などをしている人が土地を売る手続きを行うのはかなりの時間的にも厳しいことになります。

このような場合には、不動産会社に任せればほとんどのことは行ってくれますのでお得です。

当然ながら不動産会社もそれを商売としているわけですので、媒介にかかる費用を支払わなければなりません。

土地を不動産会社に媒介してもらう場合には、不動産会社に支払うお金が必ず必要になりますのでその点をよく考えておきましょう。

いったいどれぐらいの金額になるかは、おおよそ決まっています。

基本的に計算方法があり、それは土地の値段に3パーセントをかけてそこに6万円をプラスするやり方です。

例えば、売却する土地の値段が1000万円だった場合にはそこに3パーセントをかけると30万円になりますがそれに6万円を超えた金額を支払わなければなりません。

つまり、いくら1000万円で土地が売れたとしても、不動産会社に対しては36万円のお金が必要になるわけです。

多くの不動産会社は、仲介手数料をもらう場合には3%に6万円をプラスすると設定していますが、実は3パーセントでなければならない理由はありません。

そもそも3パーセントの根拠は、法律によって定められていますが、どこにも3パーセントにしなさいとは書かれていないわけです。

どのように規定されているかといえば、最大で3パーセントまで仲介手数料をとることができると定められています。

そのため、2パーセントや1パーセントでも問題ないと考えるのが素直な解釈です。

ところが、不動産会社としても可能な限り売り上げを伸ばしたいため法律の上限ぎりぎりの3%と設定しているところがほとんどです。

ただ、探すとそれ以下の不動産会社もありますのでよく調べてみることが必要になります。

不動産を売るためには、不動産会社以外にもお金がかかることを頭に入れておくべきです。

では具体的にどのようなものにかかるかを説明してきます。

まず一つ目は、司法書士になりますが司法書士の仕事は登記を抹消したりすることですので、当然自分の土地の登記を抹消するためには司法書士を雇わなければならなくなります。

お金がかかるからそのままにしておくと言うわけにはいかず、必ず不動産会社に指摘されますのでその分の金は用意しておきましょう。

どれぐらいのお金がかかるかは、司法書士事務所によって変わってきますが、おおむね25万円から30万円ぐらいかかると考えておけば間違いないでしょう。

ただ、場合によっては司法書士にお願いをしなくてもよいこともあります。

それは、自分自身で登記を抹消することができる場合です。

実は法律で必ずしも司法書士を利用しなければいけないといった決まりがないため、知識がある人ならば自分で登記を抹消した方がお金はかかりません。

もちろんそのためには前提となる基礎的な知識が必要ですが、これは各地方自治団体などで勉強会が無料で行われています。

少しでも売却するときの費用を安くしたい場合には自分で行うのも手になりますが、ある程度の難易度が必要になりますので注意しましょう。

売却する場合には印紙代などの税金も支払わなければなりません。

もし、その土地を購入した時よりも売却するときの利益の方が出ていればさらに税金を支払わなければなりませんが、そのような例はめったにありません。

ただ、東京などの不動産をずいぶん昔に購入しそれを2018年以降になって売却する場合には購入した時と売却するときの差額が大きくなっている可能性があります。

その点を不動産会社などから聞き出し、本当にお金が必要かを判断してもらうことが大事になるでしょう。

明確な定価が決まっていない以上、売り手と買い手の交渉によって土地の金額は変わってきます。

相場よりも高く売るためには交渉を不利にしない工夫が必要です。

売却理由をそのまま伝えてしまうと、足元を見られて安値を提示される可能性があります。

不動産の一括査定サイトを利用すれば、各社の金額、相場を知ることができるでしょう。

交渉は相場を把握しないと成立しないので、複数社の金額を知っておく必要があります。

査定サイトは優良な業者としか提携していませんが、業者により性格が異なるのが現実です。

時間はかかるけど高く買取してくれる会社もあれば、少し安くなるけど素早く買取してくれる会社もあります。

売却理由にマッチした業者を探すことが有利に売るコツです。

土地を売ろうと考えているときは、必ず理由があるはずです。

土地を使用しなくなった、まとまった現金を用意したい、引越しをするので売りたい、などなど。

不動産会社に土地を売るときは、こうした理由を明確に伝えてしまいがちです。

しかし事実を伝えることによって、足元を見られてしまう可能性があるので注意してください。

例えば急遽現金を用意したいと伝えてしまえば、業者側は安値を提示してくる可能性があります。

本来は2000万円の価値があるのに、1800万円を提示してくるかもしれません。

金額交渉は互いに対等な立場にあるからこそ正当に行えるもので、業者側を有利にしてしまうと問題があります。

売却理由を聞かれることがあっても、使わないので売ることにした、などの無難な理由に収めておきましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意物件があるため、業者探しでは各業者の特徴を把握しておく必要があります。

どこの業者に売却しても同じと考えていると、かなりの確率で損をしてしまいます。

不動産の一括査定サイトを活用すれば業者の得意分野、実績が見えてきますし、過去の取扱物件などもわかるでしょう。

サイトを利用することで悪徳業者を除外することが可能なので、健全な業者探しのためにも活用してください。

一般的に大手は高額で買取してくれますが、業者には得意エリアが存在するものです。

営業エリア内では大手より高額査定を提示できる地元業者も存在します。

大手だから土地を高く売れるという発想は捨てて、なるべく多くの会社で査定を受けてください。

買取実績が豊富にあるほど土地を高く買取してくれると考えるのが普通でしょうが、実際はそうであるとは限りません。

不動産全般に言えることですが、高く売るためには時間がかかると考えてよいです。

今すぐにお金が欲しいという状況では、相場より安い売値になるケースが多いと考えてください。

不動産会社には安く買取、売却をすることで回転率を高めて利益を出しているところもあります。

業者は安く土地を売るためには、売り手から安く買取する必要があります。

それとは逆に売り手の意向を尊重して、希望額で売れるように工夫してくれる会社もあるでしょう。

仲介という方法もありますが、仲介手数料が発生するので最終的な売値は安くなると考えてよいです。

直接買取してくれる会社なら仲介料が発生しない分だけ高く売ることが可能です。

不動産のプロに任せておけば高く買取してくれると思うかもしれませんが、不動産業者の本音は安く買取したいと思っています。

売り手側は相場を把握していないことが多いので、交渉で業者の言い値に納得してしまうケースは少なくありません。

相場より安値を提示されても、相場自体を知らないと妥当かどうか判断できないわけです。

土地を売るためには売り手側も知識を持って、業者の過去の取引情報を調べること、交渉術を持つことなども必要になってきます。

業者の公式サイトをチェックすれば取引実績を確認できるのでよく確認してください。

金額交渉はライバルが多いほど有利になるので、他社も検討している旨を伝えます。

それにより相場以上で売却することも可能になります。

よい不動産会社を探すためには、過去のモデルケースに着目してみましょう。

売りたい物件と類似案件をチェックし、具体的にいくらで取引していたのか確認します。

例えば似たような物件が1000万円で販売されているなら、実際の売値はもっと安くなると考えてよいでしょう。

土地に限ったことではありませんが、モノを安く売ることは容易ですが、高く売るためには高度な知識とテクニックが必要になります。

2000万円で売却可能な物件であれば、1800万円に下げる必要はないわけです。

売り手の心理としては早く売りたい状況ほど金額を妥協してしまうので、いつまでに売りたいのか、売値の最低額はいくらならOKかなどを明確にしておきましょう。

基準を明確にしておくことで、マッチングした不動産会社が見つかりやすくなります。

土地には定価や希望小売価格は設定されておらず、需要と供給のバランスによって大まかに決まっています。

このバランスは不動産会社によっても異なり、高額売却する自信のある会社ほど買取で高値をつけてくれることが多いです。

そのためには査定担当者が不動産の価値を明確に把握している必要があります。

売り手側は担当者に対してどの程度の案件を手がけてきたのか、どのくらいの金額で取引してきたのか、などを調べておきましょう。

お問い合わせや見積もりのときに、気になることは質問してみてください。

難しい用語を並べたり、話をごまかしたりする担当者は好ましくありません。

交渉のときは他社への売却も検討していると伝えることで、増額を勝ち取れる場合があります。

土地は大きな資産になりますが、売る際には決断が必要となります。

不景気の時代が長く続き、不動産を買うよりも売る方が難しくなっているので、自分の思っている価格に近い数字で売るためにも、これだけは知っておきたい注意点があります。

土地を売る場合には商品として市場に流通させるため、売り主は自分の商品についてしっかり理解をしておかなければなりません。

しかし現況と登記内容が異なるケースが多く見られます。

特に多くみられるケースは土地の地積によるもので、地積が異なることで当然のことながら境界も変わってきます。

そのためそのまま売ってしまうと確実にトラブルに見舞われることになるでしょう。

正確な地積に関しては測量しなければ分りませんが、法務局で地図を取り寄せると隣との境界や形状を確認することができるので、明らかに現況と異なる点はないのかを確認しておく必要があります。

これまでに建築基準法は何度も改正が行われてきているので、自分が購入した時と現在では法律が変わっているとも考えられます。

現在の法律を基準にして考えた場合には、建物を建てられない土地や、建てられたとしても小さな建物しか建てられないケースもあるので、自分の土地がどのような扱いになっているのかを事前に確認する必要があります。

古い家が建っている土地を売る場合には、不動産会社から解体して売ることを勧められるケースもあるでしょう。

更地にした方が売れやすいのは事実ですが、解体するためには費用がかかるので、その費用の分だけ高く買い取ってもらえるのであればそれに越したことはありません。

しかし解体したのに売れなくなってしまうと問題が生じます。

場合によっては解体をせずにその費用の半分でも値引きすると喜ばれることもあるので、リスクを回避するのであれば買主に任せた方がメリットは大きくなるでしょう。

不動産を売る際の一つの目標がローンを完済できる金額で売るということです。

家を売ったお金に自己資金を加えたとしてもローンを支払うことができなければ、土地を売ることはできなくなってしまいます。

ローンが残っていると土地には抵当権が設定され、ローンの滞納が続くと土地が差し押さえられることになります。

抵当権を残したまま土地を売ろうとしても売れることはないでしょう。

そのため完済するための資金計画が重要になります。

不動産を売る際に一番気になるのが、やはりどれだけの価格で売れるのかということです。

最低でもローンが支払える価格、できることならばプラスにしたいと考えるのが当り前ですが、現実はそれほど甘くはないでしょう。

土地を売る際には不動産会社に売却の査定を依頼することになりますが、その際に提示された査定価格は売れそうな価格であり、実際に売れる価格ではありません。

この査定価格については売却を保証する価格ではないため、そのつもりでいなければがっかりすることにもなります。

土地を売却する際には、仲介と買取の二つの方法が挙げられます。

仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法で、成約した場合には手数料を支払う方法です。

買取は不動産会社に買い取ってもらうため手数料はかかりません。

これだけをみると買取の方がよいように見えるかもしれませんが、価格面では仲介が有利となります。

中には仲介と買取のメリットを両方を生かす方法として、二つを組み合わせることも可能になります。

最初は仲介で売り出して少しずつ価格を下げながら、売れなかった場合には買い取ってもらう方法で、買取保証と呼ばれるものです。

売却には費用がかかるため、たとえ土地が売れたとしてもそのお金がそっくりそのまま入ってくるわけではありません。

事前に収支の把握をしておくことが大切になります。

仲介手数料を不動産会社が受け取ることができる費用であり、法律により定められ上限も決まっています。

上限については売却価格によっても異なりますが、400万円を超える場合には売却価格の3パーセントに6万円を足した金額と言われています。

土地を売る際の税金は売却益が出た場合に高い税率で課税されるため、金額により大きく異なります。

そのほかの税金としては印紙税や登録免許税などがあげられますが、費用全体としては小さいものであるため、それほど気にする必要がありません。

不動産会社に売りたい土地の広告してもらい、購入希望者を仲介してもらうための契約のことを媒介契約と呼んでいます。

自分で宣伝して購入希望者を探すのは難しいため、不動産会社との媒介契約は一般的には必要となります。

最初に媒介契約を結ぶ不動産会社については、多くの人が知名度の高い大手不動産会社を選びがちです。

実績が豊富で顧客も多く、これまでのノウハウも蓄積されているため信用できる不動産会社が多いでしょう。

しかし中には売り主の意向を無視して自分の会社の利益のために行動するケースも多く、大手不動産会社ほどこの割合も高いと言われています。