【不動産投資の入門】初心者にマンション経営がおすすめな4つの理由

日本はご存知の通り、長期間に渡って低金利が続いています。

銀行預金に預けていても一行に資産を増やすことが出来ないばかりか、手数料などで預け入れの利息よりも支払いの方が多くなってしまうこともあります。

今後日本の金利は大きく上がっていくことは高齢社会の状況を考えると実現が難しく、預金以外の投資方法を模索する必要があります。

また、日本は世界的にも長寿大国としても知られています。

平均寿命も世界で常に１位、２位を争うほど長寿の国です。

現在退職年齢は６０歳から６５歳に引き上げられる傾向にありますが、それでも平均寿命は男女共に８０歳を超えていますし、今後平均寿命は１００歳まで伸びるのではないかと考えられています。

長く生きることは決して悪いことではないのですが、健康にストレスなく生活をしていくにはそれに見合う収入が必要になります。

日本には年金という制度がありますが、年金の受給年齢は年々引き上げられる傾向にありますし、高齢者が増えるに従って、受給出来る金額も減少しています。

年金はもちろん大切な老後の財源になりますが、それ以外にも収入を確保しておく必要があります。

現役の時代に貯蓄に励み、預金をするという方が日本では多いものですが、預金は前述の通り、低金利の経済状況にあっては大きく資産を増やすことが出来ません。

また、万が一インフレが発生した場合は預金金利を超える物価上昇が発生し、資産を目減りさせることになってしまいます。

少なくとも将来インフレが発生しても慌てずにすむ対策を現役時代から備えておく必要があります。

また、当然のことではありますが、退職してからゆっくりと時間をかけて勉強をしようというのは投資の世界では得策ではない場合が多いので時間についても意識しましょう。

退職金を１つの投資先に集中して投資し、結果失ってしまった場合を考えると、老後困窮してしまいます。

預貯金を含めて１つの投資先に集中させることはリスク分散が出来ていないことになります。

また、現役世代の時のように毎月の収入が安定しなくなる退職後に大きなリスクを取ることは人生を危険に晒すことになってしまいます。

投資を始めるのであれば、現役時代から少しずつ勉強を始め、資産も自分の思い描く将来に相応しいように分散投資を心がけましょう。

数ある投資の中でも不動産投資はリスクが比較的低いと認識されています。

人間食べるもの、着るもの、住む場所はなくてはならないものです。

生活を営む上で基本となる住居に関しては安定した需要があると考えられています。

日本は高齢社会なので、人口がどんどん減っていく中で不動産投資に疑問を持つ方も少なくありません。

しかし、地方においては人口減は拍車がかかることが予想されていますが、都市部、特に東京近郊に関しては人口が増加するのではないかという説もあります。

地方では人口が減少して病院や公共施設などの整備に支障が出て来ますので、不便な地方を避けて便利な都会を目指す方や、元々都心部に住んでいた方はそのまま都市部に住み続けますし、企業の本社も東京に集中しています。

まだまだ少子高齢化日本においても都心部のマンション需要は健在です。

不動産を経営する上で、近年人気が急上昇しているのがマンション経営です。

最近はテレビのコマーシャルなどでもマンション経営のコマーシャルを目にする機会が多くなるほど、多くの方が注目しています。

まず、人口密集地で今後も人口が増え続けることが出来る地域に不動産物件を購入するとなると１戸建てのような物件はとても高額です。

当然ながら土地価格が高いので高額になりますが、人気のない場所に物件を持っていても入居者が確保できなければ不動産経営としては失敗です。

そこで、サラリーマンの方の場合、新築マンションで経営するケースが多いのです。

新築マンションにするか、中古マンションにするかは物件の状態などにもよりますが、新築の場合は頭金が必要ない状態で購入出来る場合が多いので、今すぐに物件を購入したというケースには有利に動きます。

新築マンションは当然のことながら設備が最新です。

自分が住みたいと思う物件をイメージしてみると分かりやすいものですが、いくら家賃が安くても設備が古い、築年数が経った物件は入居したくないでしょう。

特に若い方は新築を好む傾向にありますので、若い方をメインターゲットに不動産経営をしたい方には新築がおすすめです。

中古マンションの場合、先に入居者の方がいればその方から家賃を安定的に得ることが出来ると考えがちではありますが、一度入居者が退去した後はなかなか入居者が見つからないデメリットがあります。

結果として家賃を下げざるを得ないというスパイラルに入ってしまう可能性を考えると、新築物件の方が有利でしょう。

マンション経営を始めるにあたり、どうせなら新築物件を購入したいと思っているけれど、新築物件は物件価格が高いという点がネックになっている方も多いと思います。

しかし、きれいで最新の設備が整っている新築物件を希望する入居者が多いため、中古物件よりも安定した賃貸収入が期待出来るので、物件価格は多少高くても長い目で見ればお得というメリットがあります。

マンション経営を考えている方の中には、頭金が少ないので物件価格の高い新築物件が購入出来るか心配という方も多いかもしれませんが、実際のところ新築物件のほとんどが100％融資可能となっているので、頭金があまり用意出来ないという方でも、安心して購入することが可能です。

逆に中古物件の場合は頭金が必要になるケースが多く、中には融資が受けられない中古物件もあります。

マンション経営を始めるに当たっては、新築物件でも中古物件でも物件価格以外にさまざまな諸費用がかかります。

新築物件をローンを組んで購入した場合はローンの事務手数料がかかりますし、登記のための費用もかかります。

中古物件の場合はさらに不動産会社に支払う仲介手数料などが必要になって来ます。

また、初期投資で大きな割合を占めるのがマンションのリフォーム費用です。

新築物件ならリフォーム費用は必要ありませんが、中古物件の場合は、見た目は汚れていなくても畳や襖、壁紙の張り替えなどが必要になることが多くなっています。

物件価格が安くても、築年数が古ければ古いほど、多額のリフォーム費用はかかるようになります。

新築物件の場合は、最新の設備やセキュリティの高さ、耐震性の高さなどで、多少家賃が高くても借り手がつくことが多くなっています。

利便性が高く最寄り駅に近いなどの付加価値があれば、入居率の高さにもつながるため、安定した家賃収入が期待出来ます。

ただし、大学が近くにあり学生が多いエリアの場合、ファミリー向けの家賃が高いマンションだと借り手がつきにくいというケースもあるので、マンション経営を始める場合は周辺環境やそこに住む年齢層や家族構成などもしっかりリサーチした上で、高い入居率が見込める間取りや設備の新築マンションを選ぶことが大事です。

中古物件に比べて長期にわたって保有することが可能という点も、新築物件がおすすめの理由となっています。

新築物件は耐震性が高く、最新の工法で建てられていて造りも頑丈なので、保有している途中で地震や自然災害によって倒壊したりするリスクが少ないというメリットがあります。

新築物件はキッチンや風呂場、洗面所などの水回りに最新の設備が整っているため、入居者が快適に暮らせるというメリットがあります。

また、セキュリティの高さも新築マンションのメリットの一つで、オートロックや防犯カメラの設置はもちろん、各部屋の玄関ドアや窓にも最新式の鍵が使われているので、安心して暮らすことが出来ます。

マンション経営で重要なのは入居率を上げることですが、快適に安心して暮らせる新築物件なら高い入居率も期待出来ます。

また、新築物件の多くがオール電化を取り入れているという点も、新築物件のおすすめポイントの一つと言えます。

火を使わないオール電化は、小さな子供がいる家庭や高齢者が暮らす世帯にも人気が高くなっています。

地震が多い地域の場合、入居者が特に気になるのが、大きな地震の時に建物が地震に耐えられるかという点です。

耐震性が高い物件なら、下手に外に出るよりも室内にいた方が安全というケースも多いので、耐震性の高いマンションを希望する人が多くなっています。

新築物件は最新の耐震基準に基づいて建てられているので、小さな地震ではほとんど揺れないことがあったり、大きめの地震でも簡単に倒壊してしまうようなことがありません。

中古物件でも高い耐震性の物件はありますが、中には耐震性能が低い物件も数多くあります。

そういった意味でも多くの人に求められているのは耐震性に優れた新築物件と言えます。

ペットブームということもあり、ペットと一緒に入居を希望している人が増加しています。

新築マンションの中には、ただ単にペット飼育可ではなく、ペットと一緒に暮らすことを前提に作られたペット共生型の物件も増えています。

また、音楽やダンスが気兼ねなく楽しめる防音設備が完備している物件や、フィットネスジムやプールがある物件など、新築マンションには入居者のさまざまなニーズに応えられる物件が揃っているのも、これからのマンション経営におすすめの理由と言えます。

マンションを1棟買いする場合、建物の規模や築年数によっても変わって来ますが、一般的には多額の投資資金が必要になります。

しかし、1棟のうちの1区画の購入となる区分マンションなら、少ない投資資金で購入出来るため、資金にあまり余裕が無い初心者の方でも安心してマンション経営が始められるので安心です。

1棟買いをした場合は、万が一経営がうまく行かなかった場合に大きな損失を出すことになりますが、1区画分の購入なら小さな損失で済みます。

最初は無理をせずに、経営が軌道に乗って余裕が出るようになってから、部屋数を増やして行くなど堅実な経営が出来るのも大きなメットと言えます。

不動産経営で怖いのが、未然に防ぐことが出来ない自然災害によるリスクではないでしょうか。

もし1棟買いをしていたマンションが大きな地震で倒壊してしまったり、洪水で多くの部屋が水浸しになって使えなくなった場合、その損失はかなりのものになってしまいます。

その点区分所有なら所有している部屋のみの損失で済むため、災害によるリスクを最小限に抑えられるというメリットがあります。

自然災害はいつ起こるか分からないため、不動産投資を行う場合はこうした自然災害リスクについてもよく考えておく必要があります。

1棟買いではなく、複数のエリアや物件で区分所有をすることによって、自然災害や値下がりのリスクに備えることが出来ます。

地震や洪水などの自然災害は一部の地域で集中して起こることが多いので、1つのエリアの1棟をまるごと購入するよりも、エリアを分散させて複数の区分所有を行うことで、万が一特定のエリアで自然災害が発生して損失が出た場合でも、他のエリアの区分所有の物件で少しでも損失分をカバーすることが可能です。

何と言っても需要が多いのがワンルームマンションです。

借り手の中心となるのは一人暮らしの学生や社会人です。

ワンルームなのでコンパクトな大きさで家賃も手頃ということで、学生や就職したての社会人でも比較的借りやすいのが魅力です。

学生が多い街や通勤に便利なエリアなど、特にワンルームの需要が多い立地の物件を選ぶようにすれば、安定した高い入居率を望めます。

手頃な価格の物件も多いことから、初心者でも比較的手を出しやすい物件と言えるでしょう。

単身向けのワンルームよりも面積が広く、部屋数も多いのがファミリー向けの物件です。

ファミリー向けと言っても1LDKといった比較的小さな物件から、4LDKといったかなり広い物件までさまざまで、中にはメゾネットタイプでもっと部屋数が多い物件もあります。

面積が広いので購入価格も高くなりますが、出入りの多い学生向けのワンルームに比べて、入居したら比較的長い間住む人が多いのもファミリー向け物件の特徴で、入居者と退去者が頻繁に出ることが多いワンルームに比べて、管理やメンテナンスの手間がかからないという点が大きなメリットです。

ワンルームとファミリー向け物件にはそれぞれ違ったメリットがあります。

また、物件を購入するエリアによっても、どちらを所有したらより利益が出るかが変わって来ます。

ただし、1つの物件あたりの購入価格で考えれば、ワンルームの方が安いため、不動産投資をこれから始めようとする初心者の方の場合は、手を出しやすく万が一のリスクも小さく抑えることが可能な、ワンルームのマンション経営から初めてみるのがおすすめかもしれません。

おすすめの区分マンション物件情報は不動産業者から紹介してもらう方法があり、不動産情報サイトに上げる前の掘り出し物が見つかる可能性が高いというメリットがあります。

ただし、初心者が飛び込みで行ってもこうした物件を紹介してもらえる可能性は低いので、積極的に訪問して信頼関係を築くなどの努力が必要になります。

また、悪徳業者にひっかかって、全く利益の出ない物件を高く買わされたりすることが無いように注意ししなければなりません。

不動産投資が成功するかどうかのほとんどは物件の仕入れで決まるため、良い物件を仕入れるためには出来るだけ多くの情報を収集することが重要になります。

物件の情報収集の方法にはさまざまなものがありますが、おすすめなのは不動産情報サイトを利用する方法です。

条件に合う物件を自分で検索することも出来ますし、条件を登録しておくことで、マッチする物件の情報をメールで知らせてもらうことも出来ます。

こうしたサイトは数多くあるので、複数のサイトに登録しておくことで、より多くの情報を素早く入手することが可能です。

近年では投資がブームであり、中でも不動産投資が人気を集めています。

不動産投資では月々安定した家賃収入を見込むことができますし、借り入れを完済すれば購入した物件は投資家が所有する資産になりますので、初心者でも低リスクで安全な投資が可能になるのです。

すでに土地を持っている人の場合には、土地の上に建物を新築してアパート経営を始める方法がおすすめですが、土地を持っていない人の場合には一棟投資は敷居が高くかもしれません。

初心者の場合にはまずは、区分マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。

区分投資であれば少額の資金から始めることができますし、将来は少しずつ規模を大きくしていくことも可能なのです。

区分マンション投資はいわゆる分譲マンションを一部屋単位で購入して、これを第三者に貸し付けて家賃収入を得る投資法です。

マンションやアパートを一棟丸ごと購入するのは数億円規模の投資となりますが、区分投資であれば数千万円程度の規模で投資を始めることができますし、地方の築年数が古いマンションなどであれば数百万円程度の物件なども数多く見つかります。

購入する物件の価格が安ければ銀行からの融資の審査にも通りやすくなりますので、資金が限られる初心者には区分投資から始めるのがおすすめなのです。

マンションやアパート一棟を丸ごと購入した場合には、その後はオーナー自身が建物全体の管理を行うことが必要になります。

建物は経年により様々な手入れが必要になりますので、管理の手間はオーナーの大きな負担となるのです。

賃貸物件の管理を請け負う企業に管理を委託することもできますが、その場合には大きな費用の負担が必要であり、不動産投資から得られる利益を圧迫してしまうことになります。

区分マンションであれば月々の管理費を支払うことで管理組合に日常の管理を任せることができますし、一部屋であればその他の管理の手間もわずかなものになります。

面倒な管理の手間を軽減できることも、区分投資のメリットなのです。

初心者がマンションやアパート一棟を丸ごと購入しようとすると、築年数が古い物件や立地条件が悪い物件を選ぶことが多くなります。

条件の良い物件は人気が高く高価になるため、資金が限られる投資家が条件の良い物件を購入することは難しいのです。

条件の悪い物件は入居者が見つかりにくくなり、空き室のリスクを避けるために家賃を安く設定するといった悪循環に陥りやすくなります。

一方の区分マンションであれば、同じ予算で条件の良い物件を購入することができます。

新築の物件や立地条件の良い物件などを選ぶことが可能になりますので、入居者が見つかりやすくなり家賃を高めに設定することができるのです。

区分マンション投資には限られた資金で始めることができて、面倒な管理の手間がかからないというメリットがありますが、投資の規模が小さいため得られる利益が限られるデメリットがあります。

ただし区分投資であっても所有する部屋数を増やせば月々の家賃収入を増やすことができますし、さらに将来は一棟投資へと切り替えることもできるのです。

区分投資では一棟投資とは異なり段階的なステップアップが可能になりますので、まずは焦らずに少しずつ規模を拡大することを検討してみてください。

区分マンション投資は一部屋から始めることができますが、最初の投資から順調な収益が得られれば所有する部屋数を増やして、さらに投資の規模を拡大することが可能になります。

最初の物件を購入時には銀行からの借り入れを利用することが一般的ですが、これを確実に返済すれば銀行からの信用を獲得することができるのです。

さらに最初に購入した物件を次の借り入れの担保にすることができますので、不動産ローンへの申し込みは1回目よりも2回目以降の方が、審査には通りやすくなります。

不動産投資の経験を積み重ねることで条件が有利になり、さらに大きな金額の借り入れが認められることになるのです。

区分マンション投資は管理の手間がかからないことがメリットですが、これは所有する部屋数が少ないことが前提となっています。

区分投資であっても部屋数が増えればそれだけ管理の手間が増えることになりますので、ある程度まで部屋数を増やしたら次は一棟投資へのチェンジを検討しましょう。

区分マンションは購入しやすいことはもちろんですが、さらに売却がしやすいという特長があります。

優良な物件であれば高値での売却が可能になりますので、売却した資金に借り入れの資金を合わせることで、さらに条件の良いマンション一棟やアパート一棟への買い替えが実現できるのです。