これを知らないとあなたはアパート経営で失敗します。失敗談と回避方法
アパート経営を安易な気持ちで始めると失敗し大きな損出を出します。
不動産投資の知識をしっかりと持った人でさえ、まさかのかたちでアパート経営に失敗します。
そんなまさかの形で経営に失敗してしまった人たちの例とその人達に共通する部分を紹介していきます。
また、その失敗をどう回避すべきだったのか、意識すべきポイントとアパート経営を助ける不動産会社をまとめました。
■まとめ
アパート経営におけるリスクは大きく5つ。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 火事などの人為的災害
- 地震や台風などの自然災害のリスク
- 借入金の返済が滞ってしまうリスク
実際にこのリスクの被害を被ってしまった人の例を見ていきましょう。
利回りが高い故の失敗
この方は、購入費用が低く利回りが7％と良いことから、東京から電車で45分ほどのエリアに中古アパートを購入しました。
アパートの購入価格は800万円ほど。
毎月の家賃収入は月12万を想定し、内見などもあり入居者がちらほら決まり始めていました。
しかし、若年層をターゲットにしていたはずが、アパートの築年数と内装が少し古かったことから、満室にならず部屋数の半分が空室状態になってしまいました。
入学シーズン卒業シーズン以外は動きがないエリアだったので、約一年そのような環境が続きました。
また同じように1年間空き部屋が出ることを恐れ、仕方なく家賃設定を下げざるを得なくなりました。
満室にはならなかったものの空室数が残り1部屋に、しかし当初の利回り予想7％だったのが4％になり、毎月の返済額が増えてしまいました。
内装リフォームを考えましたが約一年間、半分の部屋の入居がなかったため当初考えていた収入がなく、不安もあったためリフォームに踏み切ることができませんでした。
大学のキャンパス移動で失敗
この方は、とある大学の学生をターゲットにアパート購入をしました。
アパート購入額は約1000万円。
周辺のアパートは年中入居率が保たれていて初心者には安心なエリアでした。
たまたま、1000万円と安い物件を見つけ、駅チカで築年数も8年と比較的新しい物件だったので購入に至りました。
しかし、2年後、大学のキャンパスが移動され入居者は激減。
学生は姿を消し、もともと住んでいた老人を見かけることしかなくなりました。
後々調べてみると、大学のキャンパス移動は5.6年前から噂になっており、その頃から少しずつ物件を手放す人が増え、物件の値段が下がっていったとのことでした。
つまり、安く購入したタイミングの際はすでに遅かったということになります。
この方は、入居者が安定しないとのことを見越して売却。
手元には借金だけが残りました。
土地勘のない場所でアパート経営をして失敗
この方も、大学生をターゲットに大学が集まっている、いわゆる学生都市と呼ばれる場所にアパートの購入を考えていました。
利回りが平均よりは少し高く、毎月の家賃収入を25万円と仮定して購入を決めました。
土地勘はあまりなかったもの大学が5つほどあるエリアなので安心していたそうです。
アパート購入金額は1500万円ほどでした。
しかし不動産購入をした場所は標高が高く駅からのアクセスが非常に悪かったのです。
また、大学は寮を提供している場所が多く部活をしている人が大半の大学だったため、学生のほとんどは学生寮を利用していたのです。
もちろん、5年ほどは満室で安定した家賃収入を得られていましたが、築年数を重ねるごとに空席が増え、部活生の入居が減ってしまったそうです。
月の家賃収入は減り、固定金利を選択していたので毎月定額で返済もしなければいけない状態が続き、メンタル的な部分も含めて考えると見合った収入ではなかったそうです。
家賃保証契約のデメリットを理解せずに失敗
この方は家賃保証契約があるから空室があっても安心と安易に考えていたために失敗してしまいました。
新築のアパートが完成、不動産会社によって募集が始まり入居者も決まり1部屋の空き部屋以外は契約が決まった。
しかし家賃相場よりも少し高い家賃設定をしていたことから満室になることはなく築年数は気づけば6年目。
空室が1、2、3部屋と増えていきましたがこの方は家賃保証のこともあり、気にもとめていませんでした。
そんなある日一本の電話がありました。
「空室期間が長すぎるため家賃保証金額を引き下げます。」という文言で「保証額が下がるなんて聞いてない。そんな事されると困る。」と言ったそうでしたが、契約書に保証額変更の権限は不動産会社側にあると記載されており、保証額は減額。
その焦りからか家賃設定を1万円程さげ入居率を上げることに成功はしましたが、利回りが悪く返済完了期間予定が伸びてしまったそうです。
的確な情報を持っていないとアパート経営では勝てません。
アパート経営をしても必ず儲かるなんてことありません。
確認しなければいけないことは山程あり、安易に始められるものではありません。
情報不足で不動産投資してしまう人や、儲けられると思ってやってしまう人ほど失敗します。
上記の例でいうと「なぜ利回りが高いのか」「エリアの市場価値はどうなっているか、どうなっていきそうか」「エリアの入居率はどうか」「契約内容はどうか、その用語の意味は理解しているか」が挙げられますがこれ以外にもアパート経営をするにあたって知っておかなければならないことは多くあり、それを知らないと失敗します。
上記の例の全てに共通することは「顧客目線ではなく収入しか考えていない」という部分です。
アパート経営に限らず、経営をするということは顧客がいて成り立つものですから、住む人目線にならなければ損失は出ますが安定した利益は出ません。
「築年数は低いがリフォームして内装を綺麗にした」「エアコンが古すぎたので新しいモデルに変えた」「管理費をすべて使い敷地内の手入れは怠らない」「宅配ボックスを設置した」「インターホンはカメラ付きでセキュリティーを高めた」など他の不動産と差別化を計り、入居者の満足度を上げていかねばなりません。
そうしなければ、最初は満室だったとしても空室は増えていきアパート経営失敗に近づいていきます。
結論から言うと、アパート経営の知識をつけるために不動産投資会社のセミナーに参加することです。
知識をつけることで上記で説明したリスクを回避することができます。
各不動産会社は不動産投資をする人のために無料でセミナーを開催しています。
セミナー回数は各会社によって異なり月１５回ほど行っている会社や週１で開催している会社があります。
セミナーでは「失敗例とその回避方法」「税金対策に対しての知識」や「選ぶべき物件となぜその物件なのか」など幅広いテーマを具体的に学ぶことができます。
質問回数に制限はなく、希望であれば個別面談に申し込むこともできますので「アパート経営なんかで失敗するわけない」と思っている人以外は参加してみてください。
「入居者目線」でアパート経営をすること。
例えば、入居時は付属でガスコンロやカーテン、電気をつけておくといった「あったらありがたい」ものやカメラ付きインターホンなどの「セキュリティー」に関するものをつけておくことです。
賃貸契約者がいなければ経営は成り立たないからこそ、借りる側の気持ちを考えることを忘れないようにしましょう。
アパート経営を検討している際、購入する物件の候補を自分好みで選ばないことです。
自分が魅力的に思うかというのは大切なポイントですが、世間一般も同じ意見とは限りません。
そのため自分が住みたいと思う条件を優先するのではなく、一般的に広く需要がある物件なのかという点を考慮するようにしましょう。
無難な条件の物件を選んだほうが、アパートを手放すことにしたときも買い手が見つかりやすくなります。
その土地で生活することを考えた場合、どのような周辺環境なのかというのもポイントの1つです。
そこでアパート経営を考えるのであれば、暮らす方の目線からどのような周辺環境なのか注目するようにしましょう。
周辺の買い物施設や飲食店、さらには娯楽施設も含めて魅力を把握することで需要がある街並みなのか把握することにつながります。
自分が欲しい施設があるかないかではなく、一般的に需要がある施設の有無を確認することが大切です。
管理会社選びが大切アパート経営で失敗しないコツとして、管理会社選びがあげられます。
自分が条件の良い物件を選んだとしても、管理会社が悪いと入居者が思うように集まらないなどの問題が出てくるかもしれません。
高い入居率を維持できるようにするためにも、どのような管理会社を利用するのかは大切な問題です。
アパート経営の管理会社を比較して選ぶことも必要です。
同じような管理会社がいくつか存在している場合、どのような基準で選べばいいのか迷ってしまうという方もいるでしょう。
比較することによって、管理会社ごとにどのような特徴を持っているのかわかりやすく整理できます。
必要な情報を整理したうえで、自分に合った管理会社はどこなのか考えていくことも忘れてはいけません。
管理会社と相性が悪いと、アパート経営が失敗しやすいので注意が必要です。
売るのが仕事だからこそ、良い点をアピールして実際には条件が悪い物件を買わせようとすることもあるかもしれません。
アパートを購入する際に、仲介会社の方は物件の良いところをさまざまな宣伝文句でアピールすることもあります。
ですが自分に予備知識があって冷静な判断ができれば、自らの目で条件が良い物件なのか判断することが可能です。
宣伝文句に騙されないようにするためにも、アパート経営に関する予備知識を得ることも必要です。
最低限必要な知識を学んだら、後はアパート経営を行いながら実践を通して学んでいくというスタイルも可能です。
ここまで、アパート経営に関するリスクや、実際にあった失敗例を紹介しました。
「収益目的だけではなく顧客目線になる」「アパート経営について知識をつける」ことが大切です。
そして、これらの失敗例から学びの重要性がわかったと思います。
そんなアパート経営のリスクを軽減するために無料の不動産投資セミナーでアパート経営における知識をつけた上で不動産投資に踏み切りましょう。
無料のセミナーと個別面談の申込みも可能なので失敗して大きな損出を出さないように小さな一歩を踏み出してください。