【一戸建てやマンションなど】不動産売却時に最低限知っておくべき注意点
マンションは、立地の良いところならば高く売却されますがそれにしてもどれぐらいの金額になるか気になるところです。
一般的に高いと言われても、頭の中で想像している値段が人によって異なりますので、客観的な情報を得なければなりません。
そこで重要になってくるのが、査定をしてもらい正確な額を出すことです。
査定をするために重要なことは、大きく分けて自分で調べることと不動産会社に見てもらうことでしょう。
査定額を調べる場合には手っ取り早い方法として自分で調べる手法があります。
一番簡単な方法で言うと、自分の家の周辺で売却されている住宅を見ることです。
インターネットの情報お便りにすれば、自分地の近くで売却されている物件を閲覧することは可能になるはずです。
それらを見たときに、どれぐらいの額なのかの目安がつくでしょう。
ただし、築年数が同じぐらいであることや間取りが似ていることが条件です。
そのため、自分自身で調べるのは難しいといえます。
不動産会社に依頼する場合には、無料で査定を行ってくれるところも多いです。
昔はお金を取っていたこともあったかもしれませんが、最近は無料で行うようにし、お客さんを自分の不動産会社に誘導する傾向があります。
ただ、最近はお客さんも賢くなっており単に査定をするわけではなく複数の業者と比較をしたうえで、査定を行うことになります。
これにより、適正な金額が出やすくなるのは間違いないところです。
この中で、極端に高い所と極端に低いところを切り捨ててちょうど真ん中のところを選ぶと良いでしょう。
仮に査定金額が出たとしても、その不動産会社とすぐに契約をしないことが重要になります。
なぜかといえば、最初に高い金額を出しておき、後になって金額を下げてくる可能性があるからです。
例えば契約をした後、実際に販売して見たけどもなかなかお客さんが現れないので金額を下げるなどといったことは普通に行われます。
当然ながら、金額を下げたことにより絶対に売れるとは限りませんが売れやすくなるのは間違いないところです。
契約をしてより高く売却したい場合には、マンション専門に扱っている業者に依頼する必要があります。
不動産会社といっても、実はそれぞれ得意分野を持っています。
一つの地域に不動産会社が一つしかなければ特に強みを持つ必要ないですが、一つの地域にかなりたくさんの不動産会社がある場合にはそれぞれの強みを持っていなければ差別化を図ることができません。
そのため、少なくともどの不動産会社でもたいてい得意としているものがあるはずです。
例えば一戸建て住宅を専門的に販売しているところもあれば、マンションを専門的に販売しているところもあります。
不動産売却の時に、多くの人が勘違いするのは査定価格と売却価格の違いです。
査定価格を出したとき、この金額で必ず売れるに違いないと期待しても、実際にはもう少し低い金額で売れることが多い傾向があります。
その手に関して不動産会社から事前に連絡があることがありますが、中には一切その事実を告げないような説明不十分の不動産会社も存在します。
そこで、なぜ査定価格と売却価格に開きがあるかを見ていきましょう。
業者によっては、査定価格を見誤っているようなことも考えられます。
例えば2000万円の価値しかない住宅に対して、2300万円の価値で販売しようとした場合には当然ながら売ることができません。
この場合には、1カ月から2カ月経過すると価格を下げざるを得ないところです。
このように、不動産会社が勘違いをしてしまい最終的に売却価格が下がることが考えられるでしょう。
不動産会社によっては、金額を高く表示しているようなところがありますが意図的に行っているところもあるでしょう。
なぜ意図的に金額をつり上げるかといえば、その方が契約に持ち込めるからです。
ですがそのような不動産会社は、そのままの金額で販売せず、仮に販売したとしても売れないのでもう少し値段を下げさせてほしいといいます。
わざわざそのようにしてまで契約をとろうとする理由は、数字を伸ばすためでしょう。
当然ながら、高い金額を提示すればお客さんも喜びますので、その会社に決めるはずです。
持ち主に対して提示して金額に対して、大幅に売却金額が下がってしまった場合には、確実にその不動産会社の印象は悪くなります。
逆に印象が良くなるパターンとしては、はじめは小さな金額を提示しており実際に販売してみたところその金額よりも高くなったと言う場合です。
このように、不動産会社によっても金額の出し方はそれぞれ異なるでしょう。
不動産の査定をするにはいくつかの確立された方法があります。
一般の人にはなじみがないかもしれませんが、不動産鑑定士などの世界ではおなじみの方法として、原価法や収益還元法などがあります。
これらは一戸建て住宅や収益物件に利用されることが多くみられます。
いっぽうでマンションの場合に使われることが多いのが取引事例比較法です。
これは過去にその地域で行われた類似の物件の取引価格を参考にして、対象となっているマンションの価値をあきらかにしようとする方法です。
したがって近隣でマンションの売買があれば、面積や築年数などの要素は加味されるにしても、その価格水準が査定結果に影響を及ぼします。
それぞれの不動産会社はレインズと呼ばれる不動産売買情報を全国規模で取り扱うデータベースに接続しています。
近隣の取引事例はこのデータベースをみれば誰の目にも明らかですので、実際のところ査定の参考として使われるデータ自体には会社や担当者による違いはありません。
あとは対象となるマンションにどれほどのオリジナルな要素を見つけるかですが、これはやはり担当者の裁量による部分が大きいといえます。
そうはいっても担当者も感情的に良しあしを決めているわけではなく、定型的なポイントを押さえて査定結果に反映させていることはいうまでもありません。
そのポイントは立地や建物、管理体制などの多岐にわたります。
マンション査定のポイントがわかれば、売主としてはプラス要因となり得るポイントをひたすらアピールして、高額査定に結びつけるのが得策となります。
場合によっては地道に清掃や補修をしたり、小規模なリフォームをすることなども考えられるでしょう。
ただしここで気を付けておきたいのは、実際に売却するマンションの一室だけではなく、マンション全体としての敷地や共用部分、立地環境、管理体制なども査定のポイントにしっかりと組み込まれていることです。
そのため安価だからと管理がおろそかな物件を購入してしまい、あとで売却の段になってから苦労することなども少なくはありません。
マンション全体にかかわる問題ですが、たとえば駅からどれほど離れた場所にあるのかは査定のなかでも重要なポイントです。
駅から近ければそれだけ利便性に富み、高い評価が期待できます。
バス停などのその他の公共交通機関が利用できる場合も同様です。
その他の立地環境については、スーパーマーケットや病院などの生活に直結する施設が近ければプラスですし、反対に過疎化が進んで学校などの公共施設が移転するなどの要因があればマイナスにはたらきます。
付近の工場や事業場は公害や平穏な環境の妨害が懸念されればマイナスですが、逆に通勤に便利と考えればプラスにもなりますので、評価がわかれることもあります。
マンションは多数の住戸が集まってできていますので、建物全体のなかでのポジションが査定要因として影響を与えることがあります。
これは日照や通風などの、生活のしやすさにも実は大きく関わる重要事項です。
たとえば南向きにリビングがある部屋ならば日当たりもよくプラスですが、建物のはずれにあたり西日が強く射し込むところ、北向きで日当たりがよくないところはマイナスです。
周辺を別の建物に囲まれて通風や眺望がよくない場合や、ごみ集積所などの共用部分に近すぎて平穏な生活ができない場合などもやはりマイナス評価になります。
角部屋は騒音などの心配がないため、一般的にはプラス評価になります。
室内の構造、備や維持管理、却対象の居室そのものですが、リビング、キッチン、バス、トイレなどの設備がひととおり揃っていて、機能的にもすぐれているかどうかや、間取りも使いやすく十分な面積があるかどうか、収納スペースが各部屋に確保されているかどうかなどは査定のポイントです。
居室内が整理整頓され、清潔に維持管理がなされていることも当然ポイントになります。
そのため個人でもそれほどお金をかけずにできる対策としては、たとえば居室内の清掃をこまめにしておくこと、必要に応じて修繕をして新築同様の機能を回復しておくことが挙げられます。
もちろんリフォームで機能や美観を回復されることも可能ですが、費用との兼ね合いになります。
一般的な鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は40年から50年程度ですので、新築からの築年数が経過しているようであると、査定価格もそれにつれて低下してしまいます。
この事実は変えようがありませんが、ほかに重視したいのはマンションの建物全体としての維持管理です。
管理組合がしっかりと機能し、大規模修繕工事などのメンテナンスが定期的に実施されている場合は、それだけ建物が長持ちして快適な生活が送れますのでプラスの評価です。
逆に築年数が浅いとはいっても管理体制が不十分であれば評価は期待できません。
ただし毎月の管理費の負担があまりにも高いと買い手がつきませんので、ケースによりけりです。
マンション敷地の権利関係に問題があったり、駐車場がない物件などは査定にとってマイナスです。
共用部分も同様に評価の対象ですが、建物と設備とを分けて考えるのもよいといえます。
たとえばマンションの外観やエントランスの広さ、耐震性能、省エネルギー性能などは建物としての評価につながるポイントです。
設備については管理人の常駐やオートロックなどのセキュリティ機能が充実していること、LAN回線などのインターネット対応が充実していること、バリアフリーの設備があることなどはプラスとなります。
マンションの査定を依頼する場合は、注意したいポイントがいくつかあります。
そのポイントを押さえておくことで、スムーズな売却が可能となることは一般的な常識です。
マンションを初めとして、不動産の売買価格を決めるのは不動産会社ではなく、売買の当事者なのです。
このこと認識しないで、不動産会社に依存する方法は間違いです。
売却にあたっては、最終的に売却価格を決定するのは当事者であることを再認識することが必要となります。
マンションの売却では、その価格は査定価格と等しいわけではありません。
いくつかの条件が整えば、不動産業者が設定した価格で売却できることもあります。
しかし、条件が整わなければ、不動産会社が設定した価格では売却できません。
最終的に売買の価格を決めるのは、双方の当事者であることを、あらためて認識することが大切です。
その上で、売却を手伝ってくれる不動産会社を探すことが求められます。
売主の希望する価格で買い手が現れない場合は、売却しない選択肢も残されています。
価格の決定は、あくまで売主が主体的に決めることが大切です。
マンションの査定は複数の会社に依頼することが必要です。
1社だけに依頼した場合は、その価格が妥当かどうかが判断できないからです。
ここで求められるのが、その会社に査定を依頼するかです。
大手の不動産会社は組織力と情報力があり、一般には売りやすいと思われています。
しかし、不動産の売却においては、このことが必ずしも正解ではありません。
大手の不動産会社は全国的な組織を持っていますが、必ずしも地元の事情に精通しているわけではありません。
地元の情報は、その土地に根を張る中小の不動産会社が握っている場合が多いのです。
複数の不動産会社に査定を依頼するのは、その価格を比較するためでもあります。
しかし、価格の比較は絶対的なものではありません。
不動産会社が算出した価格は、その会社の推薦する価格でしかない場合がほとんどです。
その価格で実際に売却できることもありますが、そうではないこともあります。
不動産会社が提示してきた価格は、その物件の相場を知ることには役立ちます。
それでも、最高値を提示した会社に依頼すれば、最も高値で売れるとは限りません。
その点を踏まえて、業者の提示した価格は参考程度に留める姿勢が売主には求められます。
マンションの売却を特定の不動産会社に依頼した場合は、専任或は専属専任媒介契約を結ぶことになります。
その場合は契約を結んだ会社は、売却のための活動をすることが法律により定められています。
売却のための活動は会社により異なります。
また、成約に向けた力量も、会社ごとにまったく異なると言えます。
依頼する不動産会社によって、売却価格に大きな開きがあることを認識することが必要です。
そのことを知った上で、その会社に売却を依頼するかを決めることが大切となります。
マンションの査定を受けるにあたっては、様々な準備が必要となります。
その物件の購入時に渡された図面や書類は、そのままの形で用意することが必要です。
重要事項説明書は特に大切で、売却する場合に参考とされます。
査定を受ける前には必要となる準備をしておくことは必要ですが、無駄になる準備もあることを認識する必要があります。
準備すべきことと、してはいけないことを明確に区別し、万全な準備をすることが円滑な売却には必要です。
査定を受ける前には、設備関係の補修はしておいたほうが良いでしょう。
設備機器の破損等があると、その物件全体の信用を損ねることになります。
きたない物件よりもきれいな物件のほうが高値で売れるのは当然なことです。
将来物件を売る必要を感じたら、丁寧な使用が求められます。
床や壁に大きな傷をつけたり、タバコの匂いのする物件は、低い価格がついてしまう傾向にあります。
周辺の不動産物件がどの程度の価格で売られているのかも知っておくと役立ちます。
折込広告等により、周辺の物件の相場を知っておくことは準備の基本です。
査定を受けるにあたって無駄となる準備も存在します。
リフォームやクリーニングは、やっておいたほうが高値がつくとの誤解があります。
自分がもう一度住むならば、リフォームやクリーニングは意味があるかもしれません。
しかし、買主は自分の好みでリフォームすることを望んでいるかも知れず、その場合は売り手がしたリフォームが無駄になります。
リフォームやクリーニングをしたとしても、査定に反映されるとは限りません。
不確定な内容に関しては、何も準備しないことが得策と言えます。
マンションの売却を考えた時には、必ずどこかの段階で査定を受ける必要があります。
その理由は、受けなければ売り出し価格が決められないからです。
一昔前までであれば町の不動産屋に電話をしたり、来店して相談する流れが通常であり、初めて訪れた不動産屋で提示された額で売却を進める人も多かったのです。
しかし実際には依頼する不動産屋により額も異なり、相場を知らないがために安く売却してしまうこともありました。
そこでマンションの売却の相場を知ることができる便利なサービスが一括査定です。
複数の会社で査定を受けようと思った場合には、それぞれの会社に連絡をする必要があるでしょう。
しかし一括査定を利用することにより、一つのサイトに情報を入力するだけで、複数の企業へ依頼を一括で完了させることができます。
これが最大の特徴といえるでしょう。
マンションを売却するに当たり不動産一括サイトをおすすめする理由は、様々なメリットが得られるからです。
マンションを売却するうえで一括サイトをおすすめする理由として、まず第一に挙げられるのが、地域や物件に対応した会社を簡単に探すことができるという点です。
不動産営業は、一つの業者が対応できる範囲は限られているといえるでしょう。
購入希望者を案内することを考えると、不動産はだれにとっても高い買い物であるため、仲介業者もその地域のことについてしっかり把握しておく必要があります。
そうでなければ簡単に売ることはできず、広い範囲を対象にすると反対に効率が悪くなってしまうからです。
一括サービスを使うことで、対応できる会社の絞り込みが自動的に行われるので、これを同時進行することができるのは、査定額を知る目的で使う場合にも大きなメリットと言えるでしょう。
売り出し価格を決定させるためには、どの段階にしても必ず査定を受けなければなりません。
査定を受けなければマンション売却にはつながらないため、不動産会社がお金を取ることはありません。
一括査定サービスを運営している会社は、登録している不動産会社から掲載料を受け取ったうえで、これにより利益を上げることになります。
つまりは集客の一環であり、宣伝費を支払っていることと同じだといえます。
査定の依頼が多ければ多いほど運営会社にはお金が入ることになるため、無料で提供しているということです。
一括サイトを利用することには大きなメリットがあることがわかりましたが、場合によっては気をつけなければならない点もあるため、それも踏まえた上で申し込みをする必要があるでしょう。
不動産仲介業を行うにあたり、宅地建物取引業の免許が必要となります。
この免許には国土交通大臣に許可を得たものもあれば、都道府県知事に許可を得たものの2種類が存在しています。
都道府県知事免許の場合にはその都道府県でしか営業所を構えることができず、2県以上に営業所を持ちたいと思うのであれば大臣免許が必要となります。
営業所がなければほかの県では営業することができません。
不動産はまったく同じものはなく、購入する際には実際の現場を見なければなりません。
その際には希望者に案内をする必要があるでしょう。
この関係により広い地域への物件を把握したり対応することは難しく、現実的には営業車の近辺が対象エリアとなります。
業者が少ない地方では、査定ができる候補が少なく、場合によっては一つもないこともあります。
仲介業者は基本的には成果報酬制になっていて、売買が成立しなければ仲介手数料を受け取ることができません。
これは業者側の都合であり売却する側としては一切気にすることはありませんが、業者は契約に結び付けるための営業をしなければならないでしょう。
営業と聞くとしつこい電話の勧誘などをイメージする人も多いかもしれませんが、自分が依頼をしているので、その結果の報告の連絡が来るのは当たり前のことと言えます。
また契約をとるためにあえて少し高めに査定額を提示することも考えられます。
多くの場合は購入希望者が値下げ交渉することが一般的なので、売り出し価格通りに売れるとは限らないでしょう。
多少高めの値段設定であっても調整は簡単にできてしまうため、最終的に売却できる価格は低くなる可能性があるということを頭に入れておきましょう。
一括査定サイトにはさまざまなものがあげられますが、登録している不動産会社はそれぞれが異なります。
登録件数が多い方が候補は多くなりますが、同程度の登録数であっても地域と物件によっては善し悪しが違ってくるため、安易に選ぶことはできません。
実際に入力して候補の画面を見るのが一番であるため、確認したうえで依頼したい会社があるかどうかを確認しましょう。