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更新日 2019.1.11

サラリーマンでもできる?駐車場経営の基礎知識から経営のコツまで紹介

駐車場経営で失敗する理由

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環境駐車場経営を始めるにあたり、たいていの方は駐車場経営の経験などがないいわば「素人」です。

そんな素人が駐車場経営に乗り出すのですから、実は失敗例も数多く世の中には存在します。

土地を活用したくてこれから駐車場経営をお考えの方は、ぜひこういった失敗のケースを踏まえて方針を慎重に検討するのがおすすめです。

とくに相続などで土地を取得した場合、どうしても能動的に手に入れたわけでは無いため「とりあえず何か活用してみよう」という軽い気持ちで駐車場経営を行いがちになりますので、いくつかの例から注意点を読み取っていきましょう。

まずもっとも多く存在する失敗の理由が、「駐車場ニーズをしっかりと把握できておらず、見切り発車で始めてしまった」というものです。

駐車場はたしかに更地であれば非常に低コストで開業することができるうえ、ランニングコストもさほどかかりません。

低リスクな土地活用としての面が強調されがちですが、もちろん良い点ばかりでもないのです。

「オフィス街だからニーズがあるだろう、と大ざっぱに運営を始めたものの、実はそこは駐車場の激戦区ですでにニーズが掘りつくされた後だった」という失敗例もあるためなるべく事前にしっかりとしたリサ チが求められます。

駐車場経営は、極端に言えば土地さえあれば出来てしまうハードルの低さが魅力です。

反面、言い換えれば参入障壁が低いということにもなりますので、駐車需要の高まった地域には資本を持った企業が駐車場経営に乗り出してきます。

大きな経営母体を持っているところは料金を安く設定できますし、駐車場経営はサービスの差別化がしにくい業種です。

そのためコインパーキングでも月極でも、近隣に出来た駐車場にお客を持っていかれるというリスクは伴うのです。

かなり頻繁に近場の駐車料金相場をチェックし、競合に対して有利な価格設定が出来ていなければシェアは奪われてしまうでしょう。

いちど軌道に乗っても気は抜けません。

駐車場は車の出し入れが頻繁に行われるため、狭い入り口であったり袋小路になっているような立地では非常に集客が難しくなります

また、相続した土地などの場合は土地周辺の住民とも面識がなく、騒音や排ガス、ゴミ放置などの問題がトラブルに発展しやすいことから駐車場経営が失敗に終わってしまうケースもあるのです。

地価や人口などといった数字だけにとらわれず、駐車場経営に適した立地であるかどうかをしっかりと見極めて周辺の住民とも(管理業者の助けも借りて)コミュニケーションをとることが必要になります。

契約立地や競合他社、料金設定など駐車場の置かれた環境によっても経営が失敗することがありますが、もうひとつ大きな失敗の要因として「契約や制度・法律」に関しての不注意や知識の無さが挙げられます。

駐車場の管理や運営を任せている業者の選び方や契約の内容、固定資産税に関することなどを知っておかないと駐車場経営を長く続けていくことは難しくなってしまうのです。

経営者は個人事業主であり、労働者のように守ってはもらえず自己責任でかじ取りをしなくてはならないため、普段から法律や契約、業者の信頼性などには気を配ることが重要になってきます。

駐車場経営にあてる予定の土地が相続などで取得したものだと、たいていそこは以前「住宅(宅地)」であったというケースが多いはずです。

住宅というのは人間の生活になくてはならないものですので、その分税法上も優遇措置を受けられており固定資産税も更地の六分の一程度とかなり低い額で済んでいます。

ところが、お家を取り壊して更地にした場合、またその上に駐車場を整備して経営していく場合はその優遇措置の対象から外れてしまうのです。

たとえば住宅であれば年間30万円だった固定資産税も、駐車場経営を始めた途端6倍の180万円となってしまい、これが大きく事業計画を狂わせて失敗、というケースもあります。

駐車場経営を行うさい、もっとも楽にやろうとすると業者に「一括借り上げ」してもらい、管理も運営もすべて任せてしまうという手段があります。

需要の多い地域であればこの業者にマージンを支払ってもなお利益は出ますし、自分はほぼ何もしなくて良いので非常に理想的なスタイルです。

ところが、ここには落とし穴が隠れているため一括借り上げを利用する際には注意しましょう。

ランニングコストや設備の老朽化で借り上げの賃料は基本的に年々減少しますし、収益が減ればオーナーへの支払いもそれに応じて縮小するような契約になっていることが多いのです。

初年度だけは儲かって後は赤字、といった失敗につながります。

駐車場の管理業者は非常に数が多く、とても親切で良心的なものもありますが中には悪質な業者もいるのが現状です。

駐車場は基本的に野ざらしですから、落ち葉の掃除やごみの片付け、自販機周りの処理など細かい手入れが欠かせません。

また月極であれば契約者が長時間留守にしているときに無断駐車をされたりもしますし、子供や野生動物が勝手に入りこんで車を汚すなどトラブルを起こすこともしばしばです。

こういった事態に対処してくれるのが業者なのですが、対応が悪かったりするところも少なくありませんので気を付けましょう。

環境のところでも触れましたが、駐車場は車の出入りが多いため「排ガスが臭い」「出口にぶつけられた」「深夜にエンジン音がうるさい」「若者の溜まり場になっていて治安の悪化になっている」などご近所からの苦情が避けられません。

苦情で済めばまだしも、訴訟に発展してしまうと大変です。

裁判のために専門家を雇い、時間も手間もかけて争わなければならないうえに負ければ和解金などを支払うことにもなります。

多額の和解金は経営の妨げになったり、和解の条件として「駐車場の閉鎖」などを突きつけられることもあるため駐車場経営にとって失敗の大きなリスクになるのです。

周辺には十分な配慮をしつつ運営していくことが重要になります。

POINT

✔低予算で比較的簡単に始めることができるため、競合争いが激しい

✔一括借し上げ方式なら一切の費用、手間なく駐車場経営ができるが任せる会社選びは慎重に

✔節税対策がしたいなら始める前にまずは各種減税項目をチェック

駐車場経営で成功するコツ

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何らかの理由で土地を取得し、「駐車場経営でセカンドライフを豊かに過ごす資金作りをしよう」という方はとても多いものです。

しかし、失敗例で見たように実際には駐車場経営はそれほど簡単なわけではありません。

失敗の原因のほとんどは、「オーナーに経験が足りないこと」から来ているため、経験豊富な専門家の力を借りる方が成功する可能性は高まります。

知り合いにそういったコンサルティングを得意とする方がいない場合は、自力で探すことになるのでインターネットを賢く利用して、自分にとって最良のパートナーを見つけましょう。

駐車場の管理会社は全国に無数に存在しており、カバー範囲もまちまちなので良い業者を探し歩いて一件ずつと交渉するというのは途方もない労力がかかってきます。

しかし、ITの進んだ現代ではHOME4Uのような専門のサイトを使うことで、そういった大量の業者に自分の持っている土地を見せて活用のアプローチをかけることが可能です。

最初は駐車場での運用を考えて、地域と立地、面積、希望条件などを提示しておけば適切な業者と同時に複数やりとりすることが出来ます。

不動産運用は動く額も大きいため、業者選びだけで数十万円~数百、数千万円の差が出てくることも珍しくありません。

しっかりと一括査定で見極めましょう。

土地の活用、駐車場経営には土地整備や集客、リサーチなどさまざまな専門知識が必要です。

一から自分で勉強するよりも、エキスパートにそれぞれ助言をもらったほうが効率よく運営を進めることができるでしょう。

HOME4Uのような一括査定サイトを通せば、各地の専門家ともコンタクトをとれるため能率的に頼るべき相手を見つけることが可能です。

とくに最初のリサーチは「そもそも駐車場経営をやるかどうか」という根幹にかかわる部分ですので、費用や手間を惜しまずきっちりと可能なかぎり調査を行っておくことが安定経営につながります。

集客についても収益に直結しますから、相談できる相手を探しておきましょう。

もし事前のリサーチの結果「あまり駐車場経営に適していない」という判断がなされた場合、思い切って駐車場経営以外の土地活用も考えたほうが良いでしょう。

土地を借地にしたり、ある程度投資は必要ですが住宅にして販売や賃貸、また売却などいろいろな選択肢が考えられます。

これについても、どのような運用方法がありどんなやり方が適しているか、HOME4Uなどでさまざまな相手に相談をすることで選択肢を広げることができるでしょう。

地域によっては「売り時」であったり、また賃貸の需要が見込めたりと多くの可能性がありますのでなるべく一括査定で広く意見を集めるのが得策です。

リサーチを十分に行い、専門家の意見も聞いたうえで駐車場経営にかじを切る場合には失敗例に学んでそれらの対策を講じておくことが重要になります。

むろん、経営を進める上で予想の出来ない事態というものは起こりますが「事前にできる準備を全て行う」というのは駐車場経営だけでなくすべてのビジネスの鉄則ですので、失敗例から大いに学んで自らの事業を成功へと導きましょう。

とくに重要になってくるのは業者選びと料金設定の二つで、これに加えて立地などを考えて集客を行うことになります。

最初にすべきことは、収支を予想して利回りを土地の資産価値にたいしてどのくらい得られるか計算しておくことです。

諸説ありますが一般論としては「土地の公示価格の18%程度の収益が見込めれば成功ライン」と言われており、逆に言えばこれに見たない場合は根本的にシステムを見直すか、他の土地活用に切り替えたほうが良いでしょう。

もちろん収入についてはあくまで予想値になりますが、支出についてはかなり正確に算出できますから管理業者への支払い、初期投資、固定資産税、その他の雑費などをしっかりと把握しておきましょう。

専門家に依頼すれば収入の予想も立つため、これと合わせておおよその収支を掴んでおきます。

駐車場経営のキモと言えるのが、「料金設定」です。

屋根ありや屋根なし、舗装の状態などはあるものの基本的に駐車場は「車のためにスペースを貸し出す」だけの単純な業態になります。

そのためサービスでの付加価値はつけにくく、結局のところ価格競争で安いところが集客の争いに勝利するのです。

あまりに安くし過ぎても当然利益を出せませんから、理想は「周辺より少し安い」ところに設定したいところでしょう。

とはいえ競合も当然その辺りは理解していますから、頻繁に値段設定を変更してきます。

管理業者としっかり連携を取り、つねに最新の相場と競争相手の値段設定を把握してスピーディに対応することが重要です。

管理業者によっては一括借り上げで賃料を支払ってくれますが、その賃料は年々減っていってしまうのが大半です。

こういった契約を結ぶとき、一方的に業者側に有利な内容にならないよう注意が必要になります。

「賃料も下がってきて赤字なのに、契約書に縛られて解約できない」となれば何のために駐車場経営しているかわからない本末転倒となってしまいますから、契約書にサインし捺印する前には隅々までチェックしておく必要があるのです。

法律用語などの解釈に不安がある場合には、相手方に待ってもらって契約書を持ち帰り専門家に見てもらいましょう。

健全な取引のためには契約書の精査は欠かすことが出来ません。

何といっても、実際に駐車場の管理すべてを自分で行うことは困難ですから業務の大半を管理会社に任せることになります。

管理費だけを受け取って手抜きをしたりする業者もいますので、ネット上の口コミなどを参考にそういった悪徳業者を避ける努力が大切です。

また、「良いな」と思った管理会社があった場合、そこが管理している物件を実際に見学に行くのがオススメの方法になります。

掃除はされているか、違法駐車に対応しているか、舗装は剥がれていないかなどを目で確認することで、手抜きをしていない良心的な業者を見つけることができます。

経営を始めるにあたって

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駐車場の経営をする場合に重要な事項として、どういった形態にするかという問題があります。

平面か立体か、機械式かということもそうなのですがなんといっても「月極かコインパーキングか」という、貸し出し契約のスパンを長くするか短くとるかで全く経営の進め方は違ってきてしまいます。

コインパーキングは基本的に時間ごとに駐車スペースを貸し出す業態で、うまくいけば非常に高収益が見込めるために投資対象としても人気が高まってきているものです。

月極と比べてどうか、メリットやデメリットにどのようなものがあるのか、具体的に見ていきましょう。

リターンは高く見込めますが、ややリスクもあるのがポイントです。

コインパーキングの特徴であり魅力は、その収益の天井の高さにあります。

マンションとホテル運営のようなもので、一日ごとに見れば単価の高いホテルが常に満室であればマンションに比べて数倍の収益をあげられるわけです。

コインパーキングも同様で、人口密集地など立地に恵まれていれば月極と比べても非常に高い収入が見込めます。

土地を所有していれば利回り50%も夢ではないと言われているのです。

反面、機械の設置や業者との契約でイニシャルコストがかなりかかってしまうことや収益が安定しないなどのマイナス・リスクも当然存在します。

立地の見極めがカギとなる業態でしょう。

先述のように高い収益性が可能なことももちろんですが、管理会社に任せてしまえばオーナーは基本何もしなくてよいというのもメリットと言えます。

むろん管理会社に対して支払いは生じますが、契約内容によっては一部歩合制にできますのでお互いにWIN-WINの関係を築くことも可能です。

土地の形が歪んでいたり、狭小地であっても需要さえあれば確実に収益をあげられるのもコインパーキングの良さでしょう。

都心に近いところではわずか二台分のスペースで大きく稼いでいるところもあります。

面積に対しての収益性は高いため、管理コストがかからない点もオーナーにとってはうれしいところです。

やはり月極の平面駐車場などと比べると、清算機械の導入や敷地の舗装、メンテナンスにコストがかかってしまう点はマイナスです。

収益性も高いのですが、反面季節によってばらつきがあることもあり、収入の予想を立てづらいということもあります。

不特定多数のお客さんを相手とするため、駐車場内の当て逃げや破損トラブル、あるいは未払いなどのリスクには月極より晒されやすいでしょう。

また、管理会社にどうしても委託せざるを得ないため悪質な業者に当たってしまうと収益をかなり持っていかれてしまいます。

未然にトラブルを防ぐためにも、良質な業者を探ししっかりと契約書を確認してから委託するようにしましょう。

コインパーキングの場合、現金をおさめた機械が無人の場所におかれるため非常にセキュリティには気を配る必要があります。

盗難にあった場合、保険での穴埋めは可能ですが機械の破損などを考えるとマイナスになってしまうケースもあるでしょう。

立地はもちろんですが、監視カメラの設置や自販機・ライトを置いて明るくするなどの防犯設備を整えておくことは決して無駄になりません。

未払いのまま駐車料金を踏み倒す相手には、専門家を雇って料金を回収するなどのケースも存在します。

敷地内で盗難や車上荒らしなどがあった場合には自分で解決しようとせず、警察に連絡して指示を仰ぐのが無難です。

月極駐車場はその名の通りに月ごとに契約する業態ですが、実際には数年単位で借りている方が多いものです。

そのため借主とオーナーの関係がコインパーキングよりはるかに密になるという点が挙げられます。

多くの月極駐車場では屋根がなかったり、舗装していない土(砂利)の状態であるため初期コストが抑えられるというメリットを持っているのです。

代わりに契約者とのトラブルが起こると深刻化しやすく、また基本的には自分で管理をやることになるため掃除などの手間がかかるというデメリットもあります。

収入の上限値はコインパーキングより低くはなりますが、総じて安定性のある業態です。

コインパーキングのように複雑な機械を置かないため、自営で掃除や集金などすべてを行うオーナーが多いのが特徴です。

少々手間はかかるものの、管理会社を挟まないため収益はすべて手に入りますし悪質な管理業者にあたることもありません。

そして何といっても契約者がそれほど入れ替わらないため、収益がある程度読めるという点も特徴として挙げられます。

面積あたりにコストをかけなくてよいため、どちらかというと都心部より地方で経営するのに向いているでしょう。

多くの場合先払いで料金を回収しますので、多額の未払いが発生するということも起こりにくいとされます。

月極の最大のメリットは、初期投資の少なさによるリスクの低減です。

土地の舗装もいりませんし、更地になっていればすぐにでも駐車場として運用できます。

また、次の土地活用をするにも余計な舗装や機械の設置がない分動きやすいという利点も挙げられるでしょう。

いったん集客がうまくいけば、そう簡単に駐車場を変える人は多くありません。

安定して収益を上げていけるでしょう。

土地が自宅から近ければ、機械がないため自分で簡単な清掃を行うことで業務委託を限りなくゼロにでき、経費も節減できます。

月極のデメリットとしては、やはりコインパーキングほどには収益を上げられず、上限が低くなってしまうことでしょう。

既定の台数分契約が埋まってしまえば、それ以上はどうやっても収入を増やせません。

周囲の土地を買い増したり機械式にして台数を増やす手もありますが、コストがかかるためそう簡単ではないでしょう。

またたとえ立地が良くても、月極の場合は狭小地や変形地には作りづらいという面もあります。

契約者が車を出しているときには空いた空間になるため、違法駐車が横行したりその車両が契約車両にぶつけて事故を起こしたりといったトラブルも起こりやすい傾向にあるのです。

まとめ

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土地が余っているから、眠らせておくよりは活用しよう」というのは非常に賢い選択肢です。

ただ、どのような土地活用が最適なのかはなかなか専門家でないとわかりません。

「駐車場経営は楽そうだからなんとなく始めてみよう」と気軽に始めてしまうと失敗しやすいため、まずはHOME4Uのような一括査定サイトで多方面から情報を集めれば安心です。

当然、駐車場としてはどうやってもニーズのない土地もありますのでその場合にはほかの土地活用を模索してそちらで収益をあげることを考えましょう。

一つの形式に固執していると、なかなか土地からの収入を増やすことはできません。

眠らせておいても固定資産税などはかかってくるのですから、一括査定などを賢く使って良質な業者を見つけ、土地活用について相談してみるのがベストです。

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