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更新日 2019.3.4

トランクルーム経営は失敗する?成功事例と高利回りで運用するコツまとめ

トランクルーム経営の失敗例

トランクルーム経営には様々な失敗のケースがありますが、そのどれもが事前の勉強不足や調査不足によるもので、偶発的な要因は殆ど無いといって良いでしょう。

しかし、こうした経験は経営をしていく以上誰もが通る道で、ある程度の失敗は覚悟しておかなければなりません。

もしも可能な限り失敗を避けたいのであれば、経験者の失敗例を参考にするのがベストです。

トランクルームの設置場所の環境を全く考えずに設置して失敗してしまう事例があります。

トランクルームは空き地やちょっとしたスペースがあれば手軽に設置できるメリットはありますが、目標利益が安定して見込めるような利用客がいないと意味がありません。

いくら場所が良くても周囲に住宅や企業が少なかったり、そのエリアの人口密度が低ければ、たとえ需要があったとしても絶対的な利用者数が伸びる事はないでしょう。

トランクルームを設置するのであれば、最低でもある程度の規模を持った都市、またはその近郊である必要があります。

利益を優先しようと可能な限りの初期投資をして、トランクルームを設置。

始めは順調だったものの、ある日ライバル店が出現します。

ライバル店は利益よりも質を優先していたため、利用客が徐々に自分の所から流出して行き収益が悪化。

質を上げようにも初期投資が響き、何も出来ずに利用客が細っていったのです。

いくらトランクルームを増やしても、それだけでは上手く行きません。

トランクルームを設置し過ぎて失敗する典型的な例です。

ここから得られる教訓は、順調に利益を増やして行くには利用客のニーズに応えなくてはいけないと言う事です。

また、初期コストを出来る限り減らす事は経営の基本でもあります。

経営計画を立てた当初は高利回りで費用の早期回収が可能だと考えていたものの、トランクルームを設置した場所に問題があり、予定していたよりも少ない利益しか得られていないケースです。

トランクルームを設置した土地は親から譲り受けたものでしたが、そこに建っていた家を解体してしまったため税金の優遇措置が無くなり、固定資産税が大幅に上がってしまったのです。

これが経営の負担になり、初期費用の回収が大幅に遅れる事になりました。

このケースの問題は経営計画が甘かった事は勿論ですが、専門業者などを頼って相談したりアドバイスを受けなかった点、フランチャイズやサブリース業者の利用を検討していなかった点にあります。

フランチャイズやサブリース業者を利用すれば、集客に苦労する事はありませんが、個人で全てを行う場合は別です。

土地の確保やコンテナなどの購入・設置、必要な手続きは全て自分で行ったものの、集客方法を知らなかったので利用客を増やす事に失敗したという事例です。

トランクルームはまだまだマイナーな存在なので、看板、チラシ、ホームページなどをフル活用して積極的に宣伝をしないと利用客を増やすのは困難です。

全てを個人で行う場合は事前のリサーチと、エリアやターゲット層の絞込みを行った上での戦略的な宣伝が必須になります。

それが難しい場合はトランクルーム業者と契約するのが無難です。

トランクルーム経営は比較的低コストかつ容易に始められますし、高利回りなので魅力的ではありますが、やる事は会社の社長と変わりありません。

つまり、ある程度の経営能力が求められますし、経営の向き・不向きについても考えなければなりません。

また、事前の勉強・調査は必須で、トランクルーム経営の経験者や運営者のサポートも必要でしょう。

こうした点は経営を始めてからどうにかしようとしても難しいものがあります。

トランクルーム経営でいきなり躓かないためには、事前に少しでも多くの情報を吸収して十分な時間をかけて計画を立てる事です。

経営計画をしっかりと立てて順調に経営を始めたとしても、予期せぬトラブルを回避するのはなかなか難しいものがあります。

突発的・偶発的なトラブルは予測がしづらいので、対策を立てにくいからです。

しかし、この問題も経営面での失敗例と同様にトランクルーム経営者の失敗例から学んで対策を立てる事が可能です。

全ての問題を回避するのは難しいですが、リスクは軽減させられます。

減らせるリスクは事前に出来る限り減らして、安定した経営と利益に繋げて行きましょう。

トランクルームへの不法投棄を防ぐために巡回をしたり不法投棄された物の処分をきちんと行ってはいたものの、不法投棄が長期にわたり続いたのでさすがに疲れ果ててしまったという事例です。

個人経営でも運営会社に任せていても問題になるのがトランクルームへの不法投棄です。

トランクルームは基本的に24時間利用可能なので、ちょくちょく不用品を置きに来る人が現れます。

巡回や不法投棄品の処分・ルームの管理などを怠っていると、次から次へと不法投棄される可能性があります。

対策としては多少コストが必要になりますが、防犯カメラの設置などセキュリティ面の強化が有効となります。

セキュリティ対策はコストが掛かるとの理由で最低限の防犯対策で経営を続けていたために、ピッキング被害にあったりトランクルーム内の物品が盗まれ利用客とトラブルになってしまったケースが発生しています。

トランクルームは基本的に無人ですので、どうしても盗難被害が発生し易い環境です。

特に、防犯対策が見られない状態や管理が甘そうに見える状態だと、ターゲットにされ易くなってしまいます。

対策としては、ピッキングに強いカギを使用したり防犯カメラの設置、警備会社を利用するなどがあります。

トランクルーム経営を始めたばかりだと、どうしても細かい点への配慮が疎かになりがちです。

特にセキュリティ面はコストが掛かりますから徹底した対策がされにくい傾向があります。

しかし、不法投棄や窃盗を目論んでいる人達は常にそうした隙を突いて行動に移してきます。

経営者になる以上トランクルームで起きたトラブルは、利用者に非が無い限りは全て経営者の責任です。

更に、そうしたトラブルが発生してしまうと瞬く間に噂が広がり利用者が減ってしまうといった二次被害を誘発してしまうリスクがあります。

セキュリティのコストは防犯対策だけではなく評判を落とさないための費用と考えて、しっかりとトランクルームを管理しましょう。

トランクルーム経営で失敗しないための注意点

トランクルーム経営は確かに都市部を中心に需要がありますが、マンション経営と違うのはトランクルームに対する需要が地域によってかなりの差があるという点です。

かなり田舎であれば土地も広く、蔵があるような家も結構あります。

すると、蔵の中に不用品は入れられることから家の中に置いておけないものは蔵に入れてしまえば済む話です。

つまり、ただ闇雲にトランクルーム経営に乗り出すことは需要を読み違えてしまう恐れも出てきます。

単にトランクルームを置けばいいのではなく、そこを利用することのメリットをはっきりと提示することが求められます。

その需要の違いをまずは知ることです。

田舎であってもトランクルーム経営はうまくいく可能性があります。

その理由として日本特有の気候が関係します。

例えば、着物などを保管する場合、できれば空気が乾燥して空調の行き届いたところに置いておいた方がカビの繁殖などを防げます。

トランクルーム経営をするにあたり、空調を万全にさせたところであれば大事なものを置いておけることをメインに打ち出せば、そこから需要を掘り起こすことは可能です。

裏を返せば、コンテナ型やルーム型があるトランクルームにおいて、なぜそのタイプをチョイスしたのかを明確に決めておくことが求められ、安さだけで決めるようなことだけは避けたいところです。

トランクルーム経営で失敗する人は利回りやコストのことしか考えません。

これでは失敗は避けられず、取り返しのつかないことに発展することも考えられます。

利回りも大事ですが、マンション経営と違ってそこまで長期的な関係性になりにくいというのがあります。

アパートでも2年単位での契約ですが、トランクルームは場合によって1ヶ月ごとになりがちであり、用が済めばあっさり契約を終わらせることもできます。

利回りのことを考えてもそれが机上の空論になることから、お金の面だけを考えるのではなく、むしろ利用者のことを踏まえてトランクルーム経営を行っていくとおのずと成功につながります。

トランクルームの業界が右肩上がりになっていることは間違いなく、発展を続けています。

そうなっていくと多くのところでトランクルームを建てるなどして参入するケースが増えます。

特にコンテナ型よりもルーム型を建てるところが増えており、成功と失敗の差がはっきりと出るケースも珍しくありません。

トランクルーム経営で成功をする人は単に需要や利回りだけを重視するのではなく、実際に自分がトランクルームを利用する人としての目線を持ち合わせており、その立場から経営を行っています。

だからこそ、常にお客さんに寄り添った対策を立てて、リピーターにつなげていることが言えます。

トランクルームに求められるのは快適な空間であるかどうかです。

例えばコンテナ型だと外気の影響を受けやすく、冬は非常に寒く夏は異常に暑いということがあります。

荷物はずっと同じ場所にあるため、電化製品などは下手に置いておくことができなくなり、敬遠するのは当然です。

冬でも夏でも同じ気温に保たれていれば、安心して預けることができます。

人間にとって最適な環境は物にとっても同じであり、特に電化製品や衣料品、絵画などはその環境がベストと言えます。

この基準でトランクルーム経営を行っていけば、どのような設備を用意すべきかはおのずとわかるようになります。

清潔でゴミもない環境は好まれます。

トランクルームに多くの人が求めるのは安心であり、いつ行っても大丈夫なようになっていることです。

そして、いったん預けておいていつ取り出しても自由に使えるような状況が最高です。

そのための配慮は大事です。

防犯カメラをいくつもつけて泥棒に入られないようにすることは大事であり、できるだけ機密性を確保することも必要です。

別のトランクルームからする異臭が自分たちの荷物につかないようにするというのは当然であり、1つ1つの配慮を欠けば安心も安全も得られません。

何かあればすぐに駆けつけられるシステムを作ってそれを契約の際に示すことも大事な要素と言えます。

不良のたまり場にしなければ大丈夫です。

トランクルーム経営で失敗するケースには集客の問題があります。

自分ですべてを管理するとなるといかに集客するかが大事になりますが、素人がいきなりトランクルーム経営に乗り出せば失敗に終わるのは目に見えています。

そこでサブリース契約を結んで業者に委託することで確実に稼ぐことができます。

トランクルームなどをこちらで建てて、その運営を業者に任せて家賃としていくらかもらうというのがサブリース契約です。

これなら業者が集客や管理を行うことになり、土地や建物を貸し出した側はリース料をいただけます。

これをやっておけば、トランクルーム経営のノウハウがなくても普通に稼ぐことが可能です。

トランクルームの需要は、収納スペースがいかにも少なそうな世帯がどれだけその地域にあるかを推察することでわかります。

一戸建てが多い住宅街では自分の家の中で何とか収納することを考え、庭などに物置を置いて対応することも可能です。

アパートや分譲マンションなどはそれができません。

一方でアパートに住む人はトランクルームにお金を出すことを嫌います。

そうなると分譲マンションが建設されるようなところは少なくともそれなりの需要が生じることは確実です。

分譲マンションの計画はある程度のスパンでなされていきます。

ここにできそうだというのがわかればそこから場所を見つけるのも1つのやり方です。

結局のところ、安さで勝負すれば安さで負けるのが商売です。

そして安さによって安心や安全を犠牲にして最終的に撤退を余儀なくされるのもトランクルーム経営ではよくあります。

安さで勝負せざるを得ない状況であればトランクルーム経営に乗り出すことをおすすめしません。

一方で周辺のトランクルームにはこれがないというものが見つけられれば付加価値を加えて勝負するのであればチャンスは十分にあります。

もちろん安さだけで勝てるケースもありますが、それは短期間のみです。

長い期間にわたって信頼を勝ち取るのであれば付加価値の部分、サービスで勝負する、そこを注意して観察しないといけません。

トランクルーム経営以外の土地活用法の紹介

駐車場経営は、車が駐車できるように土地の区画割りを行い、区画ごとに利用者へと貸し与える土地活用方法です。

トランクルーム経営では荷物、賃貸住宅では人や物を預かりますが駐車場経営の場合は対象物が車となります。

形態は大きく分けて固定客をつける「月極駐車場」と、流動客に利用してもらう「コインパーキング」の2種類です。

管理や運営、顧客募集に関しては業者に任せる形が一般的となります。

トランクルーム経営と決定的に違う点は、建物の建築が必要ないということです。

新たにコンテナを用いた施設を建築する必要があるトランクルーム経営とは異なり、土地さえあればすぐに始められるのは大きな利点でしょう。

月極駐車場であれば砂利敷きにロープを張る程度で始められたり、コインパーキングの場合は業者に土地を貸すだけで開始できる点は大きなアドバンテージです。

節税効果についてはさほどトランクルーム経営とは変わらないものの、数十万円程度からの初期投資で始められる点は非常に魅力的です。

コンテナの定期的なメンテナンス費用が発生するトランクルーム経営に比べ、メンテナンスの必要がほとんどない点も駐車場経営が手軽である理由のひとつでしょう。

トランクルーム経営のよくありがちな失敗例として、第一種および第二種低層住居専用地域における規制区域であることを知らなかったというケースが挙げられます。

これら市街化調整区域であっても手軽に行うことができるのも、駐車場経営の強みです。

実際の利用の観点から見ても、コンテナへの移動だけでなく荷物の運び出しや収納の利便性まで考慮しなければならないトランクルームとは異なり、駐車場が考慮すべき点は利用者の自宅への移動距離だけとなります。

自宅の物置代わりやロッカー代わりなどさまざまな利用方法があるのはトランクルームのメリットですが、用途にマッチしなければ使ってもらえないというデメリットでもあるのです。

しかし住居があって自動車を所有している限り、必ず駐車場の需要は生まれる点から、ある意味人を選ばない点がメリットに転じる部分でもあります。

初期費用が少なく、建設すべき建物がないため他の土地活用への切り替えが容易です。

駐車場の立ち退きは大抵1〜3ヶ月程度で行える点も、有利な点と言えるでしょう。

もし万が一集客や経営に失敗したとしても、すぐに転用したり売却できるという安心感は大きいです。

太陽光発電投資は、ソーラパネルと発電システムを土地や屋根に設置して太陽の光を電力へと変換して、発電した電力を電力会社へ売電して利益を得る土地活用方法です。

個人で経営する場合は事業者として大規模な設備を投資するか、個人で家庭用に小規模で投資するかの2つの形態が主体となります。

顧客が利用して初めて商売が成り立つ賃貸住宅やトランクルーム経営などは「人ありき」ですが、太陽光発電に関しては自然の力を利用したものである程度「勝手に降って湧いてくる」ものです。

もちろん悪天候が続いたり、豪雪地帯などそもそも太陽光発電と相性の悪い土地・地域があることも否定できません。

しかし、日照時間を調査するなど事前にかなりの割合で予測が着くこと、よほどの土地・立地でなければ発電および利益を出すのが可能な点は非常に大きなメリットです。

コンテナと同様に太陽光発電システムにもメンテナンス費用が発生するものの、集客にかかる費用や心理的負担は皆無と言えます。

数ある土地活用の中でもトップクラスの安定率を誇る理由に、国が定める法律により収益額が一定期間不動である点も外せません。

再生可能エネルギーの固定価格買取制度によって、設置したシステムの発電規模によって10年から20年の間、固定価格で売電が可能です。

設置する規模によって額は変わるものの、数百万円程の初期投資額で安定した高利回りの土地活用ができる点は非常に優秀と言えるでしょう。

自治体によっては補助金制度がある点も、大きな利点のひとつです。

賃貸住宅など多くの土地活用と異なり、地価の影響が全くありません。

ソーラーパネルが設置できて日当たりが良ければ、どの地域でも始められるのは大きな強みです。

駐車場やトランクルームも居住区に近かったり、交通機関や市街地に近くないと厳しいですが、太陽光発電の場合は人の有無自体に関係なく収益が発生します。

市街化調整区域においても制限はない点も、失敗しにくいポイントのひとつでしょう。

トランクルーム経営は元より、駐車場経営や太陽光発電など他の確実性の高い土地活用方法でも不安が残る場合、「売却して土地を手放す」という方法も1つの選択肢です。

もし田畑として使用する場合、農地転用という扱いになるため農業委員会の許可を得なくてはなりません。

土地を活用するつもりがなく、将来子どもが土地を持ったり家を建てる可能性がないのであれば売却も視野に入れましょう。

土地をはじめとした不動産を売却する際、不動産業者に依頼するのが一般的ですが、正しい査定額を見極めるために事前に一括査定に出して相場を知っておく必要があります。

インターネットの発展によって自動車や家電製品、洋服やゲームなど多くのカテゴリーの商品の相場価格が容易に把握できるようになりましたが、土地の相場価格に関しては未だに直接不動産業者に尋ねる方法が確実です。

査定を依頼する、つまり価格を把握するには一社よりも複数の会社に依頼して少しでも多くのデータを集めた方がより正確な相場価格を割り出すことができます。

一括査定は無料で実施している業者がほとんどであり、インターネットで手軽に目安金額を知ることもできるのでぜひ活用しましょう。

土地を活用する・しないに関わらず、土地を所有しているだけで税金が常に発生します。

1月1日時点で所有している場合に発生する固定資産税、都市計画の定められた地域の土地であれば都市計画税も発生するのです。

また更地の状態であっても草木は生えてくるため、近隣住民の迷惑にならないよう定期的に伐採しなければなりません。

空き土地のまま放置していれば不正利用者が出たり、治安も悪くなる場合もあります。

もし将来的に活用する予定がなく、節税対策も面倒であれば一括査定に出して売却を検討する方が良いでしょう。