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更新日 2018.11.15

トランクルーム経営の全知識を紹介┃費用,注意点,利回り,失敗しないコツ

トランクルームにかかる費用紹介

1つにトランクルーム経営といっても、タイプによって異なるのが実情です。

トランクルームにはコンテナ型とルーム型の2つがあります。

コンテナ型は空き地にコンテナを重ねるだけというものであり、ルーム型はトランクルーム専用の建物を建ててその中に部屋などを作っていくものです。

当然ながらそれぞれにメリットやデメリットがあり、初期費用や維持費の点でも大きな影響を与えます。

その一方で強気の値段設定にできるケースと明らかに安さを意識した値段にせざるを得ないケースもあるなど、初期費用や維持費のかけ方によっては今後に影響を与えるようなことも十分に考えられるのがトランクルーム経営です。

コンテナ型の場合は屋外に設置することになっており、空き地を確保してそこでトランクルーム経営を行います。

用意するのはコンテナだけで、わざわざ土地を購入しなくても土地を借りてすぐにコンテナを置き、何かあったら撤去するだけで大丈夫というのが最大の魅力であり、手っ取り早くトランクルーム経営を始められるポイントでもあります。

元々駐車場のスペースだったところをトランクルームにする際に有効であり、コンテナ1つで4つの部屋を作れます。

費用も1つあたり数十万円で新品と中古から選べます。

数百万円で設置でき、回収を目指すことになりますが、月々の値段は低く抑える傾向が多いです。

ルーム型の場合は建物が丸々トランクルームになっているケースとテナントとして一区画がトランクルームになっているケースで初期費用は大きく異なります。

建物が丸々トランクルームという場合には広さがいくつか用意され、それぞれで値段設定を変えられるのが特徴です。

自由度はそれだけ大きく、数千万円単位になるケースもあります。

その一方、間仕切りをすることで簡易的な形にすることは可能であり、そうなると用意すべきものは什器の費用と部屋代だけになります。

結果的にコンテナ型よりも費用を圧縮することができ、トランクルーム経営をするにあたって、こちらの方が安上がりです。

コンテナ型もルーム型も実は月々の維持費はそれぞれでかかります。

これはどのようにトランクルーム経営に関わっているかによっても初期費用や維持費は大きく変わります。

例えばいずれの場合も土地を他人に預けて土地の賃貸料だけもらう場合には初期費用はなしで維持費は固定資産税のみということもあります。

稼ぎは少なくなるものの確実に収入が得られるので楽して稼ぐことが可能です。

すべてを自前で用意するとなると色々と維持費はかかり、頭を悩ませることもしばしばです。

維持費をどうしていくかは大事ですが、削ってしまうとサービスに影響を与えるものもあるのでそのあたりはケースによって異なります。

コンテナ型の電気代といえば中に入る際の電気程度のもので、それ以外はかかりません。

なので電気代はそこまでかからないものと思ってよさそうです。

ところが、ルーム型は24時間365日フル稼働になります。

常に空調で一定の温度にするところもあり、冷房や暖房などの空調にかかる電気代も結構なものです。

コンテナ型と比べれば比較しようがないほどの電気代が必要になると思ってよさそうです。

それでも節電に向けた対策を立ててるところは多く、空調はつけておくけど部屋の電気は無人なら消しておくなど工夫がなされていることから、かかるとはいってもそこまでかからないケースもあるなど工夫のしようがあります。

コンテナ型の場合は人件費はそこまでかからないのが実情です。

開け閉めはトランクルームの利用者が行い、搬入などを自由にします。

しかし、これだと防犯的に怖く、不良のたまり場になるようなケースもあることから、人件費がかからないのはプラスではあっても安全面での心配は尽きません。

そこでルーム型は従業員を常駐させるケースがあり、それによって24時間の搬入などを可能にします。

異常を感知すれば急いで現場まで向かうこともできます。

もちろん民間の警備会社に委託をして何かあったら駆けつけてもらうようなこともします。

そうしたものに結構な費用がかかり、削ってしまうと問題がありそうなものでもあります。

トランクルーム経営はメリットが大きいとされていますが、デメリットもあります。

その中の1つが固定資産税に関する問題です。

アパートマンション経営であれば、固定資産税や都市計画税といったものが軽減されますが、トランクルーム経営ではこの恩恵が受けられません。

また以前建物を建てていたところを取り壊してトランクルームにした場所だと空き家のままにしておいた方が固定資産税などの支払いが安いままだったというケースもあります。

税制面でのメリットは少なくとも受けることは難しく、維持費というものを考えた時には固定資産税が結構なネックになってしまう場合もあるので注意が必要です。

土地を提供する代わりに使用料金を戴くのがサブリース契約です。

土地を貸すだけで毎月お金がもらえるので、土地活用を目指す人にはおすすめのやり方です。

この場合には初期費用はほとんどかからず、維持費も固定資産税や都市計画税のみとなり、例えば同じ敷地に自販機をセットすれば維持費分を回収するようなこともできます。

初期費用も維持費も切り詰めたい場合はサブリース契約がおすすめです。

ただ、本来であれば手にすることができる収入の一部しかもらえない契約になっており、トランクルーム経営のノウハウがある人にとってはあまり意味がない契約であり、初心者の人であれば考えておきたいものです。

初期費用や毎月の維持費を削ることで利回りを高めることができ、早期に費用を回収することも十分できます。

しかし、それらはあくまでもトランクルームがフル回転している場合であり、空きが目立てば意味がありません。

むしろ維持費がかかったり初期費用を抑えたりするために設備を削ることが客離れの原因になることがあります。

セキュリティを万全にすればそれだけ費用はかかり、料金に跳ね返ることも考えられます。

しかし、安心と安全、そしてお客さんの荷物を大切に預かるという信頼に直結するものだからこそ、初期費用と維持費、提供できるサービスの折り合いはつけておきたいところです。

トランクルーム経営での土地活用における注意点

より収益性の高いトランクルーム経営を目指すために、注意したいポイントがあります。

トランクルームの経営は初期投資も比較的少なくて済みリスクが少ないと言われ、気軽に始められて収益もしっかりと見込める土地活用法というイメージがあります。

確かにアパートやマンションなどを建てて管理するよりも費用面での負担は少なくて済むし、その分と土地活用に利用するためのハードルが低めに設定できるところはメリットだといえます。

また、所有する土地が狭くて他のものには活用しづらいなどの悪条件であっても、トランクルーム経営ならばそれほど土地の大きさや形状などの条件を気にせずに済むところもメリットなのですが、設置する場所選びはとても重要です。

まず、設置にあたって人口密度が高い場所を選ぶことは大切です。

一般の利用者にとってあまりにも居住エリアから離れた場所だと利用しづらく、稼働率も下がる可能性があります。

また、戸建て住宅よりもマンションやアパートの多い場所を選ぶのも重要です。

更に個人利用だけでなく法人利用も見込もうと考えるなら、周辺に会社や事業所などが多い場所かどうかも大切になります。

トランクルーム経営にあたっては大きく分ければ自営型にするか業務委託型にするかの2種類のタイプに分かれます。

自営型の場合にはトランクルームの設置や土地整備などは設置業者に依頼しますが、それ以外は基本的に自分自身ですべて行います。

運営業務にかける委託費用が不要になるためその分収益が多くなることが見込まれますが、利用者との契約の取り付けや利用者からのクレームへの対応などあらゆる業務を自分でこなさなければならなくなるため、経営者の仕事は多く身体的な負担は大きくなります。

さらに設備の管理業務や空き室管理、日常的なメンテナンスなどの業務も発生するので、強い意志を持ってトランクルーム経営は自分自身ですべて行いたいという人には向いています。

一方業務委託型の経営方法は、設置工事から運営管理まで業者に一任する方法です。

利用者の募集から契約業務、利用にあたってのクレーム対応や空室の管理に至るまでの業務を、多くのノウハウを持つプロに任せる事で所有者の精神的な負担も軽減させることができます。

もちろんそうした業務にかかる委託費用は必要になるので、収益は自営型に比べると当然低くなります。

けれども、その分トランクルーム経営の専門知識を持たない事によって起こりがちな負担を減らすことにもつながり、業務にかかる時間や精神面での負担を考えれば、業務委託費用が発生しても委託した方が良いと考える人にはおすすめです。

もちろんトランクルーム経営をスタートするにあたっては、業者に相談した段階で判明するのが一般的ですが、地域によっては所有する土地にトランクルームのためのコンテナを設置できない場合も考えられます。

自治体の見解によっても異なると言われますが、現在のところは「第一種低層住居専用地域」、「第二種低層住居専用地域」、「第一種中高層住居専用地域」などは規制によってトランクルームの設置が認められないという例もあります。

また、基本的に市街化調整区域はコンテナなどの設置が認められないため、トランクルームの経営を検討する時には注意が必要です。

自分の所有する土地がトランクルーム経営が可能なのかどうか、行政機関などからしっかりと情報を集めてから検討することが求められます。

相談する業者選びの際には、知識が豊富で信頼できるところを選ぶように心がける事が大切です。

人気のトランクルーム経営ですが、費用面での問題も含め様々なリスクも考えられます。

アパートや駐車場としての需要が見込めないような立地条件の土地でも、それなりの利用者が見込めるうえ運用を開始してからもほとんど管理が不要で、高い収入が見込める事業としてトランクルーム経営が注目されています。

けれども、当然ながらトランクルーム経営にもリスクはあります。

例えば少ない設備投資で始められるというのは、自分が経営を開始した後も近隣に同じようなトランクルームが出現する可能性も十分に考えられると言う事です。

経営を始めた当初は需要も多く順調に売り上げが伸びていたけれど、近隣に新しく同業他社のトランクルームが出来て、さらに新しく設備などの条件も良ければ簡単に利用者は流れてしまう事が考えられます。

比較的気軽に始められる土地活用法であることから、後から同じようなトランクルームが出現することはけして珍しくはないといえます。

どんな施設であっても不正利用などの問題が発生することは考えられます。

ただし、不正利用と言っても例えばコインパーキングの無銭駐車などのような、あからさまな不正利用はできないのがトランクルーム経営の良いところのひとつです。

通常トランクルームは各部屋ごとに施錠されているので、利用者以外の人が不正に使用することはできないのですが、トランクルームの利用者が利用契約を解約した後も不用品を敷地内に投棄したままにする例はよくあります。

特に土地にコンテナを設置して簡単に始められる形状のトランクルームの場合、普段は無人で誰でもいつでも敷地内に出入りすることができる状態です。

そのため一旦解約者の不用品が敷地内に置かれてしまうと、まったく関係ない人が不法投棄し始め、やがてゴミの山になってしまうケースもあります。

ゴミの山が出来てしまえばごみの処理費用が発生するだけでなく、環境の悪化で現在の利用者まで離れていくことも考えられ、収入が減る事にもつながります。

こうしたトラブルを予防するためには管理人を置くのが最も効果的ですが、費用面での負担が大きく経営を圧迫することになります。

そのため比較的金銭負担の低い方法として防犯カメラなどを設置してできる限りセキュリティを充実させることが求められますが、委託型でトランクルーム経営をするなら、防犯カメラなどの設置に関しても基本的なサービスに入っている業者を選ぶことも大切です。

相続などで実家の家屋と土地を受け継いでも、当面住む予定がない場合にトランクルーム経営を検討する人は少なくありません。

ただし、実家の家屋を解体すれば固定資産税の減額特例という制度を受ける事が出来なくなり、固定資産税が何倍にも増えてしまう可能性がある事を理解する必要があります。

実家の家屋があった時の固定資産税のつもりで出費を見込んでいたところ、固定資産税額が跳ね上がったことでトランクルームの経営が事業として成り立たなくなってしまうケースも考えられるので、始めるにあたっては十分に固定資産税額などの条件に関しても試算が必要です。

トランクルーム経営の利回り

トランクルーム経営に関わらず、投資においては利回りという表現で将来得られる金額を想定します。

利回りの場合には元になる金額と、そこから得られる利益によって計算するものです。

例えば100万円を投資して利益が年間20万円発生する場合には、利益(20万円)÷投資額(100万円)=利回り(0.2)となります。

0.2に100を掛けた数字がパーセンテージになるため20となり、この場合では利回りは20%ということです。

一般的に年間の利益で計算しますが、中には月間で計算する場合もあったりするので注意が必要になります。

また最終的に得られる純利益の場合もあれば売上を示している場合もあり、そのほか税引前というのが一般的ですから純粋な手取りとなるのは利回りよりも少ないのが実情です。

いずれにしても投資した金額に対して年間何割程度回収することができるのかを占めしています。

金融投資では5%までですが、トランクルーム経営を含めた不動産投資においては10%を超えるのが一般的です。

純粋な利益が年率で10%とした場合にはおおむね10年で投資した金額を回収することが出来ます。

トランクルーム経営はオーナーが直接管理運営する場合には利回りが15%から30%と言われています。

この利率であれば5年もあれば初期費用が回収できますから、その他の不動産投資と比べても高い利益が期待できるものです。

ただしここで気をつけなければならないのは、不動産投資における利益は最大限得られる利益を意味しており、この利率通りに利回りを得ることは難しいものになります。

計算を行うさいには必要な費用および経費を算出する必要があり、トランクルームといっても色々な種類があり、単なるコンテナを並べただけのものから、ビルのフロアを区切ったもの、湿度や温度を一定に保つエアコンが設置されているものから入退室のセキュリティが強化されているものなどさまざまです。

もっとも安価なコンテナを利用した場合には200万円から500万円は必要とされます。

ここで注意しなければならないのが土地代が含まれていないことで、土地を取得して行うとなるとかなり費用が掛かるものです。

このため、土地活用としてではなく投資として行う場合にはすでに収益化されたトランクルームを購入するというのも方法になります。

いずれにしても計算では、そのトランクルームが得られる経営に必要な経費を差し引いた利益を出す必要があるものです。

トランクルームの料金は広さや立地などの条件によって異ってきますが、一般的な0.5畳から1畳タイプであれば、屋外に設置されているコンテナタイプでは月あたり2,000円から7,000円程度で、建物内部の小部屋を作っているものは10,000円程度です。

またコンテナボックスに入れて預ける場合には1箱あたり300円から1,000円程度が相場になります。

トランクルームの個数に関しても変わってきますが、仮に50室用意して月5,000円とした場合には毎月の最大の売上は25万円で、年間に直すと300万円がそのトランクルームが稼ぎ出すことができる金額です。

これらはあくまでも売上であり諸経費としては電気代や通信費のほか人件費など管理費用が発生します。

コンテナをただ設置しただけで、鍵も利用者の責任で開け閉めする場合には費用を最小限にすることができますが、建物内部に設置する場合やセキュリティが強化されているものでは経費が大きくなりそれだけ利用料金も高くしなければ採算が取れなくなるものです。

いずれにしても料金設定から利回りを出すことは危険で、あくまでも需要と供給のバランスが整った状態で得られる現実的な利益を導き出すことが重要になります。

トランクルームは需要と供給を上手く読めば不動産投資の中では利回りが良く安定しているメリットがあります。

例えばコインパーキングでは売上は毎日変化するため読みづらいものですし、アパートやマンションなど賃貸経営は投資金額も大きく1室あたりの得られる利益も大きいものの空室になったさいの収益の落ち込みは大きいものです。

なによりも新しい入居者を募集するためには部屋のクリーニングも必要になります。

この点においてトランクルームは強みがあるものです。

トランクルームは、荷物を預けるものであるため広い面積は必要ありません。

単純にコンテナを設置しただけでも、十分に利用者が見込めます。

もちろん近年は保管される環境に配慮したものもありますが、それでも賃貸経営をするよりも初期費用を抑えて行うことができるものです。

空室が出た場合でも最小限のクリーニングで済ませることができます。

また契約は月極で行われるので、コインパーキングなど日銭によって稼ぐ方法と比べても安定して収益を得ることができるものです。

ただ成功するためにはその地域の需要に見合ったものを作ることが大事です。

最初に提示された利回りは、あくまでもその時点のものであり、将来的に変化します。

たいていの場合には収益が悪化することで悪くなりますが、ただトランクルームの場合には右肩上がりの需要があり、よほど高額な料金設定をしなければ、まず悪化することはありません。

一方で利回りを良くする方法は、経費を抑えることで、経費を抑えれば改善することができます。

トランクルーム経営で利益を改善するためには、収益性を高めることで、この方法には料金を上げるか経費を抑えるかの2種類です。

料金を上げることは現実的には難しいですが、単なるコンテナだけのトランクルームからエアコンを入れることで温度や湿度を一定にするといった高品質なサービスの需要があれば、それらに対応する方法があります。

反対のこのようなサービスは不要といった場合にはサービスを取り除き、料金を下げることで利用率を上げることで収益性を高める方法もあります。

トランクルーム経営に限らず、経営ではニーズに応えるものでなくてはなりません。

ニーズに応えることができれば額面通りの利回りを得ることも難しいものではありませんが、読み間違えると思ったほどの利益にならない場合があります。

ただ初期投資費用やトランクルームという需要から考えれば不動産投資の中では利回りは良好な部類に入ります。